マンションの名義変更とは、原則として登記簿に記載された所有者を変更する所有権移転登記のことです。売買や贈与、相続などで所有者が変わった場合に、法務局で手続きを行います。

マンションは建物だけでなく、土地に関する権利も関係するため、変更する理由によって必要な手続きが異なります。

特に相続による名義変更は相続登記と呼ばれ、2024年4月1日から申請が義務化されました。（※）原則として、相続の開始があったことを知り、かつ、そのマンションの所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。 

※参照：法務局

親子間でマンションの名義変更をする場合、税金がかかります。代表的なのが、登記の際に納める登録免許税です。税額は原則として固定資産課税台帳に登録された不動産の価格をもとに計算します。

たとえば、親が所有しているマンションを子に無償で譲る場合は贈与にあたります。この場合、登録免許税だけでなく、贈与税や不動産取得税がかかる可能性があります。

親が亡くなった後に子がマンションを相続する場合は、登録免許税のほか、相続税についても確認が必要です。

このように、同じマンションの名義変更でも、売買・贈与・相続など、名義変更の原因によって税金が異なります。手続きを始める前に、かかる税金を一つずつ確認しておきましょう。

親子間のマンション名義変更には、下記3つの選択肢があります。

それぞれの選択肢について、詳しく解説します。

生前贈与とは、マンション名義人である親が、自身の生存中に子に対して贈与を行って名義を変更する方法です。

生前贈与による所有権移転登記では、登記済証や固定資産評価証明書などに加えて、贈与の事実や内容を示す「登記原因証明情報」が必要です。贈与契約書を作成している場合は、登記原因証明情報として利用できます。 

贈与契約書を公正証書にしておくことで、高い証明力のある書類となります。親が亡くなった際に相続で何かしらの問題が発生した場合でも、紛争を防止できるでしょう。

一方で、名義変更を行うと贈与税がかかってしまうためマンションの価値によっては相続よりも支払う税金が高くなってしまう恐れがあります。

相続とは、マンションの所有者である親が亡くなってからマンションの名義変更を行うことです。相続の場合、相続登記によってマンションの名義を変更します。

相続時に発生する相続税は、贈与税と比べて低く設定されています。そのため、相続する不動産の価値によって贈与よりも節税できる可能性があるでしょう。

一方で、遺言などで相続する人物が指定されていなかった場合、相続時にトラブルが発生するというデメリットもあります。

親子間でマンションの名義変更を行う方法として、マンションの売買を行うという方法もあります。

親子間でマンションの売買を行うことで、住宅ローンが残っている状態でも名義変更を行うことができます。これは、住宅ローンの名義変更を行う際に、不動産も名義変更しなければならないためです。

ただし、親子間のマンション売買を認めている金融機関はあまり多くありません。まずは親子間での売買が可能か、住宅ローンを契約している金融機関に確認する必要があるでしょう。

夫婦間や離婚時の名義変更については、以下の記事で詳しく紹介しています。

マンションの名義変更にかかる費用と税金には、下記のようなものがあります。

・贈与税（生前贈与の場合）

・相続税（相続の場合）

・不動産取得税

・登録免許税（登記にかかる税金）

・専門家に依頼する場合の費用相場

それぞれの費用や税金について、詳しく見ていきましょう。

親が生きている間にマンションを子へ無償で譲る場合は贈与になり、原則として子に贈与税がかかります。

贈与税には一般税率と特例税率があり、親から18歳以上の子への贈与には、特例税率が適用されます。贈与税には年間110万円の基礎控除（※）があり、これを超える部分が課税対象です。それぞれの税率は次のとおりです。

【一般税率】

【特例税率】

※参照：国税庁

相続税とは、相続などによって取得した財産が一定額を超える場合に課される税金です。ただし、相続財産の合計額が基礎控除額を超えなければ、相続税はかかりません。

相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。相続税の税率は、下記でご確認ください（※）。

※参照：国税庁

不動産取得税は、土地や建物を取得したときにかかる地方税です。親から子への贈与によってマンションを取得した場合も対象になりますが、相続による取得は原則として課税されません。

不動産取得税の計算方法および現在の主な税率は以下のとおりです。（※）。

不動産取得税額 = 不動産の価格（課税標準額）× 税率

※参照：大阪府

マンションの名義変更によって所有権移転登記を行う場合、登録免許税がかかります。税率は名義変更の理由によって異なります。

親子間の名義変更に関係する主な登録免許税は、次のとおりです。

※一定の住宅用家屋などでは軽減税率が適用される場合があります。

※参照：国税庁

名義変更の登記は自分で申請することもできますが、必要書類の準備や申請書の作成などに手間がかかります。そのため、司法書士に手続きを依頼する方法も検討しましょう。

専門家に依頼する場合、費用は司法書士事務所によって異なりますが5〜15万円程度かかります（※）。作業量や依頼内容によって費用は異なるため、事前に見積もりを取っておきましょう。

※参考：不動産名義変更手続きセンター

マンションの名義変更時、相続・贈与などの方法や条件によって下記のような節税制度を利用できます。

・相続時精算課税制度

・暦年贈与

それぞれの節税制度について詳しく解説します。

相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の父母や祖父母などから、18歳以上の子や孫などへ財産を贈与する場合に選択できる制度です。

2024年1月1日以後の贈与では、1年間に贈与を受けた財産の価額から、まず年間110万円の基礎控除を差し引くことができます。さらに、基礎控除後の金額について、累計2,500万円までの特別控除を利用できます。特別控除額を超えた部分には、一律20％の贈与税が課されます。（※）

なお、2,500万円の特別控除は毎年利用できるものではなく、前年以前に利用した額がある場合は、その残額が限度となります。また、一度相続時精算課税制度を選択すると、その贈与者からの贈与について暦年課税へ戻すことはできません。

贈与者が亡くなった際には、相続時精算課税の対象となった贈与財産について、一定の金額を相続財産に加算して相続税を計算します。

※参照：国税庁

暦年贈与とは、1年間の贈与額が基礎控除額である110万円以下の場合に贈与税が課されない「暦年課税」の仕組みを利用した節税方法です（※）。

マンションの持分を評価額110万円以下になるように分割し、数年～数十年かけて贈与することで、贈与税を課されることなく名義変更ができます。

暦年贈与は大きな節税効果が望める方法に思えますが、デメリットもあります。それは、分割贈与では毎回登記が必要であり、登記に関する税金や依頼費用などが発生するということです。

分割数が多いほど手間と費用がかかるため、マンションの評価額に合わせて適切な節税方法を選択しましょう。

※参照：国税庁

住宅ローンが残っているマンションの名義変更は、原則できないのが一般的です。

住宅ローンが残っている状態で親子間のマンション名義変更を行う場合、下記のようなポイントを把握しておく必要があります。

・金融機関への相談と承諾が原則必須

・ローン付きで贈与する場合は条件がつく

それぞれのポイントについて、詳しく解説します。

住宅ローンが残っているマンションの名義変更を検討する場合は、まず金融機関に相談し、承諾を得られるか確認することが大切です。

住宅ローンは、契約者の返済能力や収入などを審査したうえで契約されているため、契約者を変更するのは簡単ではありません。また、マンションの名義変更だけを先に進めると、住宅ローン契約との整合が取れなくなる可能性があります。

そのため、名義変更を行う場合は、事前に金融機関へ相談し、必要な手続きや条件を確認しましょう。

金融機関の承諾が得られれば、住宅ローンの名義変更を行ってマンションを贈与することも可能です。ただし、ローン付きで贈与する場合は条件があります。

金融機関によって条件は異なりますが、一般的には下記のような条件を設けられるでしょう。

・子にローンの返済能力があること

・受贈したマンションに居住すること

親が所有していたマンションを相続した場合、以前は相続登記をするかどうかは任意でしたが、現在では相続登記が義務化されています。

名義変更に伴い知っておきたい項目は以下の通りです。

・相続を知った日から3年以内の名義変更が必要

・正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の可能性

・義務化より前に発生した相続も対象

・期限に間に合わない場合は「相続人申告登記」を利用

それぞれ解説していきます。

相続によってマンションなどの不動産を取得した場合は、原則として自分が相続人で、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。遺言によって不動産を取得した場合も同様です。

また、遺産分割の話し合いによってマンションを取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、内容に合わせた登記を申請する必要があります。

相続登記を怠った場合は、10万円以下の過料対象となる可能性があります。（※）まだ名義変更をしていないだけですぐに過料が科されるわけではありませんが、相続したマンションを放置しないことが大切です。

相続人が多く話し合いがまとまらないなど、手続きに時間がかかる場合は、早めに専門家へ相談するとよいでしょう。

※参照：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

相続登記の義務化は2024年4月1日に始まりましたが、それより前に発生した相続も対象です。2024年4月1日より前に相続したことをすでに知っていた不動産は、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。（※）

親から受け継いだマンションの名義が以前のままになっていないか、早めに確認しましょう。

※参照：政府広報オンライン

遺産分割の話し合いがまとまらず、期限内に相続登記の申請ができない場合は、相続人申告登記を利用しましょう。相続人である旨などを法務局に申し出ることで、期限内の相続登記申請義務を履行したものとみなされる制度です。

ただし、相続人申告登記をしても、マンションの所有権が誰に移ったのかを正式に登記したわけではありません。遺産分割によってマンションを取得する人が決まった場合は、改めて相続登記が必要です。

相続したマンションの名義変更（相続登記）をせずに放置すると、どのようなリスクがあるのでしょうか。以下の2つのポイントがあります。

・売却や住宅ローンの担保設定ができない

・相続人が増えて遺産分割協議が複雑になる

具体的に見ていきましょう。

マンションの名義変更を放置すると、売却や住宅ローンの担保設定に影響します。

名義変更が完了していないマンションは、登記簿上の所有者と実際に相続した人が一致していない状態です。そのままでは売却の手続きが進めにくく、住宅ローンなどの担保としてマンションを利用する際にも支障が起きる可能性があります。

今すぐ売る予定はないからと後回しにせず、相続した段階で名義を整理しておくことが大切です。

名義変更（相続登記）をしないまま時間が経ち、その間に相続人の一人が亡くなると、さらに次の世代へ相続が発生します。その結果、マンションの権利を持つ相続人が増え、遺産分割協議が複雑になるおそれがあります。

相続人が増えるほど、連絡を取る相手や必要な書類も増え、名義変更に時間や費用がかかる可能性があるため注意が必要です。また、相続登記を長期間放置すると相続人の探索が難しくなり、手続きにより多くの時間や費用がかかるおそれがあります。

将来、子や孫の世代に負担を残さないためにも、相続登記は早めに済ませておきましょう。

親子のマンション名義変更の手続きでは、事前に以下を確認しておくことが大切です。

・基本的な手続きの流れ

・手続きに必要な書類

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

ここでは、相続によるマンション名義変更を例に、基本的な流れを紹介します。

1.相続人を確認する

2.相続するマンションを確認する

3.必要な書類を集める

4.必要に応じて遺産分割協議を行う 

5.法務局へ所有権移転登記の申請を行う

6.必要に応じて訂正・再申請を行う

7.審査に通って登記完了証を受領する

まずは、戸籍謄本などを確認して誰が相続人になるのかを確定します。次に、固定資産税の納税通知書や登記事項証明書などを確認し、相続するマンションの情報を整理しましょう。

遺言書がなく、複数の相続人で法定相続分とは異なる割合でマンションを相続する場合などは、誰がどのように相続するのかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。相続人が1人の場合や、法定相続分どおりに登記する場合などは、遺産分割協議が不要なこともあります。 

書類がそろったら、マンションの所在地を管轄する法務局へ申請します。窓口や郵送のほか、一定の条件を満たせばオンラインでの申請も可能です。

なお、登記完了までの期間は法務局や申請内容によって異なるため、余裕を持って手続きを進めましょう。

マンションの名義変更は、方法によって下記のような書類が必要です。

マンションの名義変更は、専門家に依頼せずに自分で手続きすることも可能です。自分で行うか司法書士に依頼するかは、それぞれのメリットとデメリットを比較して決めるとよいでしょう。

・自分で手続きするメリット

・自分で手続きするデメリット

一つずつ解説していきます。

自分で名義変更を行う大きなメリットは、司法書士への報酬を抑えられることです。登録免許税や戸籍謄本などの実費は必要ですが、専門家への依頼費用を節約できます。

また、自分で手続きを進めることで、マンションの名義変更に必要な書類や手続きの内容を理解しやすくなります。

法務局の登記手続案内を利用すれば、申請書の作成方法や必要書類について説明を受けることも可能です。（※）ただし、書類の作成や収集自体は自分で行う必要があります。

※参照：法務局「登記手続案内」

自分で名義変更を行うのは、必要書類を自ら集めたり、申請書を作成したりする手間がかかる点がデメリットです。相続による名義変更では、相続人の戸籍を確認したり、遺産分割協議書を用意したりする必要があるため、手続きが複雑になることもあります。

また、書類に不備があると修正や追加提出が必要になる場合もあるでしょう。相続関係が複雑な場合や手続きに不安がある場合は、司法書士への依頼を検討するとよいでしょう。

自分で進める場合も、分からない点をそのままにせず、法務局の登記手続案内を活用したり、直接問い合わせたりすることをおすすめします。

マンションの名義変更に必要な登記には専門の知識が必要で、個人で一から行おうとすると時間と労力がかかります。そのため、名義変更に伴う手続きは専門家に依頼する方法が現実的です。

基本的には司法書士に依頼するのがおすすめです。司法書士に依頼することで、素早く正確にマンションの名義変更を行えます。

なお、マンションの資産性の挙げ方についてより詳しく知りたい場合は以下の資料をご覧ください。無料でダウンロード可能です。

マンションの名義変更は、例え親子間であっても注意すべきポイントが複数あります。それぞれの家庭や名義変更を行うマンションの評価額によってどのような方法で資産を継承すべきかが異なるため注意が必要です。

税金や登記は複雑なため、個人で行う場合はしっかりと勉強しなければなりません。そのため、司法書士などの専門家に依頼するのがおすすめです。

まずは、名義変更を正しく理解したうえで、どのような方法で名義変更を進めるかをしっかりと決めましょう。