マンション管理適正評価制度は、マンションの管理状態が適切かどうかなどを評価し、その結果を公表するものです。ここでは、次の2つの要点について説明します。

・制度の目的と背景

・マンション管理計画認定制度との違い

本制度は、マンションの管理の質や管理組合の運営状況を客観的に評価し、その情報をインターネットなどを通じて公開する仕組みです。

以前は、マンション管理の質を測る統一された明確な基準が存在しませんでした。そのため、質の高い管理が市場で正当に評価されることを目指して、この制度が設けられました。

一般社団法人マンション管理業協会と不動産関連団体が協力し、管理に関する全国共通の評価基準を策定し、本制度を創設した経緯があります。

マンションにおいては、計画的な修繕の実施や健全な管理組合の運営が不可欠です。マンションを適切に管理することで、住み心地の良さといった居住価値の維持・向上も期待されるため、本制度を通じてマンションの管理状況を確認することの重要性が増しています。

マンション管理適正評価制度は、マンション管理計画認定制度を広範囲にカバーし、補完する役割を担っています。それぞれの異なる点を、以下にまとめました。

マンション管理適正評価制度の内容について見ていきます。評価項目と6段階評価の内容について解説するので、制度の内容について理解を深めたい人は参考にしてください。

本制度における審査項目は全部で30あり、これらは大きく「管理体制」「組合収支会計」「建築・設備」「耐震診断関係」「生活関連」の5つのカテゴリーに分けられます。ここでは、5つのカテゴリーについて詳しく説明します。

・管理体制

・建築・設備

・管理組合収支

・耐震診断関係

・生活関連

管理体制では、理事長をはじめとする管理者に関する規定や、総会の定期的な開催などが評価対象となります。具体的には、下記のような点が審査されます。

・理事長等の管理者選任に関する規約

・議事録の適切な保管状況

・総会の開催実績

・管理規約が標準管理規約に準拠しているかなど

このカテゴリーには20ポイントが配点されており、比較的達成しやすい評価基準となっています。

長期修繕計画の計画期間や策定の有無、定期的な見直しの頻度などがおもな審査ポイントです。おもな項目は以下の通りです。

・長期修繕計画の期間や有無

・修繕履歴や竣工図書の保管

・見直しの頻度　など

多くのマンションでは、修繕履歴や竣工図書は適切に保管されています。もし保管されていなかったり、紛失したりした場合は、管理会社などに問い合わせて確認する必要が生じることもあります。竣工図書は管理組合の財産ですので、閲覧する際は管理組合の定めたルールに従ってください。

なお、このカテゴリーの配点は20ポイントです。

管理組合収支では、滞納が発生している住戸の割合やその滞納期間、一般会計における剰余金の有無、修繕積立金の徴収方法などを評価します。

管理組合収支は、5つのカテゴリーの中で最も配点が高く、40点が割り振られています。修繕積立金の項目で満点を取るためには、具体的に次のような条件を満たす必要があります。

・均等積立方式での徴収

・計画期間全体の推定工事費を、積立金の累計額がカバーできる見込みであること

・管理組合の年度収入が、長期修繕計画上の年度収入見込み通りに徴収されていること

これらの条件はハードルが高く、管理状況に課題のあるマンションの場合、満点を獲得するのは難しいかもしれません。

耐震診断関係は、耐震診断が実施済みであるか、また診断結果に基づいた改修が計画されているかなどが評価される項目です。

現行の耐震基準を満たしているマンションであれば、特別な対策を講じなくても、配点である10ポイントを獲得できる可能性が高いでしょう。

旧耐震基準で建設されたマンションであっても、耐震改修や耐震診断が実施され、耐震性に問題がないと判断されれば、10ポイントを得られる項目です。

生活関連のカテゴリーでおもに確認されるのは、以下の点です。

・災害など緊急時における対応体制

・消防訓練の実施状況

・防災マニュアルの整備状況

・居住者名簿および区分所有者名簿の整備状況など

見落としがちなのが、「区分所有者及び居住者名簿」の有無です。実際には、個人情報保護の観点から、名簿は管理会社が作成・保有し、管理組合とは共有していないケースが多く見られます。

そのため、居住者から同意を得た上で、改めて名簿を作成する必要が生じる場合があることを認識しておくべきでしょう。また、この名簿は災害発生時の安否確認をスムーズに行うためにも役立ちます。配点は10ポイントなので、満点を目指すことが推奨されます。

評価は6段階に分けられており、以下のいずれかで評価されます。星の数が多いほど管理状況が優れていることを意味します。

本制度によって得られるメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。ここでは、以下3つのメリットを解説します。

・評価が高いと市場価値が上がりやすくなる

・管理組合運営の改善が期待できる

・透明性を確保できる

審査の結果、高い評価を得た場合、そのマンションの市場価値が上昇することが期待できます。本制度による評価結果は外部に公表されるため、高評価であるほど、購入を検討している人々から選ばれる可能性が高まるからです。

マンションにおいて管理の質は非常に重要であり、例えば同じ築年数の物件でも、管理状況によってその価値は大きく変動することがあります。

本制度の有効期間は1年間で、毎年更新される仕組みです。マンションの購入希望者にとっては、最新の管理状況を把握できるという利点もあります。

外部の視点からマンションの運営方法が評価されることにより、管理組合の運営や管理会社の業務品質の向上が見込めます。

本制度には30もの審査項目があるため、各項目を一つひとつ確認していく過程で、今後の改善点が明確になるからです。客観的な評価を受けることは、管理組合運営の健全化にも寄与します。

また、管理組合運営やマンション管理に積極的に取り組むマンションが増えることで、業界全体の運営能力の向上にもつながります。

本制度は、一般社団法人マンション管理業協会が運営主体となっています。各マンションが自己評価を行うのではなく、第三者機関が評価を実施するため、評価の客観性と透明性が保たれます。

仮に、それぞれのマンションが独自に評価できる仕組みだった場合、多数のチェック項目があったとしても、評価の仕方にばらつきが生じる可能性があります。また、基準を満たしていないにもかかわらず、満たしていると虚偽の申告をするケースも否定できません。

本制度では第三者が評価を行うため、マンションごとの評価のばらつきを防ぎ、調査結果の透明性を確保できるのです。

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メリットに対し、デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。以下2つのデメリットについて解説します。

・費用と手間がかかる

・評価結果次第で市場価値が下がる

多くの利点がある制度ですが、評価を受けるためには費用と申請に伴う手間がかかります。

登録料として5,500円（税込）が必要です。これは、マンション管理業協会のシステムに情報を登録し、ウェブサイトで情報を公開してもらうための費用となります。

表示される期間は1年です。もし期間中に評価結果を更新したい場合には、別途更新料として3,300円（税込）がかかります。

さらに、管理会社などへの手数料も必要です。これは管理状況の評価を実施してもらうためのもので、手数料の額は評価者ごとに個別に定められています。

このように、評価制度を利用するためには、諸費用と申請作業の手間がかかる点がデメリットと言えます。

評価の結果が芳しくなかった場合、マンションの市場価値が下落するリスクも伴います。評価結果はウェブサイト上で公開されるため、低い評価がつくと、他のマンションと比較された際に購入希望者から敬遠される可能性があるからです。

ただし、評価結果を真摯に受け止め改善に取り組めば、次回の評価でより高い評価を得ることも可能です。改善すべき点が明確になるため、今後のマンション運営において継続的な改善活動に繋げることができます。

速やかに改善策を講じ、評価結果を更新したい場合は、所定の手数料を支払うことで更新も可能です。

本制度の評価を受けたい場合、どのような手順で申請すればよいのでしょうか。ここでは、評価依頼から登録料の振り込みまでの流れを、以下の項目に沿って解説します。

・事前評価を依頼する

・登録申請を総会で決議する

・登録料を振り込む

本制度への登録にあたり、まずは管理会社などの評価者に登録申請の意向を伝えます。この段階で、マンションの管理状況を事前に点検しておくことをおすすめします。より高い評価を得るために、改善可能な箇所がないかあらかじめチェックしておくとよいでしょう。

なお、管理組合が自主管理を行っているマンションの場合は、申請にあたってマンション管理業協会への相談が必要です。

申請手続きが完了すると、管理会社を含む評価者は、マンションの管理方法について事前評価に着手します。管理状況のチェックは、協会が指定する講習を修了した「管理業務主任者」が担当者です。

評価項目の各要素に対し、どの程度の基準を満たしているか、また、適切に運用されているかなどを確認します。評価の結果は管理組合に通知され、その後、総会での決議へと進みます。

事前評価の結果をもとに、管理組合は本制度への登録申請について総会で決議します。

総会での決議後、管理会社を含む評価者は、申請者である管理組合に代わって適正評価制度への登録申請手続きを行います。したがって、申請者自身が煩雑な登録手続きを行う必要はありません。

評価者による登録申請が完了すると、マンション管理業協会が指定する銀行口座へ登録料を振り込みます。協会が入金を確認次第、登録手続きが進められ、マンションの情報がウェブサイト上で公開されるという流れです。

振り込まれた登録料は、マンションの管理情報を協会のシステムへ登録・データ蓄積・更新作業、およびウェブサイトでの公開といった目的のために活用されます。

登録料は税込5,500円で、さらに評価・申請手数料が必要です。この評価・申請手数料は、管理会社または評価者がそれぞれ独自に設定しています。

マンション管理適正評価の有効期限は1年のため、更新は毎年行う必要があります。ウェブサイト上での表示期間は、登録完了に伴う公開日より1年間ですので注意しましょう。

万が一、表示期間の満了日を過ぎてしまい、登録の更新手続きが行われなかった場合でも、3ヶ月間の表示延長期間が設けられています。しかし、この3ヶ月を経過した日、または事業年度の終了日の翌日から6ヶ月を経過した日のいずれか早い日をもって、ウェブサイト上から情報が抹消されてしまいます。

マンション管理適正評価制度は、マンションが適切に管理されているかなどを評価し、その結果を広く公開する仕組みです。

従来、マンションの管理状況に関する統一された明確な評価基準が存在しなかったため、良好な管理が市場で正当に評価されることを目指して本制度が創設されました。審査項目は30項目と多岐にわたり、評価も6段階で細かく行われる点が特徴です。

本制度を有効に活用し、高い評価を得ることができれば、マンションの市場価値向上や管理組合運営の質の改善といったメリットが期待できます。

申請には一定の費用や手間が必要となりますが、得られるメリットも大きいため、所有するマンションの市場価値を高めたいとお考えの際は、本制度の活用をぜひ検討してみてください。

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