長期修繕計画とは？マンションの維持管理のために知っておきたい基本知識

長期修繕計画とは、マンションの修繕工事や点検を定期的に行うための長期的な計画のことを指します。

建物の機能や性能を維持し、住民の健全な住環境を確保するためには、マンションの定期的な修繕工事が欠かせません。ただし、大規模な修繕工事の場合は、長期的な期間を見据えて行います。そこで必要となるのが長期修繕計画です。

長期修繕計画書では、10年〜20年単位で、修繕工事の内容・費用・現在の積立状況などをまとめています。

適切なタイミングで修繕工事を実施するために、計画書の作成が必須です。修繕積立金も、長期修繕計画をもとに金額を設定します。

国土交通省が公表する「長期修繕計画ガイドライン」を参考に、計画書を作成するのが一般的です。

ガイドラインは、計画書の作成時だけでなく、計画書をチェックする際にも役立ちます。詳しくは、以下の記事を参考にしてください。

長期修繕計画を作成する主な目的は以下の3つです。

・将来必要な工事内容や修繕費を把握するため

・修繕積立金設定金額の根拠を示すため

・修繕工事をスムーズに行うため

それぞれ解説します。

長期修繕計画を作成することで、将来的に必要な修繕工事の内容や費用を把握できます。

マンションの性能や機能を維持するためには、建物の劣化状況に応じた修繕工事の実施が必要です。

いつ、どのような工事・点検が必要かを確認し、修繕費用を算出します。

とくに大規模修繕の費用は高額になるため、あらかじめ見積もりを立て、計画的に費用を積み立てておくことが大切です。

長期修繕計画を作成することで、修繕積立金設定金額の根拠を示せます。

修繕費用は、基本的にマンションの区分所有者が負担します。修繕積立金の額は決して安くなく、毎月2〜3万円かかります。区分所有者に納得して支払ってもらうためには、金額の根拠を示す必要があります。

長期修繕計画は、修繕積立金額の根拠となるものです。

修繕積立金が不足し、徴収金を値上げするケースもあります。区分所有者への説明の際にも、長期修繕計画が必要になります。

住民の理解を得られれば、値上げにも応じてもらえ、必要な費用を用意できるでしょう。

長期修繕計画を立てることで、修繕工事をスムーズに行えます。

修繕工事は、施工会社の選定から工事の発注・住民への説明会の実施・着工など、さまざまな工程があります。準備期間から考えると、1年以上かかる場合もあるのです。

長期修繕計画で工事の時期や内容について事前に共有されていれば、トラブルに発展しにくく、円滑に工事を実施できるでしょう。

長期修繕計画は、対象部分の法定償却期間ではなく、過去の工事例から設定された物理的耐用年数を参考に作成します。

ただし、マンションごとに立地や環境、材質や管理方法が異なるので、そのマンションに合った修繕周期を設定・作成しなければなりません。

基本的にマンションの新築分譲時、長期修繕計画はすでに作成されているケースが多いです。計画表が作成されていない場合にも、管理組合の設立後、すみやかに作成しましょう。

長期修繕計画が適切に立てられるように、国土交通省から長期修繕計画ガイドラインが出されています。そのため、ガイドラインを参考に作成してください。

対象箇所ごとの修繕周期や長期修繕計画の具体的な作成方法については、以下の記事で確認できます。

また、長期修繕計画の作成を専門家に依頼する場合もあります。

新築当初とはマンションの状態が異なるため、新築時に長期修繕計画を作成していても、定期的な見直しは必須です。見直しは5年ごとに行うのが一般的です。

新築時はマンションの状態に問題がなくても、風雨や紫外線などの外的要因や住民の利用による人的要因によって建物は劣化します。見直しをしないままでは、直前で想定を上回る工事費用がかかったり、早いタイミングで工事が必要になったりします。

長期修繕計画を見直すタイミングや注意点については、以下の記事で確認してみてください。

修繕積立金とは、大規模修繕工事に必要な費用のことで、マンションの区分所有者から徴収しています。

毎月一定額を徴収して積み立てるため、「修繕積立金」と呼ばれています。

金額の決定には、計画期間内で一定額ずつ積み立てる「均等積立方式」を採用し、作成した長期修繕計画をもとに決定されます。

修繕積立金の設定方法については、長期修繕計画ガイドラインに記載されています。ガイドラインを確認しながら、適切な修繕積立金を定めましょう。

長期修繕計画の注意点は、次の3つです。

・長期修繕計画どおりに進まないケースもある

・費用が足りないときは早めに対応する

・修繕積立金の金額をしっかりチェックする

長期修繕計画は、計画どおりに進まないこともあります。

マンションは劣化状況によって、想定よりも工事すべき箇所が増えたり、早いタイミングで工事が必要になったりします。

そのため、長期修繕計画表のとおりに進まないケースがあることを考慮しておきましょう。

とくに、計画の見直しをおこなっていないと、見積もりよりも高額な費用がかかることが多いです。

資金不足を防ぐためにも、計画表の定期的な見直しが大切です。

マンションの修繕積立金額が低く設定されていたり、想定よりも必要な工事が多くなったりすると、費用が不足します。

費用が不足し、修繕工事が延期すると、マンションの劣化が進む恐れがあります。資金不足に気づいたら、迅速に対応しましょう。

不足した費用を補う方法として、次の2つが挙げられます。

・修繕積立金の値上げや一時金の徴収をおこなう

・金融機関から借り入れる

ただし、修繕積立金の値上げや一時金の徴収をおこなうためには、管理組合での決議が必要です。

修繕積立金が適正額であるかをチェックすることも重要です。

修繕積立金の額が少ないと、将来的に値上げすることが予想されます。修繕積立金の値上げは、住民にとって負担になります。

まずは、ガイドラインを参考に長期修繕計画を作成し、計画どおりに工事をおこなうための修繕積立金を設定しましょう。

設定金額に明確な根拠があれば、住民からの反発は起こりにくく、納得したうえで支払ってもらえます。

定期的な修繕積立金額の見直しも忘れずに行ってください。

将来必要な工事内容や費用を把握し、適切な修繕積立金を設定するためには、長期修繕計画が必要不可欠です。

年月がたつにつれ、マンションの状態も変化するため、計画の見直しも怠らないようにしましょう。

住民の快適な暮らしを守り続けるために、ガイドラインを参考に長期修繕計画を作成してみてください。