分譲マンションを賃貸に出すメリットとして、下記の4つが挙げられます。それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。

・家賃収入が得られる

・維持費を経費計上できる

・賃貸マンションより高額で貸せる可能性が高い

・マンションを資産として保有し続けられる

分譲マンションを賃貸に出す最大のメリットは、家賃収入を得られることでしょう。もしマンションを売却した場合、まとまった収入を得ることはできますが、収入を得られるのはその一度だけです。

分譲マンションを賃貸に出すと、ある程度の管理は必要ですが基本的には何もせずに継続的に収入を得られるようになります。管理が大変そうと感じる方もいるかもしれませんが、ほとんどの作業は管理会社に委託できます。

分譲マンションを売却する手間もかからず管理も任せることができるため、入居者がいる限りずっと不労所得を得られるようになるのがメリットの1つです。

分譲マンションを購入すると、初期費用のほか、維持するために毎年多くの税金や保険料を支払う必要があります。分譲マンションを賃貸に出すと、それらの費用を経費として計上できるようになります。経費として計上できるのは、下記のような費用です。

・ローン金利

・管理費

・修繕積立金

・リフォームなどの修繕費

・固定資産税

・都市計画税

・火災保険料

・地震保険料

・入居者の募集費用

これらの費用を経費として所得から控除できるため、税金を安くできる可能性があります。賃貸に出すことで、収入を得られるだけでなく節税効果も見込めるのです。

ただし、経費計上できない費用を誤って計上した場合、脱税とみなされることもあります。トラブルを避けるためにも、確定申告を行う際は必ずどのような費用を経費として計上できるか事前に確認しましょう。

賃貸マンションは、一人暮らしや二人暮らしなどの世帯を基準に設計されていることが多いです。基本的に、長期的な居住ではなく数年単位の短い期間で居住者が入れ替わることを想定した作りになっています。そのため、住む場所としての機能以外に目立つ機能がある賃貸マンションは少ないでしょう。

一方、分譲マンションは長期的な居住を想定して設計されています。ライフイベントによる家族構成の変化にも対応できるよう、賃貸マンションよりも部屋の機能が優れています。また、分譲マンションは賃貸マンションに比べて、共用部分が充実しています。

エントランスなどの一般的な共用部分も豪華な作りになっていることが多く、物件によってはさまざまな施設を居住者が利用できることも魅力の1つです。このような質の違いから、分譲マンションは賃貸マンションよりも高い金額で貸せる可能性が高いでしょう。

「分譲マンションを購入したが、転勤などの事情でほかの場所に住まなければならなくなった」ということも考えられます。分譲マンションを離れる場合、売却するか空き家のままにするか賃貸に出すかの3つしか選択肢がありません。分譲マンションを賃貸に出すことで、マンションを資産として持ち続けながら収入を得ることができます。

住宅は、住んで利用することで自然と維持管理を行っています。分譲マンションに住み続けられなくなった際、ただ資産として持っておくだけでは、誰にも利用されずに老朽化が進んでしまう恐れがあるでしょう。また、将来的にもう一度そのマンションに住む可能性がある場合、資産として持ち続けていれば戻ることも可能です。

分譲マンションを賃貸に出すことは、下記のようなデメリットを含む場合があるため注意が必要です。それぞれのデメリットについて、詳しく解説します。

・売却とローンに制限がかかる

・マンションの管理に手間がかかる

・長期的に収入が出にくくなる

賃貸に出している分譲マンションと賃貸に出していない分譲マンションでは、売却時の売却額に差が出ます。なぜなら、それぞれの査定方法が異なるからです。賃貸に出しているマンションを売却する場合、その物件を運用して得られるであろう見込み利益から逆算して査定額を算出する「収益還元法」が適用されます。

一方、賃貸に出していない分譲マンションは、近隣エリアや過去の取引事例から算出する「取引事例比較法」などが適用されます。賃貸に出している分譲マンションの場合、利回り状況によって売却額が増減するため、場合によっては査定額が下がる可能性があるのです。

また、新規でローンを組む際にも影響があります。賃貸による収入は不安定であり、入居状況によってはローンの返済に滞ってしまう可能性があります。そのため、新規のローンを組む際に審査に通らないということが発生してしまう可能性があるでしょう。

賃貸に出すと、マンションの管理に手間がかかってしまいます。入居者が入れ替わると、退去の手続きや部屋の確認、場合によってはクリーニングやリフォームが必要になる可能性があります。

ある程度は管理会社に任せることもできますが、どうしても所有者が確認しなければならないことも多いです。いくらクリーニングやリフォーム費用を経費計上できるとはいえ、ある程度の金額がかかります。

また、設備の故障や騒音などが原因で、入居者とトラブルに発展する可能性もあります。入居者がいなければ収入は得られないため、入居者を継続的に募集する手間もかかるでしょう。

マンションでは、長期的に考えると収入が出にくくなる可能性があります。というのも、日本の総人口は年々減少しており、2048年には1億人を割って2060年には約8,600万人になると推計されています。（※）

人口減少に伴い世帯数も減少するため、年々入居者が減少してしまうのです。分譲マンションを賃貸に出しても、入居者がいなければ家賃収入を得ることはできません。今後入居者の絶対数が減少することで、空室のリスクが高まり収入が出にくくなることが予測されています。

※参照：内閣府

住宅ローンがまだ残っている状態で、マンションを賃貸に出したい場合もあるでしょう。住宅ローンが残っている場合、金融機関などに相談する必要があります。

ここでは、住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出す方法として、下記のポイントを解説します。

・金融機関への連絡方法

・ローン契約の変更点

住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出す場合は、必ず電話などで金融機関に相談しましょう。住宅ローンは、契約者が対象となる物件に居住することを原則としたローンです。

そのため、賃貸に出してしまうと住宅ローンの契約違反となる場合があります。契約に違反してしまうと、まず金融機関から指導を受けます。指導に従わなければ、住宅ローンの一括返済をしなければならなくなるでしょう。

賃貸に出したい状況になった場合は、自分で勝手に判断せずにまずは金融機関に相談しましょう。

一般的な住宅ローンは居住用であるため、マンションを賃貸に出す場合は賃貸用の住宅ローンに契約を変更することになります。住宅ローンの契約を変更する方法としては、下記の2つの方法があります。

・同じ金融機関で変更手続きを行う

・別の金融機関で借り替えを行う

現在住宅ローンを契約している金融機関で、住宅用のローンから賃貸用のローンに切り替えることが可能です。ただし、賃貸用のローンへの切り替えが認められないケースもあります。

その場合は、別の金融機関で借り換えを行いましょう。また、住宅金融支援機構のフラット35などを契約している場合は、民間の金融機関で借り換えを行う必要があります。

とはいえ、必ずしも賃貸用のローンに切り替えなければならないというわけではありません。やむを得ないと金融機関が判断した場合は、契約を変更せずに賃貸に出すことも可能です。

事前に金融機関に連絡して、契約の変更が必要か、変更する場合はどのような対応が必要かを確認しましょう。

分譲マンションを賃貸に出すにはどのようにすればよいか、わからない方もいるでしょう。ここでは、分譲マンションを賃貸に出す下記の手順について、詳しく解説します。

・依頼する仲介会社を探す

・賃貸借契約の方法を選ぶ

・不動産会社と契約する

・入居者を募集する

・賃貸借契約を締結する

ただし、マンションによっては居住専用のため賃貸に出すことができないと管理規約などで決められている場合もあります。まずは、賃貸に出すことができる分譲マンションかどうか契約書などで確認しましょう。

分譲マンションを賃貸に出す場合、まず依頼する仲介会社を探します。分譲マンションを賃貸に出すには、法律をはじめさまざまな知識が必要です。また、入居者を探す必要もあるため、仲介会社に依頼するのが一般的です。

個人で行うことも不可能ではありませんが、入居者探しを自分で行うことや専門的な知識を身につけることは難しいでしょう。仲介会社に依頼することでスムーズに賃貸に出すことができるため、自分にあった仲介会社を探しましょう。

賃貸借契約の方法には、下記3つの種類があります。それぞれの契約内容について、詳しく見ていきましょう。

・普通賃貸借契約

・定期賃貸借契約

・サブリース

普通賃貸借契約とは、もっとも一般的な賃貸借契約です。1年以上の契約期間が設定され、契約後は借主が解約しない限り同じ条件で契約を更新することができ、長期間住み続けることが可能です。

もし契約期間が満了して更新手続きを行わなかった場合も、普通賃貸借契約は自動で更新されます。基本的には貸主側から一方的に退去させることができないため、借主が保護される契約形態です。

定期賃貸借契約とは、契約時に契約期間が定められた賃貸借契約です。基本的には契約の更新がなく、契約期間が満了すると借主は退去する必要があります。

ただし、貸主と借主の両方の合意があれば、再契約を結ぶことも可能です。定期賃貸借契約は、契約期間を貸主が設定できるため普通賃貸借契約に比べて家賃が安く設定されることが多いです。

サブリースとは、不動産会社に物件を貸し出して、不動産会社が借主にまた貸しする方法です。貸し出す不動産によって10〜20%程度の手数料がかかるため、借主に直接貸し出すよりも家賃収入が安くなりやすいでしょう。一方、維持管理を不動産会社に任せることができるというメリットもあります。

仲介する不動産会社や契約方法が決まれば、不動産会社と契約を結びます。不動産会社との契約には、依頼する会社の数などによって下記の契約方法があります。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

不動産会社へ仲介を依頼する際、必ずしも1つの不動産会社に絞って契約する必要はありません。複数の不動産会社と契約することで、入居者が見つかりやすくなる可能性もあります。

ただし、複数の仲介業者に依頼する場合、一つひとつの不動産会社が該当の物件を手厚くサポートしてくれなくなる可能性もあります。契約方法ごとにメリット・デメリットがあるため、それぞれの契約方法の特徴を知って自分に合った契約方法を選択しましょう。

なお、それぞれの契約内容については下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

不動産会社と契約した後は、入居者を募集します。基本的には仲介を依頼した不動産会社が行うため、自分で何かをしなければならないということはありません。ただし、疑問点などがある場合は必要に応じて不動産会社に相談しましょう。

入居希望者が見つかった場合、内見などを経て設備や契約条件に同意してもらうことができれば、入居審査を行い賃貸借契約を結びます。契約なども、基本的には不動産会社が行うため、貸主として最低限の知識があれば専門的な知識は必要ありません。

分譲マンションを賃貸に出すときは、主に下記のような費用が発生します。これらの費用は、部屋の状況や依頼する不動産会社によって異なるため、どれくらいの費用が発生するかは事前に不動産会社に確認しておきましょう。

・クリーニング・リフォーム代

・管理委託料

・各種税金

今住んでいるマンションを賃貸に出す際は、クリーニングを行う必要があります。クリーニング代は、部屋の面積や損傷の程度によって値段が異なります。専門の業者や管理会社に相談して、どのくらいの費用が発生するか見積もりを依頼しましょう。

また、場合によってはリフォームも必要になることがあります。築年数が古いと設備も古くなってしまうため、リフォームが必要です。また、借主が見つかりやすくなるように流行に合わせて間取りを変更することもあります。

リフォーム代も、取り替える設備や作業の内容によって大きく異なります。リフォームは会社によって値段が異なるため、複数のリフォーム会社に依頼して見積もりを取ると良いでしょう。

管理委託料とは、マンション管理会社に対して支払う費用です。賃貸に出すマンションの管理は自分で行うこともできますが、設備の管理や入居者とのやりとりなど、素人では難しいことも多いです。

そのため、ほとんどの場合は管理会社に依頼することになります。管理委託料は、家賃の5%程度が一般的です。毎月かかる費用であるため、事前に管理会社にどれくらいの費用が発生するか確認しましょう。

マンションを賃貸に出す場合、家賃収入が発生します。そのため各種税金を支払う必要があります。マンションを賃貸に出す場合に発生する税金は、主に下記の2つです。

・所得税

・住民税

家賃収入を確認し、必ず確定申告を行いましょう。不動産所得では、家賃収入から下記のような経費を除いた金額を計上します。

・クリーニング・リフォーム代

・管理委託料

・固定資産税

・都市計画税

・その他賃貸に出すにあたってかかる費用

税金の額にもかかわるため、それぞれの経費の金額をきちんと把握して、適切に申告しましょう。

分譲マンションを賃貸に出すときは、下記4つのポイントに注意しましょう。それぞれのポイントについて、詳しく解説します。

・適切な家賃設定を行う

・需要を見極める

・賃貸に出す前に禁止事項を決めておく

・賃貸に出す前に室内の写真を撮影しておく

分譲マンションを賃貸に出す際は、適切な家賃設定を行うことが重要です。家賃は貸主が自由に決められるため、自分の好きな金額を家賃に設定できます。

とは言え、高すぎると借主が現れず空室のリスクがあります。また、安すぎても住宅ローンの返済額によっては損失が大きくなってしまうでしょう。

そのため、適切な家賃設定を行ってできるだけ収支がプラスになるように調整することが重要です。家賃設定を自分だけで決めることが難しい場合は、管理会社などに相談しましょう。

分譲マンションに限らず、住居を賃貸に出す場合は需要を考える必要があります。例えば、単身層に人気のエリアでファミリー層向けの賃貸を出しても、需要が合わずに借主が現れない場合があります。

家賃設定も需要に影響する要素であるため、収支がプラスになるような家賃設定ができない可能性もあります。住宅ローンの返済額と家賃収入の見込額やかかる費用、空室のリスクなどを考えると、賃貸に出さない方が良いという結論になる可能性もあるでしょう。

本当にその場所でその間取りの需要があるのか、需要を見極めて賃貸に出すかを考える必要があります。

分譲マンションを賃貸に出す場合、事前に禁止事項を決めておくことが重要です。入居者の生活環境によっては、部屋がダメージを受ける可能性があります。

例えば、入居者が室内で煙草を吸ってしまうと部屋に匂いが残ったり壁が変色したりする可能性があるでしょう。また、ペットの有無によっても部屋の状況が大きく変わります。

トラブルにつながることもあるため、事前に禁止事項を定めておくと良いでしょう。ただし、厳しいルールを設定すると入居者が見つからなくなる可能性もあるため、バランスを見極めてルールを設定する必要があります。

入居者が決まったら、賃貸に出す前に室内の写真を撮影しておきましょう。借主が退去する際は、現状復帰が基本です。しかし、現状復帰には費用が掛かるため、貸主と貸主のどちらもそれぞれ相手に修復してもらいたいと考えます。

入居前の写真があることでどちらの責任かわかりやすいため、現状回復時に大きなトラブルに発展することを防げるでしょう。

分譲マンションを賃貸に出すことで、マンションという資産を持ち続けたまま家賃収入を得ることができます。転勤などの理由でどうしてもマンションを離れなければならないが将来はまたそのマンションに住みたいなどの理由がある場合、賃貸に出すことでさまざまなメリットがあるでしょう。

しかし、マンションを持ち続けるということにはデメリットもあります。賃貸に出すかどうかを決める際は、メリットとデメリットをきちんと把握して検討しましょう。

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参考文献・サイト

選ぶまえに知っておきたいマンションの常識 基礎編

選ぶまえに知っておきたいマンションの常識 実践編