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2022.08.23

マンションの定義はある?分譲・賃貸の違いや代表的なタイプを解説

マンションの定義はある?分譲・賃貸の違いや代表的なタイプを解説

「マンションに定義はある?」
「アパートとマンションの違いは?」
上記のような疑問を抱く人は多いことでしょう。マンションとアパートの違いが気になり知恵袋などで質問したり、ネット検索したりした人もいるのではないでしょうか。

この記事では、マンションの定義を徹底解説。法律上の定義やマンションの種類・タイプ、選ぶときのポイントを紹介します。現在分譲マンションの購入を考えている人にとって参考になる内容のため、ぜひ最後までご覧ください。

マンションの定義は法律で定められている

マンションの定義は、法律で以下のように定められています。

1.2以上の区分所有者が存在する建物

2.1のうち、人の居住の用に供する専有部分のあるもの

上記の1の条件のみを満たしているものは区分所有建物と呼びます。マンションは、区分所有建物のうち、1つ以上の専有部分が住居として使われている建物のことです。

 

なお、マンション定義は法律のほか、国土交通省が独自に制定したものもあります。

マンションの種類は分譲・賃貸の2つ

マンションの種類は分譲・賃貸の2つ

マンションの種類は分譲・賃貸の2つ

マンションは分譲と賃貸の2種類に分けられます。分譲マンションは専有部分を個人が購入し、居住スペースとするものです。所有者は以下3つの権利を持てるうえ、設備や共用部分のグレードも賃貸マンションより高い傾向にあります。

1.共用部分の共有持分

2.敷地利用権

3.専有部分の所有権

一方、賃貸マンションは家賃を支払って、建物の一室を借りるタイプのマンションです。賃貸物件の専有箇所を所有しているのはオーナーであり、入居者が勝手な増改築を行うのは禁止されています。

鑑定士コメント

この辺りの表現は規制が無いのが実態です。広告を出す不動産会社や委託する大家が決めています。そのため、不動産会社によって、同じ物件でもアパートと呼んだりマンションと呼んだりすることがあります。

分譲マンションの代表的な5つのタイプ

分譲マンションの代表的な5つのタイプ

分譲マンションの代表的な5つのタイプ

分譲マンションは、大きく分けて以下の5つのタイプに分類されます。

・低層マンション

・タワーマンション

・大規模マンション

・再開発複合マンション

・コンパクトマンション

マンションのタイプごとにある特徴や、購入するメリットを紹介します。なお、ホワイトペーパー「マンションのタイプごとの注目すべき要素」では以下の内容をコンパクトにまとめているので、併せてご覧ください。

 

①低層マンション

高級マンションのひとつである低層マンションは、その名の通り建物の階数が低いマンションです。低層マンションには、以下5つの特徴があります。

1.高級住宅街に建っていることが多く、敷地の規模は大きめ

2.規制が最も厳しい「第一種低層住居専用地域」に建てられる

3.階数は3階まで、総戸数は30~50と少なめ

4.高グレード素材を使いデザインや植栽にも凝った造り

5.駐車場が自走式であり、地階に作られるケースも多い

ハイグレードでゆったりした造り、閑静な暮らしを手に入れられるのが、低層マンションの魅力です。高級感・重厚感のあるマンションをお探しの人や、閑静な住宅街に住みたい人にはおすすめです。

②タワーマンション

高級マンションの代名詞とも言える、超高層の建物がタワーマンションです。タワーマンションには、以下5つの特徴があります。

1.高さ60m以上・階層は20階以上の超高層建築

2.四角くがっしりした形状で耐震性が高い

3.住戸の向きが四方に点在する

4.1~2階に豪華なエントランスがあり、3階以上に住戸がある

5.共用部分のグレードやデザインが豪華

高いところからの展望を望む人はもちろん、豪華な共用部分を望む人にもタワーマンションはおすすめです。資産価値も高いため、将来マンションを売るかもしれない人にとっても良い選択肢になります。

 

③大規模マンション

大規模マンションは価格が安定しており、物件数も多いので人気があります。大規模マンションの特徴は、以下の4つです。

1.広い敷地に複数等が並び、1,000戸以上の住居がある

2.遠隔の住宅地にあり、エリアのランドマークであるケースが多い

3.売買件数が多く、取引価格が安定している

4.共有施設が多く、コミュニティが成熟している

大規模マンションは、住民同士の交流を好む人や、共用施設が充実しているマンションを好む人におすすめです。売買件数が多く価格も安定しているため、中古で購入したい人や将来売る可能性がある人にも向いています。

④再開発複合マンション

再開発複合マンションは、市街地の都市開発で作られたマンションです。地方自治体が計画・施工し、いろいろな企業と協力しながら建てるため、完成に時間がかかります。再開発複合マンションには、以下4つの特徴があります。

1.複合商業施設やオフィスなどとゾーン分けされている

2.駅チカ物件が多く、交通の利便性が高い

3.大手総合不動産会社が分譲主体になりやすい

4.エリアブランドや、マンションの価値が高い

再開発複合マンションは駅チカで商業施設が多いため、利便性を求める人におすすめです。

 

住居は再開発エリアの中の一空間として作られることが多く、他の施設と一体感があります。しかし、その分住人以外の往来が増える点には注意が必要です。

⑤コンパクトマンション

コンパクトマンションは、少人数で住むことを想定し、専有部分が小さめに作られているマンションです。コンパクトマンションの特徴は、主に以下の4つです。

1.全室がシングルあるいはDINKS向けの造りで、広さは1DK~2LDK程度

2.都心部の商業エリアに建てられることが多く、通勤の利便性が高い

3.投資用として購入されることもある

4.シニア層からの需要が高い

DINKSとは、共働きで子供を持たない夫婦のことを言います。ファミリーが住めるような広い住居を必要としないものの、家を持ちたい人に好まれています。

 

職場の近くに住みたい人や、子供が巣立った後のシニア層にもおすすめです

マンションを選ぶときの4つのポイント

マンションを選ぶときの4つのポイント

マンションを選ぶときの4つのポイント

マンションにはいろいろな種類があるので、どのように選べばよいか迷う人もいることでしょう。以下では、マンションを選ぶときの4つのポイントを紹介します。

1.安全性をチェックする

2.住みやすさをチェックする

3.耐久性と立地をチェックする

4.資産性をチェックする

それぞれ詳しく解説します。

 

①安全性をチェックする

マンションを選ぶ際には、以下3つの観点から安全性をチェックしましょう。

1.建物に地震への耐性はあるか

2.火災や水害などの天災に対し安心性は高いか

3.セキュリティ対策は敷地内でしっかり行われているか

日本は自然災害の多い国のため、地震や火災、水害などの天災に強いマンションを選ぶ必要があります。マンションが安全基準を満たして作られているかをチェックするために、施工会社も確認しましょう。

 

災害だけでなく、防犯対策もできているかどうかも要チェックです。オートロックや監視カメラの搭載、コンシェルジェの有無などもマンションを選ぶ際には確認してください。

②住みやすさをチェックする

「見た目や立地が気に入ったけど、住んでみたら居住性が悪くてがっかり…」

上記のような事態に陥らないためにも、マンションを選ぶ際には以下3つの観点から住みやすさをチェックしましょう。

1.建物の設計や設備状態は良好か

2.マンションの展望や気候は快適か

3.遮音性の高い物件になっているか

4.共用スペースの状態は良いか

5.バリアフリー対応の場合、設備は適切に取り付けられているか

自分が日常的に使う設備や居住環境が整っているかをチェックし、住みやすいと思った物件を選ぶことがポイントです。

③耐久性と立地をチェックする

③耐久性と立地をチェックする

③耐久性と立地をチェックする

マンションがどれだけ長く使えるか決める要素も、建物を選ぶ際には確認する必要があります。マンションは、時間が経てば少なからず劣化します。しかし、以下のような要素がある場合、劣化が早くなるリスクがあるので、注意しましょう。

建築の外観を劣化させる要素

海風が強い地域

日差しの強い環境下

建物の構造を劣化させる要素

洪水が起きやすい地域

地震が多く地盤が傾きやすい地域

社会的な耐久性を損なう要素

人口比率の移り変わりが激しい地域

高齢者が多く人口減少の可能性が高い地域

災害が起きやすい地域を避けることも大切ですが、マンションが建っている地域の人口動態も要チェックです。かつてはファミリー層でにぎわっていたものの、現在は高齢化が進んでいるように、人口比率に大きな変化がある地域は注意が必要です。

 

マンションが地域のニーズに合っておらず、社会的な機能を失っている可能性があります。

④資産性をチェックする

マンションの資産性も見逃せません。マンションは住居だけでなく、自分の資産でもあります。資産性は以下3つの観点からチェックできます。

1.立地の人気を左右する要素があるか

2.建物や立地の品格(グレード)が高いか

3.マンションが建つ街の管理・整備は徹底されているか

上記全ての条件を満たしたマンションは、長期的に資産価値を維持しやすい優良物件です。リセールバリューも高くなることが期待できます。マンションを選ぶ際は、単なる居住場所ではなく、自分の大切な資産であることを忘れないようにしましょう。

鑑定士コメント

マンション選びに迷ったら、まずは不動産仲介会社の営業マンに相談するのが良いと思います。しかし、営業マンによっては早期の成約を迫り、アプローチの押しが強いこともあります。プレッシャーを感じる方やじっくり時間をかけて選びたい方は、不動産ポータルサイトの相談窓口や、当サイトのようなマンション紹介サイトなどを利用する手もあります。

まとめ:自分に合ったマンションを選ぼう

まとめ:自分に合ったマンションを選ぼう

まとめ:自分に合ったマンションを選ぼう

マンションは以下2つの要素を持つ建物と定義されています。

1.2以上の区分所有者が存する建物

2.1のうち、人の居住の用に供する専有部分のあるもの

マンションとアパートの違いははっきりとはしておらず、不動産会社やオーナーが呼び方を決めています。

 

一口にマンションと言っても、その種類はさまざまです。マンション選びに迷っている人は、ぜひこの記事で解説した内容を参考に、自分にぴったりのマンションを選びましょう。

 

石川 勝

不動産鑑定士/マンションマイスター

石川 勝

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

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