修繕積立金とは？相場や値上げ・返金はされるのかを徹底解説

修繕積立金とは、マンションの大規模修繕に備えて毎月支払う費用のことです。マンションの見た目や設備の経年劣化は、安全性や資産価値に影響を与えます。そこで、定期的な修繕工事は必須です。分譲マンションの場合、建物の修繕費用は基本的に住民が負担します。

共用部分の工事は十数年おきに行われる場合が多く、多額の費用がかかります。大規模修繕をするタイミングで、住民から一括徴収すると大きな負担になるでしょう。負担を軽減するために、修繕積立金が毎月積み立てられます。

大規模修繕については、以下の記事でご紹介しています。

国土交通省の調査によると、修繕積立金の平均月額は17,640円でした。これは建築延床面積5000㎡〜10,000㎡未満、20階建未満のマンションにおいて、部屋の面積を70㎡で計算したときの数値です。修繕積立金は5年ごとの調査のたびに値上がりしており、修繕にかかる費用が年々増加していることがわかります。

マンション修繕積立金の目安は、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を使えば計算可能です。機械式駐車場が設置されているマンションは、駐車場のメンテナンス代も追加されます。

※参照：マンションの修繕積立金に関するガイドライン

修繕積立金の額はマンションの規模やデザイン性、付帯設備などさまざまな要素により決まります。その中でも代表的な要素は、以下2つです。

　・タワーマンションなど高層になるほど高額になる

　・築年数が古いほど高額になる

それぞれ詳しく解説します。

修繕積立金は、高層マンションになるほど高額になる傾向にあります。国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」から、戸数別の修繕積立金の平均額を見てみましょう。（※）

20戸以下のマンションは少ない戸数で大規模修繕費を賄うため、1戸あたりの負担額が大きいです。

戸数が増えると月額負担額が減少しますが、151戸以上になるとタワーマンションが含まれるため増加に転じます。タワーマンションなどの超高層マンションは、外壁工事の際に足場が組めません。そのため、特殊な工法で工事を行う必要があり、期間も長期化することから修繕費用が多くかかります。

※「平成30年度マンション総合調査結果」を参考に作成

築年数が古いほど修繕積立金が高額になるケースが増えます。「平成30年度マンション総合調査結果」から完成年次ごとの修繕積立金の平均額を見てみましょう。（※）

築年数が経過したマンションは経年劣化などで修繕箇所が増えるため、工事費用がかさみます。修繕間隔も短くなるので、修繕積立金の額も高くなるのです。

※「平成30年度マンション総合調査結果」を参考に作成

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和3年）」によると、修繕積立金の目安は以下のように計算できます。

計画期間全体における修繕積立金の平均額（円/㎡・月）=（Ａ+Ｂ+Ｃ）/Ｘ/Ｙ

Ａ：計画期間当初における修繕積立金の残高（円）

Ｂ：計画期間全体で集める修繕積立金の総額（円）

Ｃ：計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額（円）

Ｘ：マンションの総専有床面積（㎡）

Ｙ：長期修繕計画の計画期間（カ月）

「計画期間全体における修繕積立金の平均額」の算出には、以下の目安を使いましょう。（※）

※横にスクロールできます。

また、機械式駐車場があるマンションには以下の通りに加算があります。（※）

上記はあくまで目安です。修繕積立金は修繕状況などが要因となり、マンションごとに違いがあります。

※「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和3年）」を参考に作成

修繕積立金の注意すべき点は、以下の5つです。

　１．値上がりすることがある

　２．マンションを売却しても返金されない

　３．滞納すると裁判になる可能性がある

　４．マンションの建て替えには利用できない

　５．未払い分は次のマンション購入者に引き継がれる

それぞれ詳しく解説します。

修繕積立金は、修繕価格の変動とともに値上がりすることがあります。形状が複雑なマンションやタワーマンションは、外壁工事の足場やゴンドラなどの設置費用が高額になる傾向です。ラウンジやプールなど、充実した共用設備を持つ場合も修繕費用が高くなります。

他にも人件費や材料の高騰なども修繕価格変動の要因です。修繕費用の高騰が予想されると、毎月の修繕積立金が値上がりします。

修繕積立金はマンションを売却しても返金されません。新築マンションを購入すると、住んでいる間に大規模修繕が行われないケースもあるでしょう。しかし、修繕積立金は十数年後の大規模修繕に備えて管理組合が徴収・管理しているため、返金されません。修繕積立金の扱いについては、マンションの管理規約にも記載されているので契約時に確認しましょう。

修繕積立金を滞納すると、裁判になる恐れがあります。修繕積立金の滞納は「金銭債務の債務不履行」に当たります。督促に応じず支払われない場合は、管理組合は滞納者に対して訴訟手続を行うことが可能です。

国土交通省の調査によると、40％ほどのマンションで滞納が発生しています（※）。古いマンションほど滞納が多く、大規模修繕を行えないことが実状です。

参照：「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」

修繕積立金はマンション建て替えに利用できません。国土交通省が定める修繕積立金の「標準管理規約」で認められていないためです。そのため、建て替えが発生した際は別途費用を負担する必要があります。

建て替えで管理組合が解散する際に、積み立てられた修繕積立金は建て替えの賛否に関わらず現入居者に支払われます。ただし、建て替え決議の前に退去した住民には支払われません。

修繕積立金の未払い分は、次のマンション購入者に引き継がれます。中古マンション購入時には修繕積立金の滞納がないか、必ずチェックしましょう。

中古マンションの売買契約前に、仲介会社は買主に対して重要事項説明を行います。仲介会社は法律に則って、修繕積立金の未払いがあるかどうかを説明しなければなりません。

修繕積立金と類似する費用は、以下の3つです。

　１．管理費

　２．修繕一時積立金

　３．修繕積立基金

マンションに住む場合、修繕積立金のほかに上記の費用を請求されることがあります。それぞれ詳しく解説します。

マンションの管理費は、修繕積立金と同じく毎月徴収される費用です。管理費はエントランスなど共用部分の掃除や電気代などの支払いに使われます。修繕積立金は数年ごとの大規模修繕に向けて積み立てる費用ですが、管理費は日常的にかかる費用を賄うための費用です。総戸数や共用設備など、マンションの規模によって費用が決定されます。

修繕一時積立金は、修繕積立金では補えないような大規模改修をする際などに徴収されます。徴収額は修繕費用により異なるため、安く済むこともあれば高額徴収となる場合も。修繕一時積立金の徴収回数も、修繕内容により変わります。事前に修繕一時積立金の徴収時期を知りたい場合は、マンションの長期修繕計画をチェックしましょう。

修繕積立基金は、新築マンション購入時に一括で徴収される費用です。マンションによって金額は異なりますが、数十万円ほどかかることが一般的です。

新築マンションには、修繕積立金のプールがまだありません。不測の災害などが起きたときに、修繕積立金が少ない時期でも大規模修繕に対応できるよう、基金として徴収されます。

中古マンションの購入時は、修繕積立金を清算する必要があります。以下は中古マンション購入時にかかる諸経費です。

上記費用は、マンション売買価格の6〜10％が目安です。

修繕積立金は、将来の大規模改修に備えるための大事な資金です。マンションの規模で決められた金額を入居者全員が支払います。滞納すると裁判になったり、マンションが適切に管理されず安全性に問題が生じたりする可能性もあるでしょう。

十数年ごとに行われる大規模修繕は、マンションの資産価値を維持する面でも必要です。マンションの一住人として、修繕積立金はきちんと支払いましょう。

参考文献・サイト

選ぶまえに知っておきたいマンションの常識 基礎編