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2024.06.24
住宅ローンと一緒に覚えておきたいつなぎ融資！基礎知識や利用の流れを解説
住宅の引き渡し前に発生した費用が支払えない場合、つなぎ融資なら一時金を借りられます。自己資金が不足していても、注文住宅の購入を検討できるでしょう。
一方で「デメリットは？」「どのような流れで利用するの？」など、疑問を感じている方は多いのではないでしょうか。つなぎ融資の利用を考えているなら、基本的な知識を把握しておく必要があります。
本記事では、住宅ローンのつなぎ融資について基礎知識やメリット・デメリットをまとめました。利用の流れや注意点、利用したくない場合の対処方法とあわせて、わかりやすく解説します。
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住宅ローンのつなぎ融資で知っておきたい基礎知識
住宅ローンのつなぎ融資で知っておきたい基礎知識
住宅ローンのつなぎ融資について基礎知識をまとめました。
・つなぎ融資とは
・住宅ローンでつなぎ融資が必要になるケース
・つなぎ融資と分割融資の違い
住宅を購入を検討するときのために、あらかじめチェックしておきましょう。
つなぎ融資とは
つなぎ融資とは、引き渡しの前に発生する支払いを一時的に建て替えるためのローンです。注文住宅を建てるときには、着工から施工までに複数回の支払いが必要となります。
住宅ローンは物件が引き渡されてから実行されるため、資金を別に用意しなければいけません。そのようなときつなぎ融資を利用すれば、借り入れた一時金を支払いにあてられます。
つなぎ融資で借り入れた資金は、住宅ローンの融資を実行した際にまとめて返済するのが一般的です。詳しい利用条件は金融機関によって異なるため、あらかじめチェックしておきましょう。
住宅ローンでつなぎ融資が必要になるケース
引き渡しまでに発生する支払いを自己資金でまかなえないときに、つなぎ融資が必要です。住宅ローンで注文住宅を購入する際に発生する以下のような支払いに、借り入れた一時金を使用できます。
・土地購入
・着工金
・中間金（上棟金）
・最終金
また、住んでいた住居を売却する前に新居を購入する「買い先行」では、つなぎ融資が役立ちます。売却代金がまだ入っていなくても、借り入れた一時金を新居の購入費用にあてられるでしょう。
つなぎ融資と分割融資の違い
つなぎ融資と分割融資の違い
分割融資とは、1本の住宅ローンを複数回に分けて実行する融資です。一般的な住宅ローンと異なり完成前に融資を実行できるため、引き渡し前に発生する支払いに利用できます。
どちらも引き渡し前に融資を受けられますが、異なる種類のローンなのでチェックしておきましょう。つなぎ融資と分割融資の違いは以下の通りです。
つなぎ融資は抵当権の設定が不要なので、登記費用がかかりません。一方で分割融資と比較して金利が高く設定されていて、建築期間が長いほど利息が増えるので注意が必要です。
鑑定士コメント
つなぎ融資の利息はいつ支払うのでしょうか？つなぎ融資の利息は、金融機関によって支払うタイミングが異なります。融資を受ける前に一括で前払いするケースや、毎月の返済日に利息を返済するケースなどさまざまです。つなぎ融資を借り入れる場合は、あらかじめ確認しておきましょう。
つなぎ融資を利用するメリット
つなぎ融資を利用するメリット
つなぎ融資を利用するメリットは以下の通りです。
・自己資金を用意しなくても住居を購入できる
・売却を待たずに新居を購入できる
住宅ローンの借り入れを検討している方は、ぜひチェックしてください。
自己資金を用意しなくても住居を購入できる
つなぎ融資なら、自己資金がなくても注文住宅を購入できます。引き渡しまでにかかる費用を借り入れできるため、まとまったお金は必要ありません。
自己資金を貯める必要がなく、時期を選ばずに注文住宅を購入できるでしょう。ただし、金融機関によっては引き渡し前に利息の支払いが必要なケースがあるので、注意が必要です。
売却を待たずに新居を購入できる
つなぎ融資では、住宅の売却を待つことなく新居を購入できます。住宅を買い替える方法は、以下の2つに分けることが可能です。
買い先行型では仮住まいを用意する必要がなく、現住居を空き家にしたあとに売り出せます。一方で売却代金が利用できないため、新居購入のための自己資金を用意するのは難しいでしょう。
つなぎ融資なら、売り先行型であっても新居購入のための資金を借りられます。買い時を逃すことなく、気に入った物件をすぐに購入できることがメリットです。
つなぎ融資を利用するデメリット
つなぎ融資を利用するデメリット
つなぎ融資には以下のようなデメリットがあります。
・金利が住宅ローンより高い
・住宅ローン控除を利用できない
・手数料が発生する
利用したあとに後悔しないために、あらかじめ確認しておくと安心です。
金利が住宅ローンより高い
つなぎ融資は、住宅ローンと比較して金利が高く設定されています。抵当権が不要な無担保ローンで、金融機関にとってはリスクが高いことが理由です。
借入期間が長くなるほど利息の負担は大きくなるので注意しましょう。つなぎ融資の金利は金融機関によって異なるため、利用を検討する際には十分に比較してください。
住宅ローン控除を利用できない
つなぎ融資は住宅ローンとは別の融資なので、住宅ローン控除（住宅ローン減税）は適用されません。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用した際に所得税が控除される制度のことです。
一方で住宅の引き渡し後に融資を受ける住宅ローンは、住宅ローン控除の対象になる可能性があります。適用には条件をクリアする必要があるので、あらかじめチェックしておきましょう（※）。
※参照：国土交通省
手数料が発生する
手数料が発生する
つなぎ融資を利用する際は、以下のような手数料や費用が発生します。
・事務手数料
・融資事務手数料
・ローン保証料
・印紙代
このような諸費用は住宅ローンを契約するときにも必要です。つなぎ融資と住宅ローンで契約本数が2本となるため、それぞれ別々に支払わなければいけません。
住宅ローンでつなぎ融資を利用する流れ
住宅ローンでつなぎ融資を利用する流れ
住宅ローンでつなぎ融資を利用する際の流れは、以下の通りです。
・資金計画を立てる
・つなぎ融資に対応している金融機関を探す
・住宅ローンとつなぎ融資の審査を受ける
・つなぎ融資で土地の購入代や着工金を払う
・住宅ローンでつなぎ融資を一括返済する
注文住宅を購入する際の基本的な流れについて、チェックしておきましょう。
資金計画を立てる
注文住宅を建てることを検討する場合、予算や用意できる自己資金を明確にしたうえで資金計画を立てます。それから複数の不動産会社やハウスメーカーに、建築プランや見積書の作成を依頼しましょう。
引き渡し前にいくら必要なのか確認したうえで、つなぎ融資が必要かどうかを検討してください。しっかりと情報収集して、詳細な資金計画をたてることが重要です。
つなぎ融資に対応している金融機関を探す
つなぎ融資に対応している金融機関をピックアップします。つなぎ融資は住宅ローンとセットで利用する必要があるので、あわせてチェックしておきましょう。
取り扱っている住宅ローンや金利、手数料を十分に比較したうえで選ぶことが重要です。返済総額や返済額をシミュレーションして、住宅ローンとつなぎ融資の借入先を決めてください。
住宅ローンとつなぎ融資の審査を受ける
金融機関に所得証明や建築プランなどの書類を提出して、住宅ローンとつなぎ融資の審査を申し込みます。事前審査に通過したあとに本審査を受けるのが基本の流れです。
一定の条件を満たしていればつなぎ融資を受けられます。審査結果によってはつなぎ融資に申し込めなかったり、希望の額を借りれなかったりするので、注意が必要です。
つなぎ融資で土地の購入代や着工金を払う
つなぎ融資で土地の購入代や着工金を払う
つなぎ融資が実行されたら、まずは土地の購入代や着工金を支払います。そのあとは中間金の支払いが発生するため、そのたびに支払いの手続きをおこないましょう。
つなぎ融資は複数回にわけて実行することもできます。金融機関によっては、引き渡し前に利息の支払いが必要なことがあるので確認が必要です。
住宅ローンでつなぎ融資を一括返済する
住宅ローンで融資された資金でつなぎ融資を一括返済します。融資の実行日は物件の引渡日に設定されるのが一般的です。つなぎ融資は完済となり、その後は住宅ローンを返済していきます。
鑑定士コメント
つなぎ融資は途中で解約できるのでしょうか？つなぎ融資を繰り上げ返済する場合は途中で解約が可能です。繰り上げ返済とは、返済期限の前につなぎ融資を返済することを指します。ただし、金融機関によっては解約違約金が発生するので、あらかじめ確認しておきましょう。
つなぎ融資を利用する際の注意点
つなぎ融資を利用する際の注意点
つなぎ融資の利用を検討する場合に、知っておきたい注意点をまとめました。
・金額や融資回数に限度がある
・住宅ローンの審査に通過する必要がある
・つなぎ融資に対応している金融機関が少ない
トラブルを避けるために、あらかじめチェックしておきましょう。
金額や融資回数に限度がある
つなぎ融資の金額や融資回数には、制限が設けられています。金額には最低金額と限度額が設定されていることが一般的です。
融資回数は2～3回（※）まで分割して融資できるケースが多いでしょう。金融機関によって金額や融資回数の上限は異なるため、比較したうえで利用を検討してください。
※参照：イオン銀行
※参照：楽天銀行
住宅ローンの審査に通過する必要がある
つなぎ融資を受けるためには、住宅ローンの審査を通過しなければいけません。審査内容は金融機関によって異なりますが、以下のような項目が重要視されると考えられます（※）。
・返済負担率（毎月の返済額÷月収）
・職種・勤務先・雇用形態
・借入比率（借入額÷担保価値）
・借入者の社会属性
ほかには年齢や転職時期などによって落ちる可能性があります。審査に落ちた場合、住宅ローンやつなぎ融資は利用できないので注意しましょう。
※参照：株式会社SBI新生銀行
つなぎ融資に対応している金融機関が少ない
つなぎ融資に対応している金融機関が少ない
つなぎ融資に対応している金融機関は限られます。つなぎ融資を取り扱っている金融機関から選択する必要があるでしょう。
セットで利用する必要があるため、選べる住宅ローンも少なくなります。つなぎ融資と住宅ローンそれぞれの条件を確認したうえで、借り入れを検討してください。
つなぎ融資を利用したくない場合の対処方法
つなぎ融資を利用したくない場合の対処方法
つなぎ融資を利用したくない場合、以下のような方法が考えられます。
・親から資金援助を受ける
・住宅ローンの分割融資を検討する
複数の選択肢の中から、ご自身にとってベストな方法を選ぶことが重要です。
親から資金援助を受ける
親や親族に資金援助を受ければ、つなぎ融資の利用を避けられます。ただし、金額が一定以上になると贈与税がかかるので、注意が必要です（※1）。
また、一定の条件を満たすことで、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置（※2）」を受けられます。一定金額までの贈与で贈与税が非課税となるため、資金援助を受けるさいにはぜひ活用してください。
※1参照：国税庁
※2参照：国土交通省
住宅ローンの分割融資を検討する
住宅ローンの分割融資なら、住宅の引き渡し前に融資をうけられます。つなぎ融資よりも金利が低く、条件を満たせば住宅ローン控除を受けることも可能です。
一方で分割融資では抵当権の設定に費用がかかり、取り扱っている金融機関もあまりありません。つなぎ融資とどちらがよいのか、よく比較したうえで検討しましょう。
まとめ：住宅ローンとあわせてつなぎ融資を上手に活用しよう
まとめ：住宅ローンとあわせてつなぎ融資を上手に活用しよう
つなぎ融資を利用すれば、住宅の引き渡し前に発生する支払いにあてられます。自己資金が不足している場合でも、注文住宅の購入が可能です。
売却を待たずに新居を購入する「売り先行型」にも適しています。一方で、つなぎ融資には金利が高い、住宅ローン控除が利用できないなどのデメリットがあるので注意が必要です。
利用する流れや注意点、つなぎ融資を利用したくない場合の対処方法も紹介したので、ぜひ参考にしてください。金利や融資回数など詳細を確認したうえで、住宅ローンとあわせて上手に活用しましょう。
不動産鑑定士／マンションマイスター
石川 勝
東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。
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