つつじヶ丘は、東京都調布市にある京王線沿線の街です。大正創業の深い歴史をもちながら、都市機能と豊かな自然が共存する住みやすい街として注目を集めています。

ここからは、以下の観点に着目しながらつつじヶ丘の特徴について紹介していきましょう。

・100年超の歴史が育んだ住宅地の成り立ち

・都心20分圏内とは思えない豊かな環境

・二つの顔を持つ駅前

具体的な内容は次のとおりです。

つつじヶ丘駅は、1913年（大正2年）に京王電気軌道（現・京王電鉄）の「金子駅」として開業した歴史ある駅です。1927年（昭和2年）には現在の場所へ移転し、鉄道会社の吸収合併や分離などを経て、1957年（昭和32年）につつじヶ丘駅に改称されました。

つつじヶ丘エリアの開発が本格化したのは、1950年代になってからのことです。京王線の北側に並走する国道20号線（甲州街道）のさらに北側に位置する、西つつじヶ丘1～3丁目の高台地域を皮切りに開発が進みました。この地域は一戸建てが立ち並ぶ住宅街になっています。

1965年（昭和40年）頃になると、駅の南側エリアの農村地帯に神代団地（じんだいだんち）が生まれました。駅近辺のマンションと合わせ、多くの人々の暮らしを支えています。

つつじヶ丘は新宿まで20分圏内の便利な立地ですが、同時に豊かな自然環境を兼ね備えているのが大きな特徴です。

開発前のつつじヶ丘エリアが田園地帯であったことからか、一戸建ての物件は都心部と比較しゆとりのある設計になっています。また周囲には畑も点在しており、農産物の直売所もあるため、地産地消のメリットも享受可能です。子どもたちの食育にもつながるでしょう。

南側のエリアには、野川が広がっています。浅瀬での水遊びも楽しめるため、ファミリー層にも人気になっています。

つつじヶ丘の駅前は、駅の北口と南口とで趣が異なるのも特徴です。北口側には商店街やスーパーマーケットが立ち並び、活気のある賑やかな雰囲気になっています。スーパーのオオゼキやつつじヶ丘商店街などが集まっており、さまざまな日用品がそろう便利なエリアです。

一方の南口は、豊かな自然と閑静な住宅街が広がるのどかな雰囲気のエリアとなっています。駅前のバスターミナルの向こうには中・低層のマンションや大きめの一軒家が広がり、さらにその先には緑豊かな神代団地や野川が広がっています。

駅の両側で二つの顔をもち、それぞれの魅力を堪能できるのがつつじヶ丘の見逃せないポイントです。

ここからは、つつじヶ丘エリアの不動産価値と価格動向についてチェックしていきます。

つつじヶ丘エリアの中古マンション平均坪単価（3.3㎡あたり）の推移は、下記のとおりです。

※参照：東京カンテイ

上記の表からわかるとおり、2024年の坪単価は198万円です。2022年と2023年の坪単価が217万円であることから、やや下降傾向があることがわかります。

また、以下の3点もつつじヶ丘エリアの着目すべきポイントです。

・坪198万円は京王線急行停車駅で割安か

・坪単価推移と近隣駅比較

・調布市の人口動態と資産性の見通し

それぞれ具体的に解説していきます。

つつじヶ丘駅は京王線の急行停車駅で、近隣の快速・区間急行停車駅である桜上水や、特急停車駅である千歳烏山と比較すると、割安感を得られるメリットがあります。

つつじヶ丘と桜上水・千歳烏山の平均坪単価（平均築年数/同専有面積）は、以下のとおりです。

※参照：東京カンテイ

桜上水エリアの直近の坪単価が265万円、千歳烏山エリアの坪単価が251万円であるのに対し、つつじヶ丘エリアは198万円です。坪単価ベースで53万～67万円ほど価格が抑えられるため、近隣の急行停車駅のなかでは比較的手が届きやすい地域といえるでしょう。

またつつじヶ丘駅は、桜上水駅まで急行で7分、千歳烏山駅まで急行で3分の場所にあります。両エリアとも近年上昇傾向が見られる人気エリアのため、近隣にあるつつじヶ丘エリアも今後の伸びが期待できます。

つつじヶ丘と、その隣接エリアである仙川・柴崎エリアの平均坪単価（平均築年数/同専有面積）の推移は、以下のとおりです。

※参照：東京カンテイ

仙川駅に急行は停車せず、区間急行や快速の停車駅です。柴崎駅には各駅停車しか止まりません。しかしどちらも坪単価に上昇傾向が見られ、直近値はそれぞれつつじヶ丘より69万円と27万円の高値です。

これには築年数が影響していると考えられます。つつじヶ丘の直近の平均築年数が32.7年であるのに対し、仙川は20.4年、柴崎は25.3年です。どちらも築浅傾向が見られるため、それにともない物件価格も上昇したと予想されます。

つつじヶ丘のある調布市は、人口が上昇傾向にあります。今後しばらくは緩やかな上昇を維持する予想ですが、2030年頃をピークに徐々に減少する見込みです。

そのため、近々では調布エリアの需要はますます高まると予想されます。しかし将来的には、駅近物件や築浅物件、特急や急行の停車駅などなんらかのアドバンテージのある物件でないと資産性の担保が難しい可能性があります。

つつじヶ丘駅には急行が停車するため、駅からのアクセスが極端に悪い・築年数が古すぎるなど欠点の目立つ物件でなければ今後の資産性が期待できます。

※参照：調布市

つつじヶ丘駅は、急行で新宿駅まで20分ほど、明大前乗り換えで渋谷駅まで22分ほどでアクセス可能な利便性の高いエリアです。タイミングが合えば、新宿まで急行直通で16分で移動することもできます。

・京王線4種別停車の利便性

・深大寺・甲州街道・中央道への機動力

上記の点に着目しながら、つつじヶ丘の交通アクセスについて詳しく解説していきます。

つつじヶ丘は、京王線の4種別の電車が停車する利便性の高い駅です。具体的には、以下の種別の電車が停車します。

・各駅停車

・快速

・区間急行

・急行

つつじヶ丘駅には、特急と京王ライナー以外の列車が停車します。下り電車は、橋本方面行き・高尾山口方面行きの両方が利用できるため、電車の本数が多いのが大きな利点です。平日朝7時台のラッシュ時には新宿方面へ22本の電車が出ているので、スムーズに通勤通学できるでしょう。帰宅ラッシュ時の17～20時には、新宿からライナー以外の電車が1時間に15本出ているため、急行のほか特急と各駅停車を乗り継げばスムーズに移動できます。

京王線は新宿が始発駅となっており、本数は限られますがつつじヶ丘始発の電車もあるため、余裕をもって行動すれば行きも帰りも座っての移動が可能です。都心まで毎日快適に移動できるのは、大きなアドバンテージといえるでしょう。

つつじヶ丘エリアは、深大寺・甲州街道・中央道へのアクセスが非常によいエリアです。

深大寺方面へは、つつじヶ丘駅北口から京王バス（21系統）を利用し、15分ほどで終点の深大寺エリアにアクセスできます。自家用車での移動であれば、10分弱で移動可能です。

また甲州街道は京王線の北側200mほどの位置で東西に並走しているため、電車はもちろん、車でも新宿や八王子方面へ移動しやすいでしょう。

中央自動車道を利用する場合は、最寄りの調布ICまで車で10分程度でアクセスできます。そのため、高速道路を使った遠出の際にも便利です。

このようにつつじヶ丘エリアは、日常生活からレジャーまで高い機動力を誇るエリアであることがわかります。

つつじヶ丘駅の生活環境について、以下の点に着目して解説します。

・ライフやオオゼキなどで日常の買い物が完結

・駅周辺の飲食店と隠れた名店

・駅周辺のクリニック充実度

詳しく見ていきましょう。

つつじヶ丘は、いくつかの大型スーパーがあるエリアです。つつじヶ丘駅北口を出たすぐ目の前には、オオゼキつつじヶ丘店があります。このスーパーは庶民派の店舗で、特売品をはじめとした安くて高品質の商品を多数取り揃えているのが特徴です。

またつつじヶ丘駅から西方向へ徒歩10分ほどの場所には、ライフキテラタウン調布店があります。2017年4月開業の地域密着型ショッピングセンター内にあるため、食材のほか雑貨から電化製品までそろいます。

駅北側方面には複数の商店街もあることから、生活必需品の買い出しは地元で完結するでしょう。

つつじヶ丘駅の周辺は、多様な飲食店が存在するエリアです。

たとえば駅ビルの京王リトナードつつじヶ丘内には、本格的な自家製麺を使った「万葉そば」や、気軽に立ち寄れるカフェベーカリー「ルパ」があります。ドトールコーヒーやガストなどの大型チェーン店も出店しており、どこも朝7時から営業しているため、出勤前の朝食にも利用しやすいでしょう。

そのほか持ち帰り寿司の「すし三崎港」や、パティシエ特製ケーキが購入できる「シェ・レカミエ」もあるため、ちょっとしたホームパーティーにも対応可能です。

隠れた名店もあり、北口の商店街方面まで足を伸ばせば焼き鳥店やラーメン店が、反対側の南口にある団地エリアにはカフェ「手紙舎つつじヶ丘本店」があります。手紙舎つつじヶ丘本店は、店内のほかテラス席でもお茶や食事を楽しめるため、緑を感じながらゆっくりくつろげるのではないでしょうか。

つつじヶ丘駅周辺には、地域に根差した以下のようなクリニックが点在します。

上記はほんの一例で、駅を中心にさまざまな医療機関が広がっているため、突然の体調不良の際にも心強いでしょう。

つつじヶ丘エリアには文教エリアとしての魅力があり、子育て支援制度も整っています。

・公立・私立の学校選択肢と文教エリアとしての魅力

・調布市の子育て支援制度

・野川・実篤公園・神代植物公園

上記の点に着目しながら詳しく解説していきます。

つつじヶ丘は公立・私立の学校の選択肢がある地域になっており、文教エリアとしての魅力のある街です。

たとえば公立の教育機関としては、以下のような学校があります。

駅から車で8分ほどの場所には、ミッションスクールである晃華学園小学校および中学校・高等学校があります。同校ではカトリックの教えに基づいた全人教育を行っており、英語教育にも力を入れて取り組んでいるのが特徴です。

また隣駅の仙川駅から徒歩5分の場所には、桐朋学園の仙川キャンパスがあります。このキャンパス内には以下の教育機関があるので、希望に合わせて検討するとよいでしょう。

・桐朋幼稚園

・桐朋小学校

・桐朋女子中学校

・桐朋女子高等学校（普通科・音楽科）

・桐朋学園大学

・桐朋学園芸術短期大学

※参照：晃華学園小学校

※参照：晃華学園中学校高等学校

※参照：桐朋学園

つつじヶ丘のある調布市には、以下のような子育て支援制度が存在します。

上記のほかにも、東京都の事業拡大によって、0〜2歳児の認可保育園保育料の無償化制度が受けられます。また子育てひろばや親子の交流の場を提供しており、情報誌やWebを通じた各種相談も受付可能です。

多様な子育てサポートが受けられるため、つつじヶ丘エリアは安心して子育てしやすい環境といえるでしょう。

※参照：調布市

つつじヶ丘エリアには、野川・実篤公園・神代植物公園などの豊かな自然が広がっています。

野川は、つつじヶ丘駅南口方面にある浅瀬の川です。流れが穏やかなため、夏には子どもたちが水遊びを楽しんだり、魚とりをしたりできる憩いの場になっています。

実篤公園は、つつじヶ丘駅の東方面10分ほどの場所に位置する公園です。こちらの公園は、文豪・武者小路実篤ゆかりの地で、晩年の20年間ほど過ごした邸宅跡を調布市立の公園に整備しました。建物は国登録有形文化財に指定されていますが、5,000平方メートルほどの敷地内には、湧水による池や四季折々の花が咲き乱れるなど、自然を楽しめる場所になっています。

神代植物公園は、つつじヶ丘駅から車で9分ほどの場所にある都内唯一の都立植物公園です。50万平方メートルにもおよぶ広大な敷地内にはさまざまな植物が植えられており、とくに約400品種・5,200株以上のバラは人気を集めています。

このようにつつじヶ丘エリアは自然豊かな環境にあるので、のびのびと子育てしやすいでしょう。

利便性の高いつつじヶ丘エリアですが、実際に住む際には以下がポイントとなります。

・凶悪犯ゼロだが自転車盗に注意

・混雑と京王線一本依存のリスク

・外環道陥没事故と踏切問題

具体的に解説します。

つつじヶ丘エリアは、比較的治安のよい地域です。警視庁の令和7年度の統計データによると、調布市西つつじヶ丘1～4丁目、および調布市東つつじヶ丘1～3丁目の凶悪犯はゼロという報告があります。そのため、ファミリー層から高年齢層、女性の一人暮らしまで、さまざまな方が安心して住みやすいでしょう。

ただし、非侵入窃盗については調布市西つつじヶ丘3丁目を中心にそこそこ発生しています。西つつじヶ丘3丁目は駅の北側に位置する繁華街で、この地区だけで17件の自転車泥棒や、数件の暴行・傷害事件が起こっています。安全だからと注意を怠らず、自転車の施錠には気遣う・大事なものは手元から離さないなど、基本的な防犯意識をもって対策を行うのが肝要です。

※参照：警視庁

つつじヶ丘エリアは、交通の利便性のよい地域です。しかしよくも悪くも京王線一本のみに依存した地域のため、万が一京王線沿線で人身事故などが起これば、出勤・帰宅などに悪影響を及ぼすでしょう。そのため、バスなどを利用した迂回ルートを事前に調べておくのが大切です。

また、通勤時間帯の上り方面の急行は混雑しています。とくに調布駅から乗車する人が多いといわれているため、つつじヶ丘駅から乗車する場合、時間帯や車両によっては乗車が難しい可能性もあるでしょう。時差通勤の検討や、各駅停車の利用、つつじヶ丘駅の始発電車の利用などを検討し、混雑対策を取っておくのがおすすめです。

つつじヶ丘エリアには、道路の陥没事故や踏切問題などのリスクもあります。

2020年10月、東つつじヶ丘の住宅街では外環道のトンネル工事に端を発した道路の陥没事故が発生しました。NEXCO東日本の補償により地盤補修工事を行っているものの、地盤のゆるみが広域にわたって影響を及ぼしている可能性もあるため注意が必要です。

またつつじヶ丘駅から柴崎駅にかけた地域では、開かずの踏切も問題になっており、朝夕のラッシュ時を中心になかなか渡れない踏切が5箇所ほど存在します。場合によっては1時間中40分ほどは踏切が下りているといわれるため、通勤・通学がストレスになる可能性があるでしょう。ただし、高架化の実施に向けた協議も行っているそうなので、今後の改善を視野に入れた住宅選びがおすすめです。

つつじヶ丘は京王線の急行停車駅です。新宿や渋谷へアクセスしやすい便利な環境にありながら、豊かな自然が残るメリットもあります。大型スーパーから商店街までそろっており、生活必需品の調達にも困りません。

電車の路線が京王線のみしかないリスクはあるものの、安心して子育てしやすい制度も整っています。物件価格も近隣より有利な傾向が見られるため、資金計画に余裕をもって移住しやすいのも強みです。

興味のある方は、つつじヶ丘エリアで物件探しをしてみてはいかがでしょうか。