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「400m＝徒歩何分？」不動産広告の計算ルールとリアルな歩行時間の違いを検証

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「400m＝徒歩何分？」不動産広告の計算ルールとリアルな歩行時間の違いを検証

「駅から400mは徒歩で何分？」
「不動産広告の表記と実際に歩いた時間に差があるのはなぜ？」

不動産広告には、「駅から徒歩〇〇分」「駅から〇〇m」と表記されていることがあります。しかし、具体的な距離をイメージできない方は、多いのではないでしょうか。

本記事では、400mが徒歩何分なのかを例に不動産広告の計算ルールを紹介します。表示時間と実際に歩いた時間がズレる理由や、公告の徒歩5分と表記されている物件に関する注意点とあわせてまとめました。

【この記事でわかること】
・不動産広告に記載される徒歩時間は「1分＝80m」で計算される
・不動産広告だと400mは徒歩5分とされている
・実際の時間とズレが生じることがあるので歩いて確かめる必要がある

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400 mは不動産広告上「徒歩5分」
自分でも計算できる！徒歩時間の求め方
なぜ？表示時間と「実際の時間」がズレる5つの理由
「駅徒歩5分（400m）」物件の内見で確認すべきこと
広告の「徒歩5分」の物件で注意しておくべきこと
まとめ：「400m＝徒歩5分」は計算上の時間。自分の足で確かめよう

400 mは不動産広告上「徒歩5分」

不動産広告上での400mは「徒歩で5分」と決まっています。「不動産の表示に関する公正競争規約第15条4号の各施設までの距離または所要時間（※）」では、以下のように決まっているからです。

・徒歩による所要時間は道路距離が80mにつき1分かかるものとする

・80m未満の端数が発生した場合は切り上げて1分とする

・道路距離または所要時間を表示するときは起点および着点を明示する

つまり徒歩時間が1分で80mなので、5分だと400mとなります。表示のバラつきが発生しないように定められているため、どの不動産広告でも違いはありません。

※参考：不動産公正取引協議会連合会

鑑定士コメント

「徒歩1分＝80m」は、健康な女性がハイヒールで歩いたときの徒歩時間を基準としています。以前は「1分=100m」でしたが、女性の歩くスピードに合わせるべきとの声があがりました。そのとき計測した平均的な徒歩距離が「80.3m」だったことから、現在の基準が定められました。

自分でも計算できる！徒歩時間の求め方

不動産広告では、以下のようなルールに基づいて徒歩時間を計算します。

・直線距離ではなく道路にそって測定した距離（道路距離）を計測する

・80m（道路距離）＝徒歩1分とする（端数を切り上げる）

・歩道橋・横断歩道・踏切りの経由が必要なときは歩く距離に含める

・横断歩道・踏切りの待ち時間は考慮しなくてよい

・坂道によって歩く時間が長くなる場合は換算してよい

・駅からすぐ近くの物件であっても「徒歩0分」ではなく「徒歩1分」と表示する

※参考：三菱UFJ不動産販売

計算式は「道路距離÷80（1分に歩く距離）」です。たとえば道路距離が400mの場合は、400m÷80mで5分となります。距離と徒歩時間の目安を以下にまとめました。

道路距離	徒歩所要時間
100m	2分（1.25分）
200m	3分（2.5分）
300m	4分（3.75分）
400m	5分
500m	7分（6.25分）
600m	8分（7.5分）
700m	9分（8.75分）
800m	10分
900m	12分（11.25分）
1km	13分（12.5分）
2km	25分

上記の表の通り、道路距離が500mの場合は500m÷80mで6.25分です。小数点以下の端数は切り上げるルールなので、不動産広告上の徒歩時間は7分となります。

なぜ？表示時間と「実際の時間」がズレる5つの理由

不動産広告の表示時間と、実際に歩いたときの時間は必ずしも一致するとは限りません。

・信号・踏切の待ち時間

・坂道・階段・歩道橋

・駅の構造（改札口からホームまでの距離）

・人混みや歩道の状況

・歩く人の状況

ズレが生じる理由について、それぞれ解説します。

信号・踏切の待ち時間

信号や踏切の待ち時間は、不動産広告の徒歩時間には含まれません。待ち時間が発生した場合、その分だけかかる時間は増えてしまいます。

たとえば信号が複数あったり、切り替わりが遅かったりすれば、待ち時間はさらに長くなるでしょう。表示時間より、数分ほど長くなることが想定されます。

坂道・階段・歩道橋

歩く速度は下り坂だと早く、上り坂だと遅くなります。階段にも同様のことがいえるので、長い坂道や階段があれば表示時間とズレが発生するはずです。

歩道橋は歩く距離に含めるとしていますが、完全に反映させることはできません。高い歩道橋に登ったり降りたりする時間によって、表示時間とズレることがあります。

駅の構造（改札口からホームまでの距離）

駅の起点は出入り口なので、改札口からホームまでの距離は含まれていません。たとえば巨大なターミナル駅で乗り降りする場合、出入り口から改札口を抜けて長い連絡通路や階段を通り、ホームまで移動することになります。

駅構内での移動時間だけで、5分以上かかることもあるでしょう。そのため物件から徒歩5分との記載があっても、確実に5分で電車に乗れるとは限りません。

駅構内での移動時間を考慮しないと計算とズレてしまい、電車に乗り遅れる可能性があります。一方で改札からホームまでが近い小さな駅では、このような隠れ時間は発生しないため、駅の構造や移動時間を確認しておくのがおすすめです。

人混みや歩道の状況

人混みや歩道の状況は、歩くスピードに大きく影響します。人混みがあると、周囲の人を避けなければなりません。朝の通勤ラッシュなど時間帯によって人混みが発生すれば、かかる時間が長くなります。

段差や障害物が多いなど歩道の状況が悪いと歩きにくいので、注意が必要です。交通量が多く歩道が狭い道路なども危険性が高く、歩くスピードは遅くなります。単純な距離だけではなく、状況を考慮することが重要です。

歩く人の状況

人によって歩く速度は大きく異なります。たとえば健康で若い人なら歩く速度は早く、年配の方なら遅くなるはずです。小さなお子さんを連れている場合は、ゆっくり歩かなくてはいけません。

怪我をしている、疲労しているなど、人の状況によって歩くスピードは左右されます。表示された徒歩時間と実際の時間のズレを生むので、誰がどのような状況で歩くのか想定しておきましょう。

「駅徒歩5分（400m）」物件の内見で確認すべきこと

駅徒歩5分（400m）の物件を内見するときは、以下のポイントを確認することが重要です。

・実際に歩いて時間を計る

・スマートフォンの地図アプリと比較する

・周辺環境を五感で確かめる

・駅のどの出入口が起点になっているか確認する

物件選びの基礎知識として、ぜひ参考にしてください。

実際に歩いて時間を計る

物件周りの詳細な環境は、歩いてみなければわかりません。実際に歩いてみて、時間を測ることが重要です。信号の待ち時間や道路の状況を含めた徒歩時間を、測定しましょう。

駅の出入り口を起点に、物件の出入り口を着点に計測すれば、不動産広告と条件が同じです。朝と夜の2回測ってみることで、より正確な徒歩時間がわかります。

スマートフォンの地図アプリと比較する

スマートフォンの地図アプリを活用すれば、ルートの徒歩時間を表示できます。たとえばGoogleマップなら、標高差や障害物を含めた時間を表示することが可能です。

基準となる速度のカスタマイズに対応しているアプリなら、自らの歩くスピードを踏まえた所要時間をチェックできます。不動産広告と地図アプリの数字を比較すれば、より正確なかかる時間の目安がわかるはずです。

鑑定士コメント

地図アプリの徒歩時間と不動産広告の時間に、大きな差はありません。Googleマップの場合は、基準となる移動速度はほとんど同じです。ただし、地図アプリによって設定が異なるため、徒歩時間に差が出ることもあります。地図アプリや不動産広告の徒歩時間はあくまで目安なので、実際に歩いてみて確かめることが重要です。