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更新日：2025.08.25
登録日：2025.08.25
マンションの資産価値は築年数で下がる？購入・売却で後悔しないための全知識
「マンションの資産価値は築年数で決まる？」
「築年数別に売却する時のポイントが知りたい」
「築年数以外に影響する条件って何？」
マンションの資産価値について、築年数が関係しているのか疑問を持つ人がいるでしょう。新築で購入した後、ライフスタイルの変化で住み替えを検討する際、できるだけ資産価値を維持した状態で売却したいものです。
そこでこの記事では、築年数がマンションの資産価値に与える影響や、築年数別の購入・売却時のポイント、築年数以外の資産価値を左右する条件などを解説！マンションの売却を検討している人はぜひご覧ください。
【この記事でわかること】
・築年数はマンションの資産価値に大きく影響する
・資産価値は、築年数以外にも立地やブランド力、管理体制なども関係する
・マンションを売るベストタイミングは、築5年以内と築16年～20年。
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マンション資産価値と築年数の関係
マンション資産価値と築年数の関係
マンションの資産価値と築年数にはどのような関係があるのでしょうか。2つの側面から解説します。
・価値は「築10年まで急落、その後は緩やか」が鉄則
・「寿命」と「法定耐用年数47年」は別物
マンションの購入や売買の際の基礎知識として、参考にしてみてください。
価値は「築10年まで急落、その後は緩やか」が鉄則
マンションの資産価値は、新築から築10年までで急落し、その後は緩やかに下落していく傾向があります。
建物の部分は、年数の経過とともに劣化するため、資産価値が減少するのは当然です。一般的に、マンションの資産価値は築20年を目途に、価格が底値になるといわれていますが、下落するスピードは均一ではありません。
新築の雰囲気がなくなり使用感が出る築5年から築10年の間で、マンションの売却価格の下落幅はもっとも大きくなります。その後、築10年から築20年にかけて徐々に下落していき、築20年以降は緩やかに下落します。
「寿命」と「法定耐用年数47年」は別物
マンションの資産価値を算出する際、建物の寿命と法定耐用年数は分けて考えましょう。
国税庁の定める鉄筋コンクリートマンションの耐用年数は47年（※）です。つまり、築47年で税法上の価値が0円になってしまいます。
税法上で価値がなくなったとしても、実際にマンション売買を行う市場での価値はゼロになりません。建物のリフォームの有無や立地、景観、間取りなど、総合的に判断されるからです。
一方、築年数に関係なく建物の老朽化や管理が行き届いていないなど、寿命を迎えた建物は人気がないため、売り手もつかないでしょう。
マンションの資産価値は、築年数に大きく左右されますが、それだけではなく共用部分の管理体制や日当たり、周辺環境の良さなどが考慮されます。
※参照：国税庁
【築年数別】マンションの購入・売却時のチェックポイント
【築年数別】マンションの購入・売却時のチェックポイント
ここからは、マンションの購入・売却時にチェックするポイントを築年数別にみていきます。築年数別の坪単価を以下にまとめました。（※）
※横にスクロールできます。
※単位：万円
表を見ると、直近は築5年までの築浅マンションの坪単価が、新築より上昇していることが分かります。また、築20年までの下落幅も小さくなっています。
市場の状況によって築年数別の坪単価も変化しているため、最新のデータを取得して情報を見極めることが大切です。ここからは、築年数別の購入・売却時のチェックポイントを解説します。
※参照：東京カンテイ
築5年以内
築5年以内のマンションを購入・売却する時は、新築とほぼ同じ状態ですが、資産価値としては一定の値下がりがあります。
築5年以内のマンションの、メリットやデメリット、購入・売却時のポイントは以下のとおりです。
築6年～10年
築6年〜10年のマンションは、築5年以内と同様に綺麗な物件が多く、高値で売却できる可能性があります。
築6年〜10年のマンションの、メリットやデメリット、購入・売却時のポイントは以下のとおりです。
築10年以内であれば、築浅物件として売却しやすいですが、住宅ローンの返済が残ってしまう懸念があります。
高値で売却できれば、売却益で住宅ローンの残債を返済できる可能性もあるため、その点を踏まえて慎重に判断することが大切です。
築11年～20年
築11年〜20年のマンションは、設備や室内の劣化がはじまる時期のため、売却の際は所有するマンションの状態をよく確認しましょう。
築11年〜20年のマンションの、メリットやデメリット、購入・売却時のポイントは以下のとおりです。
築11年〜20年のマンションを売却する場合は、大規模修繕後がおすすめです。一般的に15年と30年のタイミングで修繕が行われるため、大規模修繕を待って売却すれば、買い手もつきやすいでしょう。
逆に、修繕が未実施の場合は、市場価格が大幅に下がる可能性があるため注意しましょう。
築21年～30年
築21年〜30年は、一般的に新築時の価格から約5〜7割下落します。
築21年〜30年のマンションの、メリットやデメリット、購入・売却時のポイントは以下のとおりです。
築21年を超えると、設備や建物の劣化が進んでいるため、大規模修繕が行われているかによって、資産価値が変動します。
また、築年数が経っているマンションは、建物の安全性を重視するケースが多く、新耐震基準で建てられていることをアピールするのもいいでしょう。
築31年以上
築31年以上を超えたマンションは、建物の経年劣化により資産価値が著しく下がりやすい状態です。売却価格は低くなりますが、リノベーションを前提として物件を探している人にアピールしやすいでしょう。
築31年以上のマンションの、メリットやデメリット、購入・売却時のポイントは以下のとおりです。
築31年以上のマンションになると、建物自体の資産価値が著しく下がるため、売却価格が安くなる傾向があります。
できるだけ高く売却したい場合は、1年でも早く売却するか、リフォームや第三者による建物診断など、他のマンションとの違いをアピールしましょう。
マンションの築年数よりも資産価値を左右する条件
マンションの築年数よりも資産価値を左右する条件
マンションの資産価値は、築年数で左右されますが、それ以上に資産価値に影響する条件が3つあります。
・立地
・管理状態
・ブランド
築年数だけで判断せず、複数の要素を総合的に見て資産価値を算出する点を理解しておきましょう。それぞれの条件を詳しく解説していきます。
立地
マンションを選ぶときに重視する基準が「立地」です。築年数が経過して建物の劣化が進んでいても、立地が良ければ資産価値が上がる可能性もあるでしょう。
例えば、築年数がある程度経ったマンションでも、人気エリアであれば資産価値は高くなります。人気エリアとは、公園のような緑が多い、買い物に便利なお店が多い、公共施設や病院などが近いなど、周辺環境が良い場所を指します。
ほかにも、駅近のように交通アクセスの良さも、マンションの資産価値に影響する可能性が高いです。
住みたい街ランキングに入るようなエリアは、人気エリアとして多少古い物件でも売却しやすいでしょう。
管理状態
築年数の古いマンションでも、管理状態がよければ売却しやすいです。エントランスや住人が誰でも使用する共用部分など、適切な管理で状態がよければ、資産価値は高く評価されます。
管理状態がよければ、たとえ築50年を超えたマンションでも売却できる可能性が出てくるでしょう。
マンションの共用部分とは、外壁や給排水管、屋上、エントランス、エレベーターなどを指します。このような共用部分を定期的にメンテナンスしていれば、建物の劣化を防ぎ、寿命を延ばすことになります。
ブランド
中古マンションにも、大手不動産デベロッパーが独自のコンセプトを掲げて提供する「ブランドマンション」があります。
ブランドマンションは、一定以上の高品質な設備やデザイン、建物の構造、立地までこだわっており、年月が経っても資産価値が下がりにくいのが特徴です。
購入したマンションの資産価値をできるだけ維持したい人は、ブランドマンションの購入を検討しましょう。
マンションの資産価値を高めるには様々な方法があります。現在マンションの購入や売却をお考えの人は、マンションの資産性を高める方法が確認できる以下の資料もご確認ください。ダウンロードは無料です。
鑑定士コメント
マンションに10年住んで売る、というスタイルはありでしょうか？マンションに10年住んで売却するという選択肢は良いと思います。実際、首都圏の中古マンションの築年数別成約率をみると、築11年〜15年のマンションの成約率は多いとされています。この時期には住宅ローン控除や固定資産税の減税措置が終了し、税制面でのメリットが薄れる一方で、まだ大規模な修繕費用がそれほどかからないため、経済的に売却しやすいタイミングです。
マンションの購入・売却で失敗しないための知識
マンションの購入・売却で失敗しないための知識
マンションの購入・売却で失敗しないために、以下の3つの基礎知識を身につけておきましょう。
・新耐震基準は最低条件
・築年数が住宅ローン審査に与える影響
・マンションを売るタイミング
それぞれ具体的に解説します。
新耐震基準は最低条件
マンションの購入や売却で失敗しないために、新耐震基準で建てられているマンションであることは最低条件として必要です。
1981年に、旧耐震基準から新耐震基準へ改正され、より強いクラスの地震でも建物が倒壊しない建築設計がなされています。
たとえ古いマンションだったとしても、新耐震基準を満たした建物であれば、売却の際に強みとしてアピールできるでしょう。
築年数が住宅ローン審査に与える影響
中古マンションを購入する際の注意点として、築年数によって住宅ローンの借入期間が短くなる点に気を付けてください。
ある程度古い築年数のマンションの場合、住宅ローンの返済期間が短くなることで返済額も増え、月々の負担が大きくなってしまいます。
また、築25年以上のマンションになると、金融機関によっては住宅ローン控除が使用できなくなる可能性があります。築年数によって売却条件や住宅ローンに影響が出る点を理解しておきましょう。
マンションを売るタイミング
マンションの資産価値をできるだけ維持した状態で売却したい場合、ベストなタイミングで売却を進めることが大切です。
マンションを売るタイミングとして、築年数が浅ければ浅いほど新築に近いため売却しやすくなります。次に、大規模修繕が終了する築15年前後のマンションも、買い手がつきやすいでしょう。
マンションを売る時期としておすすめなのが、2月～3月です。逆に、物件が動きにくい1月や8月は売却が難しいタイミングなので、急に売却するのではなければ、避けた方がよいです。
鑑定士コメント
マンション売却において築年数の限界はあるのでしょうか？マンションの売却で築年数によって売却が成約しないことはほとんどありません。築30年以上が経過したマンションでも、立地や周辺環境、メンテナンスの状態などによって十分売却可能です。とはいえ、一般的に売却価格は築年数が経過するにつれ低下します。少しでも高値で売りたい場合は、早めの売却を検討するのがおすすめです。
まとめ：築年数ごとの特徴を理解し、普遍的な価値を見極めて最適な選択をしよう
まとめ：築年数ごとの特徴を理解し、普遍的な価値を見極めて最適な選択をしよう
マンションの資産価値は、築年数によって大きく影響されることが分かりました。築年数によって、購入や売却にともなうメリットやデメリットがあるため、それぞれの特徴をよく理解することが大切です。
マンションの資産価値は、建物の築年数だけでなく、立地や周辺環境、管理状態、ブランドマンションかどうかなどで変動します。
マンションの購入や売却を検討している人は、建物の資産価値に着目して、最適な選択をしましょう。
不動産鑑定士／マンションマイスター
石川 勝
東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。
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