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敷地利用権とは？敷地権や借地権との違いもわかりやすく解説

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敷地利用権とは？敷地権や借地権との違いもわかりやすく解説

「敷地利用権って何？」「敷地権とどう違うの？」
このような疑問をお持ちではありませんか？

敷地利用権とは分譲マンションなどの土地に関する権利のことを指します。マンションやビルなどの土地を利用できる権利だと覚えておくとよいでしょう。

この記事では、敷地利用権についてわかりやすく解説しています。敷地権との違いや、借地権、区分所有権との違いについても解説しているので参考にしてください。

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敷地利用権とは？
敷地利用権と敷地権の違い
敷地利用権と借地権の違い
敷地利用権と区分所有権の違い
区分所有権売渡請求権とは
まとめ：敷地利用権はマンションの所有者は覚えておきたい権利

敷地利用権とは？

敷地利用権とはマンションなどが建つ土地を利用できる権利のことを言います。通常、建物と土地は別個の権利とみなされています。

分譲マンションの一室を所有している場合、その建物の土地を利用できる権利も所有していることになります。マンションの土地を住民で所有権を共有しているということです。

簡単にまとめると、以下のように分かれます。

区分所有権	建物の専有部分
敷地利用権	土地

敷地利用権の割合については、専有部分の床面積の割合によって異なります。ただし規約によって別段の定めをすることが可能です。

さらに分かりやすく説明すると、分譲マンションの一室を購入（所有）した場合、そのマンションの敷地となっている土地の権利も持つことになるということ。

ちなみに、敷地利用権を専有部分と切り離して処分することはできません。そのことについて次の項目で詳しく説明します。

分譲マンションとは何かが気になる人は、こちらも読んでみてください。

分譲マンションとは？賃貸との違いや物件の選び方も紹介

敷地利用権と専有部分の一体化とは

規約によって別段の定めがない限り、敷地利用権を専有部分と切り離して処分することは不可能です。一体性の原則と呼ばれています。

なぜなら、土地がなければ専有部分（建物）を利用することができないからです。

また、敷地利用権には「所有権」「地上権」「賃借権」など種類があり、どの権利を所有しているかによってもルールが異なります。

先述の通り、規約で別段の定めをすれば例外として分離処分が可能となる場合があります。

基本的には、マンションなどを利用するということは、その土地を利用することになるため分離処分はできないものと覚えておくとよいでしょう。敷地利用権は、土地の共有持分とも呼ばれます。

専有面積については以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

専有面積とは？ベランダやロフトは含まれる？計算方法も詳しく解説！

鑑定士コメント

大きなメリットは、土地と建物が分離処分が出来ないことで、権利関係の複雑化を防止します。1983年（昭和58年）の区分所有法大改正で、敷地利用権と専有部分の一体化が定められましたが、それ以前は土地と建物が分離処分が可能なため、間違えて建物だけを売却してしまうなど、建物と土地の権利が複雑になりトラブルになることがあったのです。現在では登記簿謄本も一体化され１筆に集約されています。

敷地利用権と専有部分の例外

専有部分を所有している人（区分所有権を持つ人）が、その持分を放棄した時や相続人がいないまま死亡してしまった時は、その持分は他の共有者に帰属されます。

これは民法によって定められているものです。分かりやすく言うと、上記のような場合には

専有部分	国に帰属
敷地利用権	他の共有者に帰属

このようになるのです。

しかしこれでは専有部分と敷地利用権が分離してしまい、一体性の法則から外れてしまいます。そのため、上記のような場合にはどちらも国に帰属するものとなっています。

※参考：民法

敷地利用権と敷地権の違い

敷地権とは、専有部分の敷地に関する権利のことです。土地と建物が一体となっており、分離して処分することはできません。

敷地利用権との違いは以下のとおりです。

敷地権	権利に関する形態を表す言葉
敷地利用権	敷地を利用できる権利そのもの

この2つは混同されやすく、違いに関しても少々分かりにくい言葉です。

簡単にまとめると、「敷地権」とは専有部分と敷地利用権が分離できないようになっている「権利の状態」を示す言葉となります。

敷地利用権と借地権の違い

「借地権」とは、土地の持ち主から土地を借りる権利を指す言葉です。借りた土地に建物を建てるなど、土地を借りて利用できる権利のことを指します。

借地権の特徴は以下の通りです。

　　・土地の権利は持ち主にある

　　・持ち主に対して借り賃を支払う

　　・借地に建てた建物は無断で売却ができない

　　・建て替えには持ち主への連絡が必要

　　・契約期間が終わったら土地を返還しなければならない

敷地利用権とはまた違ったものですが、稀にマンションなどの建物を購入（所有）すると、借地権を取得する場合があります。

通常は専有部分を所有すると、敷地利用権を取得しますが建物によって、敷地利用権ではなく借地権が与えられる場合があるため覚えておきましょう。

借地権を所有する建物の場合、定期的に土地の借り賃を支払う必要があります。敷地利用権には通常土地の借り賃は発生しません。

借りた土地に建てられたマンションなどを所有すると、敷地利用権ではなく借地権となる場合があります。

また、稀なケースではありますが1983年以前に建てられた建物には、敷地権化されていない建物もあるため注意が必要です。

普通借地権とはどんな権利かは、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

普通借地権とは？定期借地権との違いやメリット・デメリットを解説

鑑定士コメント

前述のとおり、1983年（昭和58年）の区分所有法大改正前は敷地権化されていませんでした。そのため、土地と建物が分離処分が可能なため、間違えて建物だけを売却してしまうなど、建物と土地の権利が複雑になりトラブルになることがあったのです。.昭和58年以前に建てられ敷地権化されていないマンションがあった場合、建物と土地の所有者が同じになっているか、この両社が売買の対象となっているかの注意が必要です。