戸越は、品川区の中でも特に下町情緒あふれる街です。都市機能も充実しており、下町の風情と都会の利便性が融合した住みやすいエリアといえます。

ここでは、戸越の暮らしや人気の理由について解説します。

・生活の中心は「戸越銀座」と「戸越公園」

・単身者からファミリーまで選ばれる理由

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

戸越の生活の中心は、主に「戸越銀座」と「戸越公園」です。

戸越銀座は、戸越北部に位置する戸越銀座駅周辺のエリアです。東京一長い商店街である「戸越銀座商店街」を中心に多くの店舗が軒を連ねています。食べ歩きや観光などで多くの人が集まる活気あふれる地域でもあります。

戸越公園は、南部に位置する戸越公園駅周辺のエリアです。自然豊かな戸越公園を中心に、商店街や住宅街、公共施設などが集まっています。

戸越が単身者からファミリーまで幅広い層に選ばれる理由として、下記のようなものが挙げられます。

・普段の買い物に便利な商店街

・主要駅へのアクセスの良さ

・適度に分布している公共施設

・充実した教育制度

・落ち着いた住宅街

街全体の再開発やタワーマンション建設のような大規模な変化こそありませんが、戸建てや低層マンションを中心として落ち着きのある街です。普段の生活に欠かせないスーパーやコンビニなどの施設がコンパクトに収まっており、生活する上での利便性は単身者にとって大きなメリットでしょう。

駅周辺には保育園や小学校などが点在しており、教育の面でも便利です。充実した教育制度も合わさり、ファミリー層にも高い人気があります。全体的にバランスの取れた住環境が整っている戸越は、単身者からファミリーまで多くの世代に選ばれています。

ここでは、戸越エリアの不動産価値と価格動向について、下記3つのポイントで解説します。

・中古マンション価格の推移とトレンド

・資産価値は上昇傾向にある

・投資流入が価格を押し上げている

戸越エリアの中古マンションの平均坪単価（3.3m2）の推移は下記の通りです。（※）

※参照：東京カンテイ

2023年から、中古マンションの坪単価は1年ごとに20万円程度上昇しています。多くの層に人気の戸越エリアのため、今後も安定して上昇していくことが予想されます。

中古マンションの価格推移からも分かるように、戸越の資産価値は上昇傾向にあります。

程良い利便性と生活のしやすさから広い世代に人気の戸越は、資産価値が安定して上昇しているのがポイントです。今後も資産価値は上昇していく可能性が高いでしょう。

戸越を含む品川区全体で投資流入が進んでおり、中古マンションの価格を押し上げているという背景があります。

戸越は生活の利便性が高い一方で、品川駅周辺と比べると家賃相場は十数%程低い水準です。しかし、空室率が低い位置で安定しており、品川駅周辺と比べて初期投資を抑えられるというメリットがあります。

堅実に運用したい投資家にとって魅力的なエリアであるため、投資流入が多く、中古マンション価格を押し上げる要因となっています。

戸越の中古マンションをお探しの方は、物件一覧も確認してみてください。

ここでは、戸越エリアの交通アクセスや特徴について、下記2つのポイントを解説します。

・都営浅草線「戸越駅」と東急池上線「戸越銀座駅」

・大崎駅・五反田駅も生活圏内という強み

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

戸越北部には、都営浅草線「戸越駅」と東急池上線「戸越銀座駅」の2駅があります。どちらも都心へのアクセスが良く、通勤や通学、お出かけで電車を利用する人には大きなメリットでしょう。

都営浅草線は、羽田・成田両空港へのアクセスが良く、日本橋や新橋などのビジネス街へのアクセス性も良好です。また、東急池上線は、五反田駅からJR山手線、蒲田駅からJR京浜東北線とJRへの乗り換えが便利です。

主要な駅に少ない乗り換えで行くことができ、交通アクセスの良さが大きな魅力でしょう。

戸越は、大崎駅・五反田駅も生活圏内という強みがあります。

戸越銀座駅から五反田駅までは電車で5分、徒歩でも20分で着きます。大崎駅へも戸越銀座駅から徒歩25分程度と、どちらにも徒歩で向かうことができます。

大崎駅は多くの路線が乗り入れているため、2駅が生活圏内である戸越は交通アクセスの良さが際立ちます。

ここでは、戸越の生活環境について下記3つのポイントで解説します。

・商店街とスーパーの使い分け

・都会のオアシス「文庫の森」と「戸越公園」

・品川区の治安と防災対策

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

戸越には全国的にも有名な「戸越銀座商店街」がある一方で、周辺にはスーパーも点在しています。どちらも買い物には便利なため、使い分けると良いでしょう。

例えば、鮮度が良い食材や専門店ならではの商品を求める場合は、商店街での買い物がおすすめです。また、スーパーは品揃えが豊富で営業時間も長いため、日用品の買い物に適しているでしょう。

目的や時間によって使い分けることで、よりお得に買い物を楽しむことができます。

戸越には、「文庫の森」と「戸越公園」という2つの大きな公園があります。

文庫の森は、国文学研究資料館の跡地を活用して2013年に開園した公園です。自然豊かで開放的なエリアになっており、外周園路はランニングコースとして多くの人で賑わっています。

戸越公園は、江戸時代の下屋敷の庭園跡地を利用して造られた区立庭園です。約1万坪の敷地内には池や滝などがあり、季節ごとに桜や紅葉などの美しい景色を楽しめます。

戸越は、品川区の中でも治安が良いエリアです。活気ある商店街からも分かるように地域の結びつきが強く、町内会などでもパトロールを行っています。

また、防災の面でも地域の結びつきを強く感じられます。戸越銀座商店街連合会を中心に「まちなか防災訓練」という防災イベントを産官学連携で推進しているのが特徴です。

災害時には戸越公園が広域避難場所となり、災害時の避難ルートも確保されています。

ファミリー層で特に気になるのは子育て・教育環境でしょう。戸越の教育環境や制度について、下記2つのポイントを解説します。

・小中一貫教育と学校選択制

・共働き世帯へのサポート体制

戸越では、「小中一貫教育」と「学校選択制」の活用によって、幅広い選択肢から教育環境を整えることができます。戸越を含む品川区では、「荏原平塚学園」や「豊葉の杜学園」といった小中一貫校があります。一貫した教育・指導に力を入れていることがわかります。

また、学校選択制も取り入れており、希望すれば通学区域外の学校を選択できます。希望者が多いと抽選制になるため必ずしも希望通りの学校を選択できるわけではありませんが、より教育方針に共感を持てる学校を選ぶことができるでしょう。

戸越では、共働き世帯が安心して働けるように、待機児童対策にも力を入れています。

戸越を含む品川区の令和「令和5年4月入園申請状況等について（※）」と「令和６年４月入園申請状況等について（※）」を確認すると、待機児童数は0となっており、保育園に入園しやすいことがわかります。

これは、品川区が認可保育施設の開設・運営を資金的に支援していることが理由と考えられます。

また、戸越は駅周辺に公立・私立の保育園が複数点在しており、子どもを預けやすい環境が整っています。小学校・中学校も徒歩圏内に複数あるため、共働き世帯にも人気のエリアです。

※参照：文教委員会「令和５年４月入園申請状況等について」

※参照：文教委員会「令和６年４月入園申請状況等について」

戸越に住む際は、下記2つのポイントを意識しましょう。

・週末の混雑と道路事情に気をつける

・ハザードマップと地盤の確認を必ず行う

それぞれのポイントについて、詳しく解説します。

戸越の平日は、通勤・通学で駅周辺を中心に混雑します。一方、週末は商店街を中心に混雑するのが特徴です。戸越銀座商店街はテレビでも良く紹介されており、週末は観光客や買い物客で賑わいます。

また、車でお出かけする人は道路事情についても把握しておきましょう。戸越の特徴である下町情緒は、車での交通においてはデメリットに働く可能性があります。

というのも、昔ながらの細い道や商店街があることで、運転する際は特に慎重になる必要があるからです。歩行者も多いため、事故を起こさないよう細心の注意を払って運転しましょう。

戸越に住もうと考えている場合、ハザードマップと地盤の確認も必ず行いましょう。

戸越の一部エリアでは、大雨によって浸水リスクのあるエリアが存在します。実際に浸水するかどうかは整備状況や地形などによっても変化する可能性はありますが、備えておくに越したことはありません。

近くの避難所や避難ルートをしっかりと確認しておき、万が一の際に円滑に避難できるよう、日頃から準備をしておきましょう。

なお、資産性に関する内容について詳しく知りたい場合は以下の資料をご覧ください。無料でダウンロード可能です。

戸越は、下町情緒が溢れる一方で都会の利便性も兼ね備えた生活しやすいエリアです。交通のアクセスが良く商店街を中心として結びつきの強いコミュニティが形成されており、治安が良いのも住む上で大きなメリットでしょう。

単身からファミリーまで幅広い層に人気となる要素が数多く存在するため、今後も資産価値は落ちにくいことが予想されます。利便性と温かみが同居する戸越で、自分に合った暮らしを楽しみましょう。