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2022.11.22

マンション リノベーションの間取り別費用相場を徹底紹介!

マンション リノベーションの間取り別費用相場を徹底紹介!

マンションをリノベーションしたいと考えている人は多いのではないでしょうか。リノベーションするうえで、まず気になるのが費用の問題です。マンションといってもその間取りはさまざまであり、どの間取りでどれくらいの費用がかかるか気になる人もいるでしょう。

本記事では、マンションリノベーションの費用の出し方や間取りごとの費用の相場について、詳しく解説します。また、リノベーション費用が変わるポイントや工事以外にかかる諸費用についても解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

マンションリノベーションの費用の出し方

マンションリノベーションの費用の出し方

マンションリノベーションの費用の出し方

下記の2つを確認することで、マンションリノベーションにかかる費用の目安を出すことができます。

 

  ・リノベーションするマンションの広さ

  ・リノベーションする内容

 

リノベーションの費用は、実際にリノベーションするマンションの広さによって変わります。そのため、まずはリノベーションするマンションの平米数を確認しましょう。リノベーションする広さがわかれば、各リノベーション会社の相場一覧表からおおまかな費用を出せます。

 

広さがわかったら、次にリノベーションの内容を確認しましょう。リノベーションの費用に大きくかかわる項目は、主に下記の6つです。

 

  ・間取りの変更

  ・壁・床の素材

  ・キッチン

  ・お風呂

  ・トイレ

  ・その他特注

 

大きな変更やハイグレードへの変更などを行えば、その分費用は高くなります。優先順位を決めて、予算に収まるように計画を立てましょう。

 

費用以外のマンションのリノベーションについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションのリノベーションとは?費用やメリットを解説

部屋の広さ別リノベーション費用の相場

部屋の広さ別リノベーション費用の相場

部屋の広さ別リノベーション費用の相場

マンションリノベーションの費用は、部屋の広さや間取りごとに違います。ここでは、部屋の広さ別のリノベーション費用の相場について解説します

 

  ・ワンルームマンションのリノベーション

  ・2LDKマンションのリノベーション

  ・3LDKマンションのリノベーション

ワンルームマンションのリノベーション

ワンルームマンションのリノベーション費用は、およそ50〜350万円です。しかし、これはあくまでも内装の表層替えや軽微な設備交換などを行う場合の金額であり、規模によってこれ以上の金額になるため注意しましょう。(※)

 

たとえば、水回りの交換や間取りを変更するリノベーション、内装や設備をすべて取り除いて行うスケルトンリノベーションなどは400万円以上かかる場合もあります。とくにワンルームマンションの場合、ユニットバスの分離を行う人は多いでしょう。

 

ユニットバスの分離などを行うと、床や壁紙の張り替えなどと合わせて200万円以上かかる場合もあります。予算と相談してリノベーションの規模を選択しましょう。

 

※参照:マンションリノベーションの事例・費用相場を解説!部屋の広さに分けて紹介

2LDKマンションのリノベーション

2LDKマンションのリノベーション費用は、およそ300〜1,000万円です。こちらも、設備の変更やスケルトンリノベーションなど、規模によって金額が大きく変わります。(※)

 

2LDKの場合「2LDK→1LDK」や「2LDK→3LDK」など、間取りの変更を含めたリノベーションをお考えの人も多いでしょう。間取りの変更を行う場合、物件の構造によっても費用が変わる可能性があるため、事前に確認しておく必要があります。

 

とくに、2LDKを1LDKに変更するリノベーションの場合は、構造上撤去できない柱や壁がある可能性があるでしょう。結果として、想定以上の規模のリノベーションを行わなければいけなくなる場合もあります。

 

※参照:マンションリノベーションの事例・費用相場を解説!部屋の広さに分けて紹介

3LDKマンションのリノベーション

3LDKマンションのリノベーション費用は、およそ900〜1,500万円です。3LDKマンションの面積は一般的に60~100㎡ほどあり、先述した2つの間取りと比べて面積が広い傾向にあるため、一般的なリノベーションでも1,000万円を超える可能性があります。(※)

 

また、広さがあることから大きく間取りを変えたいと考える人もいるのではないでしょうか。面積が広いため一つひとつの作業の規模が大きくなり、設備にこだわってハイグレードな物に変更すると2,000万円を超えることもあります。

 

※参照:マンションリノベーションの事例・費用相場を解説!部屋の広さに分けて紹介

同じ広さでも費用が変わるポイント

同じ広さでも費用が変わるポイント

同じ広さでも費用が変わるポイント

マンションのリノベーションは、同じ広さでも費用が変わる可能性があります。マンションの構造の違いや工事の内容など、費用が変わる原因はさまざまです

 

マンションのリノベーション費用を抑えるためには、とくに下記のポイントに注目しましょう。

 

  ・使用建材のグレードを使い分ける

  ・減税制度を有効活用する

  ・相見積もりを出してもらい比較検討する

 

費用以外のマンションのリノベーションについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションのリノベーションとは?費用やメリットを解説

鑑定士コメント

記事に書かれているポイントの外にあげるとすれば「水回りの位置を変えない」という点があります。水回りの位置を変えると、目に見える部分だけでなく、配管工事など目に見えない部分にかなりの費用を投下することになります。予算の中に抑えようとすると妥協しないといけない部分もあります。目に見える部分を中心に、と割り切るのも一つの賢い選択です。

使用建材のグレードを使い分ける

使用建材のグレードによって、マンションのリノベーション費用は大きく変わります。とくに、床などの建材は部屋が広くなると費用に明確な差が出てくるでしょう。

 

グレードを低くするとその分費用を抑えることはできますが、どうしてもグレードを低くしたくない場所などもあります。その際は、場所ごとに使用建材のグレードを変えてみましょう。

 

リノベーションするすべての場所で、同じグレードの建材を使用する必要はありません。たとえば、よく使用するリビングは高グレードの床材を使用し、クローゼットの中などは安価な床材を使用するなど、優先順位をつけてグレードを使い分けてみてください。

減税制度を有効活用する

マンションのリノベーションでは、減税制度を有効活用できます。この減税制度を利用することで、リノベーション費用によって所得税額から控除を受けられる可能性があります。

 

控除を受けることで、リノベーション費用を抑えることができるのです。マンションのリノベーションでは、主に下記3つの減税制度を受けられます。

 

  ・住宅ローン減税

  ・固定資産税の減額

  ・特定のリフォームに対する減税

 

減税制度を利用するには、要件を満たす必要があります。それぞれの減税制度の要件や控除額について、詳しく見ていきましょう。

住宅ローン減税

住宅ローン減税とは、返済期間が10年以上のローンを利用した際に、年末時点でのローン残高の0.7%を所得税から控除できる制度です。最大10年間、140万円の控除を受けられます。(※1,2)

 

住宅ローン減税の対象はリノベーションにも適用され、下記の要件を満たすリノベーションは住宅ローン減税の利用が可能です。

 

・リノベーション工事の内容が下記いずれかに該当し、増改築等工事証明書を提出できること

 

  1.増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕や模様替

  2.マンションの区分所有する部分で、床・階段・間仕切り壁・主要構造部の壁の

   いずれかのものの過半数について行う修繕や模様替

  3.居室・調理室・浴室・便所・その他の室のいずれかの床や壁の全部についての修繕や模様替

  4.一定の地震基準に適合させるための修繕や模様替

  5.バリアフリー改修工事

  6.省エネ改修工事

 

・対象となる改修工事費用から補助金などの額を控除した額が100万円を超えていること

・居住部分の工事費が改修工事全体の1/2以上であること

 

※1参照:財務省

※2参照:住宅リフォーム推進協議会

固定資産税の減額

固定資産税の減額とは、適用要件を満たしたリノベーションを行った際に、市町村に申告手続きを行うと固定資産税の減額を受けられる制度です。減税の対象となるリノベーションとは下記のとおりです。(※)

 

 

リノベーションの種類

軽減額

耐震

固定資産税額の1/2

バリアフリー

固定資産税額の1/3

省エネ

固定資産税額の1/3

長期優良住宅化

固定資産税額の2/3

 

減税期間は工事完了の翌年度分で、1年間です。工事完了後、3カ月以内に申請する必要があります。

 

※参照:住宅リフォーム推進協議会

特定のリフォームに対する減税

特定のリフォームに対する減税とは、特定のリノベーションを行った際に受けられる減税制度です。固定資産税と同様、下記の通り対象となる工事の種類が決まっています。(※)

 

対象工事

居住年

控除対象限度額

控除率

耐震

2022年/2023年

250万円

10%

バリアフリー

2022年/2023年

200万円

10%

省エネ

2022年/2023年

250万円

(※350万円)

10%

同居対応

2022年/2023年

250万円

10%

耐震または

省エ併せて行う

耐久性向上リフォーム

2022年/2023年

250万円

(※350万円)

10%

耐震および

省エネと併せて行う

耐久性向上リフォーム

2022年・2023年

500万円

(※600万円)

10%

 

※省エネリフォームと併せて太陽光発電装置を設置する場合

 

なかには、対象となるリノベーションではないとお考えの人もいるでしょう。しかし、下記のような変更でもバリアフリーなどの対象となる工事である可能性があります。工事内容を整理し、対象となる工事がないかを確認しておきましょう。

 

・変更した床材が滑りにくいものだった

・新たに手すりを設置した

・またぎ高さが低い浴槽に変更した

 

※参照:財務省

鑑定士コメント

記事にあげられた各制度は、減税を行う主体が異なります。住宅ローン減税と特定のリフォームに対する減税は、所得税から控除されるので、減税を行う主体は国税庁、すなわち「国」です。固定資産税の減税は、地方税ですので、減税を行う主体は自治体、すなわち「市町村」です。ただし東京23区の場合は特例で都が課税します。

相見積もりを出してもらい比較検討する

マンションのリノベーションを行う際は、複数のリノベーション会社に見積もりを依頼しましょう。相見積もりを行うことで、下記のようなメリットがあります

 

  ・適正な価格を確認できる

  ・良心的な会社を選べる

 

ひとつの会社だけに見積もりを依頼しても、その見積内容が適正かを判断することは難しいでしょう。複数の会社で相見積もりをすることで、適正な価格の会社を選ぶことができます。費用を抑えるには、相見積もりによって適正な価格でリノベーションを行える会社を選ぶことが重要です。

マンションのリノベーションでかかる諸費用

マンションのリノベーションでかかる諸費用

マンションのリノベーションでかかる諸費用

マンションのリノベーションでは、リノベーションそのものの費用のほかにも諸費用がかかります。諸費用を予算に組み込んでいない場合、思わぬ出費で予算をオーバーしてしまう可能性があるため事前に把握しておきましょう。

 

マンションのリノベーションでかかる諸費用には、主に下記の3つがあります。

 

  ・仮住まい用の家賃

  ・家具の運搬費用

  ・工事請負契約の印紙税

仮住まい用の家賃

自宅マンションをリノベーションする場合、スケルトンリノベーションはもちろん、部分リノベーションでも基本的に自宅では暮らせません。そのため、仮り住まい用の賃貸などに住む必要があります。

 

リノベーションの工事期間はおよそ3~4か月のため、その分の家賃が諸費用としてかかるでしょう。必要な広さによって家賃は変わるため、事前に調整が必要です。

 

また、仮住まいに不必要な家具などは、レンタルのトランクルームなどに置くケースもあります。その際は、トランクルームのレンタル費用も発生するため注意しましょう。

家具の運搬費用

家具の運搬をすべて自分たちで行う場合は不要ですが、業者などに頼む場合は運搬費用がかかります。とくにマンションでは、自分たちだけで行うつもりだったが搬入経路などを確保できずクレーンなどで搬入する必要が出てくる場合もあるでしょう。

 

依頼しない予定でも、思わぬところで費用が発生する可能性があります。運搬する家具と運搬ルートを事前に確認しておきましょう。

工事請負契約の印紙税

マンションのリノベーションを行う場合、工事請負契約時に印紙税がかかります。印紙税は工事の契約金額ごとに異なり、それぞれ下記の通りです。(※)

 

契約金額

印紙税

300万円超500万円以下

2,000円

500万円超1,000万円以下

1万円

1,000万円超5,000万円以下

2万円

 

大きな金額ではありませんが、必ず必要な諸費用のためかならず準備しておきましょう。

 

※参照:国税庁

まとめ:工夫次第でマンションのリノベーション費用は抑えられる

まとめ:工夫次第でマンションのリノベーション費用は抑えられる

まとめ:工夫次第でマンションのリノベーション費用は抑えられる

今回ご紹介したリノベーション費用はあくまで目安であり、かならずしもすべてのリノベーションに適応されるわけではありません。工事の規模や変更箇所によっては、安くなることも高くなることもあります

 

マンションのリノベーション費用は、工夫次第で抑えられます。リノベーションの内容を整理し、減税制度など活用し、費用を抑えて理想のリノベーションを行いましょう。

石川 勝

不動産鑑定士/マンションマイスター

石川 勝

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

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