不動産鑑定士

石川　勝

2018.05.31

平均単価は一般に専有面積が大きくなるにつれ低くなる傾向があります。

ご質問ありがとうございます。
売り出し事例の平均単価につきましては、売主の方の事情（例：なるだけ早く売りたいや、急がないがなるべく高く売りたいなど）が含まれておりますので同じマンションであっても、一定のレンジが生じます。

加えて、今回例に挙げられたシャンボール第2目黒
https://mansionlibrary.jp/mansions/detail/2501906
との比較でいいますと、平均専有面積が、目黒三田パークマンションは89~203㎡（かなり広めのマンション）とシャンボール第2目黒は28～88㎡（ワンルームタイプとファミリータイプの混在）と大きな違いがあります。一般に平均単価は専有面積が小さいほど高くなり、大きくなるにつれ低くなる傾向があります。（単価×面積で価格となるため、面積が大きくなるほど価格が高くなり、結果、購入可能な方が限定されてしまうということです）
単価で比較する場合は、面積をともなった総額の観点から、似たような面積帯の住戸を選んで比較するとよいと思います。
また、面積だけでなく、価格に影響を与える要素は、立地、管理状況、住戸位置、間取り、ブランド、売出数など多岐にわたりますし、築年数の古いマンションはリフォームの有無でも大きく影響しますので、留意が必要です。

＞また物件の管理費が同地区物件に比べて高額なのはなぜですか？
管理費に関しては、一般論ではありますが、戸数が多いほど規模のメリットが働きます。
また管理費は管理費の単価×専有面積となる場合が多く、広いお部屋程、高くなる傾向があります。
目黒三田パークマンションは21戸に対して、シャンボール第2目黒は41戸あります。一般に規模が大きいほど管理費は割安となる傾向があるため、規模の切り口で考えると、管理費の単価は、目黒三田パークマンション＞シャンボール第2目黒となります。
また、管理費の総額は専有面積とおおむね比例しますので、専有面積が広い目黒三田パークマンションのほうが、総額は高くなるものと思われます。
一般論と申し上げたのは、例えば、エレベータ台数、機械式駐車場（メンテナンス費用がかかる）なども影響します。さらには管理会社の管理の形態（常勤・日勤・巡回）にも寄ります。一般的に管理人が常勤している場合が１番高く、日勤、巡回の順番に低くなります。

ご参考いただけると幸いです。