マンション専門家への質問

yukikze

2018.05.22

定期借地権70年の物件と築20年の物件の比較について

現在住んでいる場所が気に入っており、付近に定期借地権70年の新築マンションと築20年のマンションがありどちらが良いか悩んでいます。場所は新宿から私鉄で40分程度です。

 築20年のマンションはリフォームをすると定期借地権の新築マンションと同額になります。妻が36歳のため、あと60年程度は住む事を考えると築20年のマンションでは住み続けることは厳しいでしょうか。例えば40年後には、築60年となり、売却も厳しく住み替えは不可と思います。大規模マンションで管理もしっかりしているようですが、建て替えは不可能でしょうから、50年後には、妻が86歳で築70年のマンションに住む、、ことになる?と心配です。

 定期借地権70年の新築マンションは、70年後に妻は96歳で最後は賃貸にいくなりちょうど良いとは思いますが、何らかの事情で売却する必要が発生した場合、その流動性が気になります。例えば20年後、あと借地権が50年となった時、前述の物件が築40年となった場合と比べてどちらが資産価値があると考えられますでしょうか。

 子供が一人(3歳)いますが、負動産を残したくないと考えています。その観点から、定期借地権は魅力的とは思いますが、市場に多く出ていない仕組みの物件のため、購入に非常に不安があります。例えば20年後、あと借地権が50年となった時、前述の物件が築40年となった場合と比べてどちらが資産価値があると考えられますでしょうか。

 

 

不動産鑑定士

石川 勝

2018.05.24

マンションは、本来住み替えに適した住居形態であるという考え方もあります

ご質問ありがとうございます。内容拝見いたしました。
お客様のご質問は、まさにこれから出てくるであろう世の中の課題でもありますね。

日本においてマンションの歴史は、前回の東京オリンピックのころからおよそ50年です。従いまして、今後は築50年を超えるマンションの建て替えが大きな社会課題となってまいります。また、建て替えには区分所有法において、区分所有者数および議決権の5分の4以上の賛成による決議が必要となります。

マンションの歴史上、築70年のマンションは、現時点において日本にはほぼ存在しないため、実際どうなっていくのか予測しきれないところはありますが、老朽化や流通性について考慮しておく必要はあると思います。

また、建て替えの実現性に関しては、案件ごとの個別性が高いため、一概には申し上げることはできませんが、建て替えとは再開発ニーズの発生であり、その意味では、立地の良し悪しは一つの要素であると思われます。立地の良し悪しは、駅や駅からの距離(場所)、大きさ、土地の形、起伏、近隣状況などがその主な基準となります。

ここまでは、住み続けるという選択肢を前提に記載しましたが、視点を変えて、一定の時期に住み替えをするという判断もアリではないかとも思います。

30代半ばでマンションを買われる方は新築、中古問わずとても多くの方がいらっしゃいます。
また、お客様のように終の棲家を想定して購入される方もいらっしゃると思いますし、子どもが独立したら、定年したら、ご両親の介護など、人生における様々な転機を機会に住み替えを選択される方もいらっしゃいます。

子育ての時期は、3LDK、4LDKのお部屋が必要でも、独立すると夫婦のみとなる場合は、2LDKで十分といった場合もあります。
例えば、60代で子どもが独立するタイミングで、少しコンパクトなお部屋で築年数の若いマンションに買い替えるという考え方もあります。

●住み替えしない場合
30代(新築、定借残70年)→80代(中古50年、定借残20年)
30代(中古、築20年)→80代(中古70年)

●60代で住み替えした場合 ※住み替えで中古20年再購入(家族構成の変化により、少しコンパクトなお部屋など)
30代(新築、定借残70年)→60代(中古30年、定借残40年売却、中古20年購入)→80代(中古40年)
30代(中古、築20年)→60代(中古50年売却、中古20年購入)→80代(中古40年)

>例えば20年後、あと借地権が50年となった時、前述の物件が築40年となった場合と比べてどちらが資産価値があると考えられますでしょうか。
→一概には申し上げることは難しいですが、いずれにしても、マンションの管理状況が重要です。管理は長年の積み上げの成果であり、築年数を経るにつれ、大きな差となります。

ご質問の定期借地権70年の物件と築20年の物件の比較については、マンションそれぞれの個別性に依存するため、どちらが良いという判断はいたしかねますが、一つの考え方として、築60年、70年まで所有せず、一定の流通が見込めるタイミングで住み替えを検討するという判断もあります。

ご参考にしていただけると幸いです。

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