朝日虎ノ門ビル(朝日虎ノ門マンション)

東京都港区虎ノ門3

マンションアイコンについて
交通 東京地下鉄日比谷線 「神谷町」 徒歩3分
築年数 1981年02月/築36年
専有面積 12㎡~26㎡
総戸数 102戸/9階
分譲会社 朝日建物
施工会社 森組

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マンション専門家から見た評価ポイント

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不動産鑑定士編集中

外観はベージュ系タイル張り仕上げのマンションです。近くにはコンビニエンスストアーやスーパーがあり買い物には便利です。最寄り駅の東京メトロ日比谷線「神谷町」駅、その他東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅、都営三田線「御成門」駅の複数路線を利用することができます。東京タワーの最寄駅の一つである神谷町駅周辺はオフィスビルや各国の大使館が多く建ち並らび、国際色を感じられる街となっています。また神社や寺、公園も多く点在し都心でありながら緑の多い環境です。

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荒修さん

2017.04.28

投資マンションに興味があります。築年数が古いのですがいかがでしょうか?

投資として検討しているマンションが古いのですが、利回り、将来の資産価値等を、どう判断すべきかおしえてください。

不動産鑑定士

石川 勝

2017.05.02

まずは保有期間を明確にしましょう。

こんにちは。
投資用として中古マンションを検討されているのですね。
この「専門家」への質問にも何度か投資用不動産の考え方を説明しているので、合わせて読んでみてください。

さて、今回は「築年数が古い」ということに焦点を当てます。
築年数が古いマンションを新たに購入するときは、まずは保有期間を明確にすることです。
また、その保有期間も、長期ではなく、ある程度予測の範囲におさまることがポイントです。
築年数が古いマンションほど、需給動向は外部環境に大きく依存します。
外部環境というのは、景気・経済情勢や、世帯数の増加、新規の住戸の供給予定などです。

利回りは賃料と価格の関係ですが、今の利回りだけでなく、将来の保有期間の予測を踏まえて、インカムゲインとキャピタルゲインを計算しましょう。
以前紹介したように、保有期間である数年先までのキャッシュフローシュミレーションをしてみることをお勧めします。
将来のことは予測に限界がありますから、楽観的シナリオ、悲観的シナリオといくつか用意して、その中でご自身が許容できるリスクとリターンのバランスを考えて、購入を検討しましょう。

シュミレーションを行う場合のポイントは、出来るだけ根拠のあるデータに基づく予測を心がけることです。
将来のことは誰も予測に限界がありますから、今得られる材料で可能な限り分析してみましょう。

例えば、現在のそのエリアの立地や規模が類似するマンションで、築年数が異なるものをグループ化して選びます。
そして、築年数が経過するにしたがって、どれだけ賃料が下落していくのか、どれだけ価格水準が下がっていくのかを調べてみることが有用です。
この数字を使って、保有期間までの将来の賃料や、転売時の価格を想定することが可能になります。

このようにデータを集め、分析することでシュミレーションの根拠づけになり、予測の信憑性が高まりますよ。

マンションマイスターこと不動産鑑定士の石川が回答しました。

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神谷町駅

70㎡あたりの平均新築価格

11,595 万円 (166万円/㎡)

70㎡あたりの平均中古価格

13,106 万円 (187万円/㎡)

70㎡あたりの平均賃料

- 万円 (-万円/㎡)

マンションPER

-

港区平均 29.31
首都圏平均 27.22

マンションPBR

1.04

港区平均 1.06
首都圏平均 0.93

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全ストック戸数

1310

平均分譲戸数

73

平均専有面積

47.84

専有面積シェア

30㎡未満

30〜50㎡未満

50㎡台

60㎡台

70㎡台

80〜100㎡未満

100㎡以上