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オープンキャンバス2017/9/11

第3回 「マンションの価値を作る大きな4つの性格って?総論②」

 

皆さん、こんにちは。

マンションマイスターこと不動産鑑定士の石川です。

 

毎日チラシで入ってくる、あるいはネットで見られるマンションの広告、見ていて楽しいですね。

ああ、住替えでこんな暮らしが待っているんだろうなって夢が広がります。

 

でも、その夢が広がるにつて、あっちもいい、こっちもいい、これは本当にいいのかな?あれは・・?とどれが自分の理想のマンションか迷いませんか?

 

この「東京カンテイマンションライブラリ オープンキャンパス」ではいろんな角度から、皆様のマンション選びの知見になるものを発信していきます。

 

今回3回目になる「教えて!マンションマイスター」では、中古マンションの評価に携わって10年以上の私の経験から、中古マンションの価値を形成する項目を体系化したものを紹介していくコーナーです。

 

さて、前回、総論の1回目として、マンションの価値を形成する4つの性格を覚えてください、そして言葉をイメージしてくださいと言いました。

 

その4つとは、以下になります。

 

 

1.「安全性」

 

 

2.「居住性」

 

 

3.「耐久性」

 

 

4.「資産性」

 

 

どの言葉も普段使っている言葉ですので、イメージしやすかったのではないでしょうか。

まずは簡単に補足していきます。

 

1.の「安全性」は、東日本大震災以来、特にクローズアップされている項目で、地震、地盤沈下、そして洪水といった自然災害からどれだけ守ってくれるのか、という点。また、自然災害だけでなく、防犯・セキュリティの面でも重要な項目です。お子様がいる家庭では大事なポイントですね。

 

2.の「居住性」。これは一言で言うと「住みやすさ」です。普段生活していくにあたって、「居住空間の良し悪し」で健康的な生活を送れるかどうかが大きなウエイトを占めます。同じマンションでも、住戸の位置や向き、間取によっても差が出てくる項目ですね。

 

3.の「耐久性」。マンションは戸建住宅と違って、段違いに使用年数が長くなります。また、建替えも容易ではありませんので、今作ってしまったこの建物をいかに長く維持していくか、ここが大事になります。

 

4.の「資産性」。この最後の項目が一番難しいかも知れません。マンションは使用年数が長いと言いましたが、その年数の中で価値は変わってきます。2つのマンションがあって、現在は同等の価値があっても、10年後、20年後に同じ価値ではありません。いかに資産価値を保つ要素を持っているか、ここがチェックポイントになります。

 

さて、ざっと4つの項目の言葉のイメージを掴みました。

 

各論からは、この4つの項目に紐づく細項目を見ていくことになるのですが、理解を深めるために、ここでもう一工夫、加えます。

 

マンションは、土地と建物が一体となってますね。これはつまり、「○○に位置する、△△マンションに住んでいます」という1棟のマンションに該当します。そして、その一体となっているものを、複数の方が分け合って持っています。「□□号室を所有している」という専有部分に該当します。

 

これを不動産の権利形態として「区分所有」と言います。

 

その権利形態から、マンションの価値を形成する要因は以下の3つに分類できます。

 

 

A.「エリア・立地に関する要因」

 

 

B.「一棟の建物に関する要因」

 

 

C.「専有部分に関する要因」

 

そうすると、4つの性格と3つの要因が出てきました。つまり、これを整理すると、

 

 

というマトリックスになります。

 

このマトリックスこそが

「マンションマイスター流 マンションの価値マップ」

となります。

 

このマトリックスを一つ一つ整理して細項目を埋めていけば、最後にはマンションの価値を形成する要因が体系づけられます。

 

前回、「マンションの価値という名のジグソーパズル」という表現をしました。

一つの講義が終わると、ひとつのピースがはまるようになって、全部の講義が終わると、全部のピースがはまり、全体の絵が出来上がる、ということを目指します。

 

さあ、2回に分けて説明しました「総論」いかがだったでしょうか。

 

次回からは「各論」に入ります。

 

ジグソーパズルのピースを埋めて行きましょう。

お楽しみに!

 

マンションマイスターこと、不動産鑑定士の石川でした。

 

 

石川勝

不動産鑑定士

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

 

 

 

 

 

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