オープンキャンバス2018/2/2

 

皆さん、こんにちは。

マンションマイスターこと不動産鑑定士の石川です。

 

1月28日(日)の第2回のフィールドトリップ、

『築古マンションでアイランドキッチン!?おしゃれなスケルトンリフォームマンションを見学しましょう』

を無事開催しました!

 

駅からマンションまでの道のりはフィールドトリップ、そして、マンションのお部屋の中に入り、内覧しながらマンションの見る目が肥えるレクチャーでした。

ご参加頂いた方、楽しいひと時でしたね。有難うございます。

週初めの月曜日はまさかの関東大雪で、どうなることから心配しましていましたが、日曜日のツアー当日は時折日差しも指すぐらいで、フィールドトリップには良い1日でした。

 

後日談をブログに紹介していますので、ご覧ください。

 

 

さあ、前回の3回目の小休止の補講を挟み、今日からまた本講義が始まりますよ。

 

今日は各論の第11回です。

マンションの価値を形成するマトリックス表は、どこまで埋まりましたでしょうか。

もうこのマトリックス表も、残り少なくなってきましたね!

そうです。4つの性格のうち

1.「安全性」

2.「居住性」

3.「耐久性」

の3つ終わりましたね。

今日からは最後の4つ目の性格「4.資産性」を見ていきます。

 

この4つ目の項目は、先の3つの集大成と言っても良い性格です。

マンションは鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートで出来ているので、使用年数が戸建住宅に比べ、圧倒的に長いです。

 

同地域に同築年数のマンションが2つあり、現在は同等の価値があっても、10年後、20年後に同じ価値を維持しているとは限りません。むしろ、価値が違っているのが通常です。

 

将来にわたって価値を維持すること、つまり、資産価値を保つこと、これを「資産性がある」「資産性を高める」と言います。

 

 

他の3つの性格と同様に、「資産性」も3つに分解していきます。

 

ひとつ目は「品等」です。品等、すなわち品格やグレードと言い換えても良いでしょう。

品等と保つことが、資産性を高めることに繋がります。

 

2つ目は「市場性」です。多くの意味を含んでいるのですが、シンプルに分かりやすく言うと「人気」とイメージしてください。資産性を高めることは、需給バランスを保つことが大事ですが、そのために「市場性」というものが影響します。

 

3つめは「メンテナン性」です。常に良い状態を保つようにする、そのための手段を提供する、機能を維持するために相応の頻度でまめに保守が行われる、といった取り組みが資産性を高めます。

 

 

以上を表にまとめると、このようになります。

 

 

さあ、下準備が出来ました。今日はマトリックスのうち、

 

4.資産性

×

A.エリア・立地に関する要因

 

を埋めていきますよ。

 

下の黄色の部分です。

 

では、いつものように、鉛筆にマンションマイスターの魔法を一振りすると・・・

 

ちちんぷいぷい!

 

 

 

はい、では具体の中身を見ていきます。

 

まずは、「品等」から見ていきましょう。

 

・『品格(歴史)』

地域の品格を形づけるのに、その土地の歴史が大きく影響します。よく新築マンションの広告に「由緒溢れる」とか「江戸からの伝統」とか、江戸時代など何百年も前からの歴史をアピールすることは定石となっています。地域の品格というのは、長い年月をかけて醸成されていくのですね。

 

・『用途の純度』

地域の品等を長く維持していくためには、ある程度用途の純度が必要です。特に閑静な住宅地であれば、居住用不動産が集積しているという用途の統一性が必要です。例えば最寄駅を同心円状に、商業エリア、文化エリア、居住エリアと用途が明確に分かれている場合は、永くその環境が維持できることが期待できます。逆に用途が混在していると、数年で環境ががらりと変わるというケースもあり得ます。

 

・『再開発・大規模開発の計画』

エリアに再開発や大規模開発の計画があれば、そのエリアは活気や人の流入が増え、「人気エリア」として将来的な発展が見込めます。行政のHPなどで確認できます。また、それ程大きな開発でなくても、大学等の学校法人や企業の誘致計画があれば、同様の期待が持てます。

 

・『ランドマークの有無』

付近にランドマーク的な施設が存在すれば「人気エリア」として人の流入が続き、永く活気のあるエリアとなります。

 

 

次は「市場性」を見て行きます。

 

・『人気度』

いろいろな媒体で「住みたい街」「憧れの街」といった人気ランキングがあります。そのようなランキングに上位に顔を出しているエリアは、ブランドとして確立している場合が多く、永く資産価値を高めてくれます。

 

・『人口動態』

時系列的な人口動態や、世帯数動態等のデータは行政のHPで確認できます。大きなトレンドとして、増加傾向にあるのか、減少傾向にあるのかは需給バランスに影響しますので、確認しましょう。

 

・『時系列的な需給バランス』

新築分譲マンションの時系列的な供給数、賃貸マンションの建築着工数、等を確認します。需給バランスが崩れ供給過多になると、空家や空室が増え、価格・賃料の下落に繋がります。

 

 

 

最後に「メンテナンス性」です。

・『自治体による街並みの管理』

いつ歩いても手入れが行き届いてきれいな街並みは気持ちが良いものです。行政が清掃活動や取り替え工事といった街並みを維持するための管理にどれだけ取り組んでいるか、を調べます。行政のHPに取り組みや計画が紹介されてるので参考になります。

 

・『住民による街並みの管理』

『地域コミュニティの充実度』

街並みの手入れは行政だけの取り組みでは不十分です。自治会、町内会、といった地域の団体による自主的な管理の取り組みは街並みを維持するのにとても重要です。また、地域の住人の、街並みへの意識レベルが高いと、地域コミュニティがしかkりと形づけられ、イベントや災害等有事の助け合いなど、安心して住まいを守る環境を作ってくれます。

 

 

いかがでしたか。

今日から4つの性格の最後、「資産性」について見ていきました。まずはマンションの建っているエリアから資産性という観点で「人気」や「活気」につながる要素をいろいろな角度から見る必要があることがお分かりになりましたでしょうか。

 

次回は、次のマトリックス

 

4.資産性

×

B.一棟の建物に関する要因

 

の講義にはいります。

1棟の建物のどのような要因が、マンションの価値を長く維持していくための資産性に影響するのでしょうか。興味ありますね。

お楽しみに!

 

マンションマイスターの石川でした。

 

 

石川勝

不動産鑑定士

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

 

オープンキャンバス についての記事

もっと見る