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オープンキャンバス2017/11/27

 

 

皆さん、こんにちは。

イベントが無事終了し、ほっと一息ついているマンションマイスターこと不動産鑑定士の石川です。

 

そうなんです。1126日(日)に企画した「歩いて教えて!マンションマイスター!マンションを見る目が肥える!?フィールドトリップ第1回『バブル前・バブル期・バブル後のヴィンテージマンションを巡る』広尾~青山~六本木」が無事行われ、参加者の皆様のご好評を頂きました。

有難うございます!

参加された方が皆さん熱心で、また、いろいろなお話をさせて頂き、当マンションライブラリスタッフ一同、とても有意義な一日となりました。感謝申し上げます。

 

また、せっかくお申込み頂きましたのに定員でお断りさせて頂いた皆さん、今回は誠に申し訳ありませんでした。第2弾や別の企画も考えていますので、是非、そこでお会いしましょう!

 

 

さて本題です。

前回は

2.居住性

×

C.専有部分に関する要因

のマトリックスの項目を紹介し、数が多いので、今回に持ち越しました。

 

復習してみましょう。

はい、いつものように、鉛筆にマンションマイスターの魔法を一振りすると・・・

 

ちちんぷいぷい!

ちちんぷいぷいと言いながら、前回と同じ絵でしたね。

 

では、「眺望・気候の快適性」の続きからです。

 

・『24時間換気』

平成157月に法改正があり、これまであったキッチンやバスルーム・トイレ・洗面所などの強制換気に加え、新築住宅を建築する場合は「24時間換気システム」の導入が義務化されました。特にマンションは機密性が高いのでメリットが大きいと言われます。シックハウス症候群や結露、カビの発生などの対策になります。

 

・『通風経路の確保』

専有部分に自然な風の流れを感じるのが可能かどうか、実際に窓を開けて通風の状態を確認しましょう。開口部の位置、間取、標高、隣接建物の状態等、様々な要因が影響してきます。

 

・『結露対策』

結露の原因は様々です。窓、壁の断熱材、通風の状態、水回りの排水、配管など。何が原因かの特定はすぐには難しいですが、まずは実際の結露の有無や程度を確認しましょう。

 

・『西日対策』

LOW-Eガラス、断熱材の量、換気機能等により、西日の影響程度が変わります。また、サッシの高さ、バルコニーの前壁などの条件を確認しましょう。

 

・『抜け感の有無』

居室の窓やバルコニーからの眺望の良否、抜け感の有無を確認しましょう。

 

・『ランドマーク等眺望の希少性』

眺望の良否は隣接建物との距離、抜け感の影響が大きいですが、一方で、ランドマークとなる建物が見えるという希少性も影響します。例えばよく広告に書かれている東京タワーや、スカイツリー、あるいは季節によっては花火などもあります。

 

 

 ・『隣接建物からの視線対策』

・『通行人からの視線対策』

バルコニーや窓の開口部は日照・通風といった点でプラスに働きますが、一方でマイナス面もあります。それが断熱性であったり、隣接建物や通行人からの視線とったプライバシーの点であったりします。建物の設計時にプライバシー性を考慮して向きや配置が考えられているかを、お部屋の中から、そして外からもチェックしましょう。特に、マンションが竣工後に、隣接地やその近くに高層建物が建っているケースは要注意です。

 

 

最後に、「遮音性」です。

 

・『壁・床の構造、遮音性能』

壁や床の構造・性能は遮音性に影響します。壁に関しては、遮音性能を持つ石膏ボードを何枚使っているか(1枚か、2重張りか、3重張りか)、厚手品を使用しているか、吸音材と併用しているか、等により遮音性能に差がでます。また、床に関しては、床のコンクリートスラブの厚み、直床か二重床か、防音フローリングかどうか、をチェックします。なお、直床と二重床とどっちが遮音性が高いか、ですが、これは一概には言えません。二重床は、床材と床下の支持脚などの遮音システムが一体となって初めて遮音性能が発揮されるので、トータルの遮音対策が取られているかチェックしましょう。築年の新しいマンションであれば、分譲時パンフレットに遮音対策が記載されていることも多いです。

 

 

・『上下・隣接住戸からの生活音』

百聞は一見にしかず、と言いますが、マンションの遮音性はまさにそのとおり。机上の数値よりも、実際の生活音を聞ければそれが実像です。内覧時間を上下・隣接住戸の方が在室していそうな時間を選ぶことも必要です。

 

・『最上階か最下階か』

最上階は上階の音を気にする必要がないですし、最下階は下階に気を使わなくても良いメリットがあります。小さなお子様をお持ちで、気兼ねなく体を使って遊ばせ、のびのび育てたい、という理由で1階住戸を好まれる方もいます。

 

・『開口部の数と開口面積』

・『二重サッシ・二重ガラス』

上記でも触れましたが、バルコニーや窓の開口部は日照・通風といった点でプラスに働きますが、一方で、断熱性であったり、隣接建物や通行人からの視線とったプライバシーの点でマイナス面があります。遮音性に関しては、開口部の数や面積が大きいと、遮音性にマイナスに働きますが、二重サッシ・二重ガラスといった対策でカバーできますので、チェックしましょう。

 

 

いかがでしたか。

 

2.居住性

×

C.専有部分に関する要因

 

のマトリックスは、実際の普段の居住空間に密接な部分ですので、項目数が多く2回に分けて説明しました。

 

特にこのマトリックスは内覧時しかチェックできない項目も多く、いかに事前にチェックすべき項目を整理して短時間で確認するか、がカギとなります。

手前味噌ですが内覧時には必ずこのマトリックス表を持っていくのもお勧めしますよ。

 

これで4つの性格のうち、

1.安全性

2.居住性

が埋まりました。

 

 

次回は、チェンジ・オブ・ペース、小休止です。

1.安全性

が終わったところでも開催しました「補講」のクラスをまた登場させたいと思います。

これまでの講義の中で出てきた項目について、QA形式で、ポンポンと、分かりやすく振り返ってみます。

お楽しみに!

 

 マンションマイスターの石川でした。

 

 

 

石川勝

不動産鑑定士

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

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