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オープンキャンバス2017/11/17

皆さん、こんにちは。

いよいよイベントが迫ってきて、準備に忙しくしているマンションマイスターこと不動産鑑定士の石川です。

 

そうなんです。11月26日(日)に企画している「歩いて教えて!マンションマイスター!マンションを見る目が肥える!?フィールドトリップ第1回『バブル前・バブル期・バブル後のヴィンテージマンションを巡る』広尾~青山~六本木」が近づいてきました。

 

お申込み頂いた方、お会いできるのを楽しみにしています。

 

ポータルサイトのYahoo!さんにもニュースで取り上げられて、定員御礼を出した後も申込問い合わせを頂きました。

 

せっかくお申込み頂いたのに今回は誠に申し訳ありません。

是非第2弾でお会いしましょう!

 

さて、今日の講義に入ります。

前回はマンションの価値を現す要因のマトリックスの中の、

 

2.居住性

×

B.一棟の建物に関する要因

 

を見ていきました。

 

その中で、「居住性」とは3つに項目に分けられ、

1つ目、暮らしを快適に過ごせることを考えて作られているか。=「設計・設備の良否」

2つ目、自然の恵みをうまく取り入れて快適に過ごせるようになっているか。=「眺望・気候の快適性」

3つ目、落ち着いた暮らしを実現するために、静かな空間になっているか。=「遮音性」

の観点から、一棟のマンションのチェックすべき項目が出てきました。

 

今日は、さらにミクロ寄りの話となり、皆さんがお住まいになられる専有部分を見ていきます。

 

つまり、

 

2.居住性

×

C.専有部分に関する要因

 

となります。

 

これを踏まえて、マンションの価値を形成するマトリックス表で、今日のテーマ部分と合わせて見てみましょう。

 

 

おお、なかなか字が細かく埋まってきて、充実してきましたね。

 

では今日は黄色の部分、

 

2.居住性

×

C.専有部分に関する要因

 

の項目を埋めていきますよ。

 

では、いつものように、鉛筆にマンションマイスターの魔法を一振りすると・・・

 

ちちんぷいぷい!

 

まあ、今回は前回よりも項目が多いですね!

余りに多いものですから、説明は今回と次回の2回に分けます。

 

でも気になららず。

前回よりも身近な内容になりますので、頭に入りやすいのではないでしょうか。

では順に説明していきますね。

 

 

まずは、「設計・設備の良否」から見ていきましょう。

 

・『バリアフリーの対応』

この項目は前回の一棟の建物の要因にも出てきました。前回は道路とマンションのエントランスの話でしたが、今回は室内の段差の確認です。完全にバリアフリーでなくても、段差の程度が日常生活上、支障がないか。幼児や高齢者にとって危険性が無いか確認します。

 

・『有効面積、デッドスペース』

室内の面積は、書面上は「専有面積」の数字として表示されます。しかし、実際の有効面積は、梁の有無や建具の状態や、メゾネットの場合は階段の大きさ等に影響されます。実際に居住面積として利用できる面積を確認しましょう。また、空間としては存在しても、デッドスペースとなってしまう場合は、有効の程度が変わりますね。表面上の数字だけでなく、使い勝手から見たスペースの程度をチェックしましょう。

 

・『収納量と面積割合』

最近は収納スペースを増やすためにリフォームすることも多いようですね。家の中のモノは生活の年度ごとに増えていくものです。収納スペースは大きいに越したことはないですが、マンションは戸建住宅と違い、増築は出来ません。専有面積が限られる中では、居住面積を圧迫します。一般的に収納スペースの面積割合は8~10%程度が必要十分と言われています。

 

 

 

・『天井高』

同じ専有面積でも、天井高の違いによって、空間の「広がり」が異なります。近年は天井高の高さをアピールする新築分譲マンションも増えています。マンションの天井高は2.4mが標準と言われ、それよりも高いと開放感がありプラスでしょう。また、天井高は部屋によって異なるのが一般的です。廊下やトイレの天井高が多少低くても気づきませんが、生活時間の長いリビングや個室の天井高は居住の快適性に影響します。全ての部屋の天井高を確認しましょう。また、意外と知られてませんが、同じマンションでも専有部分が所在する階によって天井高が異なる場合がありますので注意しましょう。

なお、天井高と似たような言葉で「階高」があります。階高とは、下の階と上の階の、コンクリート床面からコンクリート床面の高さです。階高から、床と天井の下地を除いた部分が、天井高になります。階高は変えることは出来ませんが、天井高はスケルトンリフォームという手法で変えられる余地があります。ただ、いろいろメリット・デメリットがあるので、別の機会にお話しします。

 

・『間取の時代適合性』

今風の生活スタイルに合った間取かどうかが居住性に影響します。古いマンションの当初の間取が昔ながらの3DKで、リフォームによって2LDKに住みやすく変える、というようなケースも多いですね。

 

・『バルコニーの広さ』

専有面積の表示にはバルコニー面積は入っていません。実はバルコニー自体は共用部分なのです。これを規約によって、居住者の方が「専用使用権」というものを持って独占的に使用できるようにしているんですね。専有面積だけにとらわれず、バルコニーの広さを含めた生活スペースの大きさを確認しましょう。中には「ルーフバルコニー」として、1つの部屋にも相当するスペースが利用できるマンションもあります。憧れですね。

 

・『新築と比較して設備の不足の程度』

『設備の更新の程度』

住宅設備はトレンドがあります。今の新築マンションの設備のトレンドもウォッチし、時代遅れになっていないか、確認しましょう。また、設備の多くは更新が可能ですので、古いマンションならどこまで更新されているかチェックしましょう。

 

 

・『電気容量を増やせるか』

『オール電化の可否』

特に古いマンションをリフォームするときに問題になりやすいのが、電気容量の制限です。一般的にマンション1棟全体で電気容量の上限があり、容易に変更できないケース。30A程度ですと、今風の多くの電化製品に囲まれた生活は厳しく、要注意です。また、当然ながらオール電化にするには相応の電気容量が必要で、最低でも60Aが必要と言われています。

 

 

次は「眺望・気候の快適性」です。

 

・『各部屋の採光、ハイサッシ』

居住スペースの快適性は採光の程度に大きく影響されます。窓の数、大きさ、向き、をチェックしましょう。またバルコニーに面した部屋ではサッシの高さも確認しましょう。新築マンションのトレンドでは床面から天井近くまで高さのあるハイサッシが当たり前で、4つのサッシを真ん中から仕切りなく解放できるようなものまで、居住の快適性を高めたものもあります。

 

 

・『角部屋か中間戸か』

『開口部の数と開口面積』

部屋の採光の良否は開口部の数と面積に影響しますが、これらは、角部屋か中間戸かで前提条件が大きく変わります。当然ながら角部屋は開口部の取り方の自由度が高く、開口部が多く、明るく快適になります。

 

 

今日の講義はここで終わりにして、続きは次回になります。

いかがでしたか。

やはり専有部分は毎日の生活の基盤となるところ。その状態によって、もっとも居住性の良否に影響するものですね。

 

次回もいろんな角度から掘り下げてみますよ。

お楽しみに!

 

マンションマイスターの石川でした。

 

 

石川勝

不動産鑑定士

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

 

 

 

 

 

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