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オープンキャンバス2017/11/1

 

皆さん、こんにちは。

10回目を迎えてもうお馴染みになりました、マンションマイスターこと不動産鑑定士の石川です。

 

第8回、第9回と小休止として補講を行いましたね。理解は深まりましたでしょうか。

さあ、今日から気分一新、また本講義が始まりますよ!

 

今日は各論の第5回目となります。

おさらいです。さて、前回まででマンションの価値を形成するマトリックス表は、どこまで埋まりましたでしょうか。

そうです。4つの性格のうち

1.「安全性」

が終わりましたね。今日からは

2.「居住性」

を見ていきます。

 

「居住性」というのは、マンションで生活する上で、いかに毎日を快適に暮らせるか、豊かな気持ちで暮らせるか、そうしたことを後押しするような要因です。

「安全性」をまず3つに分解したように、この「居住性」も3つに分解できます。

 

1つ目は、暮らしを快適に過ごせることを考えて作られているか。

これは、すなわち、設計・設備をうまく考えているか。

 

2つ目は、自然の恵みをうまく取り入れて快適に過ごせるようになっているか。

これは、すなわち、眺望・気候の快適性が取り入れられているか。

 

3つ目は、落ち着いた暮らしを実現するために、静かな空間になっているか。

これは、すなわち、遮音性を高めているか。

 

以上を表にまとめると、このようになります。

 

 

さあ、下準備が出来ました。今日はマトリックスのうち、

 

2.居住性

 ×

A.エリア・立地に関する要因

 

を埋めていきますよ。

 

下の黄色の部分です。

 

 

 

では、いつものように、鉛筆にマンションマイスターの魔法を一振りすると・・・

 

ちちんぷいぷい!

 

はい、では具体の中身を見ていきます。

 

まずは、「設計・設備の良否」から見ていきましょう。

 

・『周囲の環境と合っているか(場違い物件でないか)』が出てきました。

これは、マンションだけではないですが、建物というのは周囲から独立して建っているわけではありません。

周囲の環境に合っている、周囲の環境に溶け込んでいることが大事です。もっと言えば、建物も周囲の環境を作り、周囲の環境の品格を高めている、ということが理想です。

例えば、外観がコンクリート打ちっぱなしのデザイナーズマンションがあるとします。都心のアクティブなエリアならスタイリッシュにかっこよく見えるかも知れません。

しかし、低層住宅が立ち並ぶ閑静な住宅地の中では、浮いてしまいますよね。

こういうエリアでは重厚なレンガタイルの外観で茶系の落ち着いた色合いのマンションが周囲に溶け込んで、高級住宅地という地域の品格を作っていたりします。

 

次は「眺望・気候の快適性」です。

 

・『日照・通風の状態』

その土地自体が、自然的な条件として、日照・通風の状態が良好か。もちろん良いと居住快適性にプラスになります。

 

・『標高(高台か否か)』

その土地の標高はどうか、周囲に比べて高いのか、低いのか。一般的に周囲より高台にあれば日照・通風等の自然的条件が優り、居住快適性にプラスになります。。

 

・『周囲は低層住宅か、高層住宅か』

眺望・気候の快適性は、周囲の建物の影響を受けます。一般的に、周囲に建物が密集しておらず、かつ、低層建物が多ければ、居住快適性にプラスになります。

 

・『隣接建物との距離』

同じく、隣接建物の距離が離れてれば、居住快適性にプラスとなります。

 

 

最後に「遮音性」です。

 

・『幹線道路からの距離』

幹線道路から近く、車等の騒音が届くところであれば、居住快適性にマイナスとなります。

 

・『道路の朝・昼・夜の通行量』

前面道路の道路の通行量は、遮音性に影響します。しかも、朝・昼・夜のそれぞれの時間帯の傾向が大事です。

 

・『大型車等の抜け道になっていないか』

幹線道路から離れていても、大型車等抜け道になっていれば、遮音性に影響します。

 

 

いかがでしたか。

居住性ということで、見ていきましたが、まずはマンションの建っている土地の条件が大事で、かつ、いろいろな角度から見る必要があることがお分かりになりましたでしょうか。

 

次回は、次のマトリックス

 

2.居住性

 ×

B.1棟の建物に関する要因

 

の講義にはいります。

1棟の建物のどのような要因が、居住性に影響するのでしょうか。興味ありますね。

お楽しみに!

 

マンションマイスターの石川でした。

 

 

 

石川勝

不動産鑑定士

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

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