マンションに関する疑問や悩み ありませんか?2020/3/4

(最終更新日: 2020年2月17日)

 

マンションを借りる場合には契約期間が決められており、契約を延長する場合には更新料の支払いを求められます。ですから、賃貸マンションをお探しの際には、家賃や敷金・礼金だけでなく、更新料に関しても注目しておくべきです。この記事を読み、更新料の金額や支払い期間等、様々な疑問を解決していきましょう。

■賃貸マンションで支払う「更新料」とは?
■更新料のかからない物件もある
■更新にはいくらかかる?
■更新料の支払いを拒否することは不可能?
■更新料を支払わないとどうなる?
■更新料の支払い方法は?
■更新料の支払いに期限はあるの?
■更新料の支払いは分割払いにできる?
■更新料は値下げできる?
■退去するなら更新月よりも1~2ヶ月前に連絡する

 

 
 

 

賃貸マンションで支払う「更新料」とは?

マンションを借りる場合には契約期間が設けられます。例えば、2年間契約をすると、2020年3月に入居した場合には契約期間は2022年2月までが契約期間となります。それ以降も同じ部屋に住み続けたいのなら契約を更新することになりますが、その際には更新料がかかることがあるのです。

 

「更新料が“かかることがある”」とお伝えしたのは、物件によって異なるからです。更新料に関しては法律的な決まりはなく、不動産会社や大家さんのそれぞれの考えによって更新料の有無や金額を決めています。

更新料が設けられている物件では基本的に1ヶ月分の家賃の金額が更新料の目安となります。あくまで目安のため、物件によっては2ヶ月分の家賃の金額程度を設定するところもありますし、逆に更新料が0円の物件もあります。それぞれの物件における更新料の詳細は、賃貸借契約の中に書かれていますので、契約の際にはしっかりと確認しておきましょう。

 

また、更新料に関しては地域の差も大きく、首都圏では更新料を設定している物件が多い一方で、地方は比較的更新料がない物件が多くあります。以下の表を見ると良く分かりますが、首都圏では半数以上の物件が更新料の設定をしています。東京都では更新料を設定している物件の割合が61.6%、千葉県では82.9%、神奈川県が最も多く90.1%となっています。愛知県や京都府も割合は多くなっている一方で、この調査においては大阪府では更新料を設定している物件はありません。

 

 

■平成17年4月~平成18年3月に契約した物件のうち、賃借人から更新料を徴収している割合及びその額

 

更新料/都道府県 北海道 宮城県 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県
割合(%) 28.5 0.2 65 90.1 61.6 82.9
平均額(月分) 0.1 0.5 1.0 0.8 0.5 1.0
更新料/都道府県 富山県 愛知県 京都府 大阪府 広島県 愛媛県 福岡県
割合(%) 17.8 40.6 55.1 0 19.1 13.2 23.3
平均額(月分) 0.5 0.5 1.4 0.2 0.5 0.5

 

国土交通省「民間賃貸住宅に係る実態調査(不動産業者)」のデータを基に作成

 
 

 

更新料のかからない物件もある

更新料がかからない物件もあり、例えば、UR賃貸住宅なら敷金はかかるものの更新料の他、礼金や仲介手数料がかかりません。UR都市機構の物件の他にも、住宅金融支援機構の物件も更新料が設定されていません。これらは戦争によって住宅難となっていた時代に、住環境を国民に提供することを目的として政策に即して作られた機構です。そうした背景もあり、更新料が設定されていない等、国民にかかる負担が少なくなっています。もちろんこうした機構の物件以外にも不動産会社・個人でマンションを所有する大家さんが更新料を0円としている物件もあります。

 

ただ、更新料以外の支払いについて注意が必要です。例えば、更新料が0円であっても、その他サービス費用などとして毎月費用を徴収する物件もあります。借りるマンションを選ぶ際には更新料だけに注目するのではなく、家賃や管理費など毎月の支払い、敷金・礼金などの初期費用などにも目を向け、事前に料金形態をしっかりと調べておきましょう。

 
 

 

更新にはいくらかかる?

更新の際に必要となる費用は、更新料だけではありません。更新時にかかる費用の種類と、目安となる金額について確認していきましょう。

 

費用の種類 金額の目安
更新料 家賃の1ヶ月分ほど
更新事務手数料 家賃の0.5ヶ月分ほど
火災保険料 2年分で約1~2万円
保証料(保証会社を活用する場合) 家賃の0.5ヶ月分ほど

 

 

 

更新料の支払いを拒否することは不可能?

結論からお伝えしますと、不可能です。賃貸借契約書の中に更新料についての定めがある場合には、基本的には更新料の支払い拒否はできません。平成23年7月15日最高裁判例には「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条により無効ということはできないとされる。」とあります。どのくらい金額が「高額過ぎる」に当たるのかについて明確な決まりはありませんが、この最高裁判例においては、家賃の2ヶ月分強程度の更新料は法的に問題ないとしています。

 
 

 

更新料を支払わないとどうなる?

もし更新料を支払わなかった場合には、最悪の場合には退去させられます。

部屋の賃貸契約の場合には、正当な事由がなければ不動産会社・大家さん側から、解約を請求して追い出すことはできません。これは借地借家法で決められており、余程のことがない限り住環境は守られています。いきなり追い出されて明日から住む場所がないと困ることのないように、当然の決まりとも言えるでしょう。ただし、それは責任を果たしている方が得られる権利です。更新料を支払う責任を果たしていない場合、正当な事由として認められることがある、つまり不動産オーナー・大家さん側に追い出されることがあるのです。

もちろん支払いが1日遅れたから、次の日には追い出されることはないと思いますが、部屋を借りている身として支払いの期日はしっかりと守りたいところです。

また、退去となった場合に、過去に支払っていない分の更新料などを請求されますが、その際に金利分も加算されることがあります。本来支払うべき金額よりも多くを支払うことになってしまうかもしれません。

 

 
 

 

更新料の支払い方法は?

更新料をどうやって支払うかということですが、契約更新の1~3ヶ月前くらいになると、不動産会社や大家さんから更新に関する通知が送られていきます。

その通知書に更新にかかる金額と支払い方法が書かれています。ただし、個人でマンションを管理・運営している方の場合には通知が来ないこともあります。契約の際にはいつからいつまでの契約となっているか確認し、スケジュール帳に記すなどして忘れないようにしておきましょう。

支払い方法としては家賃を口座引き落としとしている場合には毎月の家賃と一緒に引き落とされることもありますし、指定された口座への振り込みをする必要がある場合や、大家さんに手渡しする場合などもあります。不動産会社や大家さんによって方法は異なりますので、通知書を見て、指定された方法で支払ってください。

 
 

 

更新料の支払いに期限はあるの?

もちろん支払い期限は決まっています。先ほどご紹介した「支払い方法」と同じように送られてくる通知書に、支払期日が書かれています。支払いのk期日に関しては不動産会社や大家さんによって異なりますので注意しましょう。
決められた期日までに支払えない場合には、必ず事前に不動産会社や大家さんに連絡しましょう。

その際には支払う意思があること、いつまでに支払うかと伝えておくべきです。既にお伝えしたように、更新料の未納は場合によっては退去させられてしまうこともあります。期日までに支払えない可能性があるのなら事前に連絡するなど、誠実に対応していきましょう。

 
 

 

更新料の支払いは分割払いにできる?

更新時にかかる費用は、ワンルームでも10万円を超えてしまいます。例えば、家賃8万円の部屋なら、更新料8万円に更新事務手数料4万円、火災保険料が2万円として、14万円ほどかかってしまいます。

これを一気に支払うのは大変と考え、分割払いができないか気になるかもしれません。単刀直入にお伝えすると、分割払いはできないことがほとんどです。しかし、これも物件によって異なります。どうしても支払えないようなら、事前に不動産会社や大家さんに相談してみましょう。

 

 
 

 

更新料は値下げできる?

更新料の金額を交渉したいと考えた方もいるかもしれません。その場合は賃貸借契約書を確認してみてください。その契約書に更新料は1ヶ月分など明記されている場合は難しいでしょう。大家さんと直接やり取りする場合や、他の入居者がなかなか見つかりにくい物件・エリアで入居者を逃したくない場合には交渉しやすくはありますが、その際には今後の関係が悪くならないように慎重に行っていきましょう。

 
 

 

退去するなら更新月よりも1~2ヶ月前に連絡する

契約の期間に合わせて退去しようと考えているのであれば、事前に不動産会社や大家さんに連絡をしておく必要があります。賃貸契約を解除するなら、解約の1~2ヶ月前までに予告しておく必要があります。どのくらい前までに予告する必要があるのかについては、賃貸借契約書に書かれています。「明日・来週引っ越しして退去します」とはいかないことは知っておきましょう。退去するのなら決められた期間よりも前に不動産会社や大家さんに予告していないと、更新料等を支払わなければならなくなる可能性もあります。退去を決めたら早めのタイミングで伝えておくべきでしょう。

 

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