マンションに関する疑問や悩み ありませんか?2020/2/21

(最終更新日: 2020年1月27日)

 

マンションを購入するときは、売却する可能性があることも考慮して選ぶ必要があるでしょう。そのため、資産価値が下がりにくいマンションを購入したいですよね。そこで、今回は資産価値が下がりにくいマンションの特徴について学んでいきましょう。

■資産価値が下がりにくい物件とは
■立地の条件
■建物の条件
■価格の条件
■まとめ

 

 
 

 

資産価値が下がりにくい物件とは

マンションを購入する際は、自分が住みたいところで住みたい物件を選びたくなる気持ちは分かります。

たしかに一生をそこで暮らすと決めているのであればそれでも良いのかもしれません。ただし、もしかしたら他に良い物件が見つかったりお金に困ったりするなどの理由からマンションを売却したり賃貸に出したりする可能性もあります。マンションを売る際には資産価値のある物件であれば当然のことながら物件を高く売ることができますし、住みやすく魅力的な部屋なら少し高い家賃を払ってでも入居者が見つかるでしょう。ですからマンションを探す際には自分が住みたい物件という軸も大切ですが、マンション売却をするときに高く売れるような物件、賃貸で入居者が見つかる物件を選んでおくことに越したことはないのです。

 

資産価値が下がりにくく、高く売れる物件とはどういう物件なのでしょうか?その特徴として「立地の条件」、「建物の条件」、「価格の条件」の3つの観点からチェックしていきましょう。

 
 

 

立地の条件

まずは立地の条件から見ていきましょう。マンション選びにおいて立地は非常に重要です。立地の良い物件は需要が落ちにくい傾向にありますので、これは一番に考えるべきポイントです。「交通の利便性」、「周辺環境」、「需要の高いエリア」の3つから立地に関する条件をご紹介します。

 

交通の利便性

マンションを選ぶ際には、交通の便が良いかどうかは必ず確認しておくべきでしょう。

マンションから駅までの距離は重要なポイントで、もし自分が車で通勤・通学する場合などでは、駅からの距離は遠くても良いと考えるかもしれませんが、マンションを売却することになったとき、あるいは賃貸に出すことになったときには駅から距離があるのが嫌われる可能性もあります。都市部は電車を使う方が多いため、自分たちが電車を使わないのだとしても駅からの距離には気を使っておくと良いでしょう。

 

大切なのはそれだけではありません。その駅に止まる電車は何分に1回来るのか、人口の多い都心からの距離は近いか、急行の電車は止まるか、自然災害などでも止まりにくいか、こういったことを意識してマンションの立地選びをしていきましょう。

 

 

周辺環境

続いては周辺環境についてです。マンションの近くにある施設についても注目しましょう。

生活をしていくのに必要な施設がマンションからどのくらいの距離にあるのかも重要なポイントとなります。食品を買うためのスーパーマーケットやコンビニ、商店街、それに銀行や信用金庫などの金融機関、郵便局、クリーニング店、役所、万が一の際に必要な病院など、こういった生活利便施設に加えて、学校や公園などファミリー層にニーズのある施設が近くにあるかどうかを調べましょう。徒歩で行ける距離なのか、自転車を使えば行ける範囲のか、自動車を使わなければ行けないのかを確認してください。

 

需要の高いエリア

住宅需要の高いエリアを選ぶことも大切にしてください。

需要の高いエリアのマンションは購入するときには高くなってしまう傾向にありますが、売却するときには買い手が見つかりやすく、需要が高ければ価格も比較的高く売ることができるでしょう。人口が増加していき、住宅需要が高くなるエリアを検討してみることも良いのではないでしょうか。人口が増加している地域などは都道府県の人口(推計)で調べることが可能です。

例えば、東京都なら東京都「「東京都の人口(推計)」の概要(令和元年10月1日現在)」などを確認してみてください。

このデータによると、対前年同月比や対前月比で人口増加の多い区市町村などを知ることができます。令和元年10月1日の対前年同月比で人口増加が最も多いのが世田谷区となっています。そして品川区、練馬区と続きます。こうした人口が増えていくエリアを調べ、マンション選びの参考にしてみてください。

 
 

 

建物の条件

続いては建物の条件についてです。エリアを決めたら建物自体、その物件が良いかどうかを判断していきます。

それを判断するうえで、「採光・通風」、「間取り」、「管理」の3つの観点から見ていきましょう。

 

 

採光・通風

まずは採光・通風です。

太陽の光がしっかりと当たって風通しの良い物件は部屋の中が暖かくなり過ごしやすいうえに洗濯物も乾きやすく、住みやすい物件となります。この観点から見ると、マンション選びの際に注目すべきことは2つあります。

1つは周囲の建物についてです。近くに高い建物があると、その建物の影になってしまい光が入らないことがありますので、自分の希望する部屋の階数と周囲の建物の高さには注目しておきましょう。

もう1つは部屋の向きです。マンションの部屋選びでは角部屋・南向きの部屋が良いと耳にすることも多いです。南向きの物件なら1日中部屋に太陽の光が入りやすいため、住みやすいでしょう。マンションの向きと特徴については「マンションの向きはどの方角がいい?東向きのメリット・デメリット」も合わせてご覧ください。

 

間取り

間取りとは、部屋の配置のことです。

部屋は何室か・ダイニングがあるかなどを表し、2LDK、2Kなどのように記されます。この間取りも大切なポイントです。マンションを売却したり賃貸したりすることを考えると、間取りと立地はセットにして考えておくべきでしょう。

ファミリー層のニーズのある3LDKなどの物件にする場合には、周囲が子育ての環境として適切かどうかをチェックしてください。

例えば、学校や公園、病院、スーパーマーケットが近くにある立地なら人気が高くなりやすいでしょう。その一方で飲み屋街やパチンコ店、工場などが近くにあるのは望ましくありません。

ファミリー層を想定して考えましたが、その他にも例えばワンルームや1Kなら一人暮らしに向いているかを考えてみてください。

 

管理状態

マンション選びでは、管理状態もよく確認しておくべきです。

マンションの場合、数十年に一度は大規模な修繕が必要になります。その費用捻出のために、マンションを所有している方、賃貸している方から毎月修繕積立金を集めています。

しかし、住民が少なかったり修繕積立金の額が低かったりする場合には修繕が必要になってもその金額を集めることができておらず、修繕を後回しにしてしまっているところもあります。そうなると、安全性が失われるばかりか、マンション自体の人気・需要が下がってきてしまいます。

修繕積立金が高いと損をしている気になってしまうかもしれませんが、長い目で見ると、修繕積立金が高くてもしっかりと修繕の計画を立てて実行する管理状態の良い物件のほうが、資産価値が下がりにくく、安全に住むことができるというメリットもあります。

 

 
 

 

価格の条件

最後は価格の条件についてです。チェックすべき項目は「購入金額」、「周辺の物件価格」の2点です。

 

購入金額

まずは購入金額。

自分が気に入った物件であっても慎重になり、購入金額についても良く考えていく必要があります。もちろんお金を持っていて、とにかく自分の住みたい部屋を選びたいというのであれば、それでも良いですが、なかなかそうはいきませんよね。特に新築分譲マンションの場合にはオプションといって、別途料金を支払えば用意された部屋にビルドイン食洗器や手すり、床暖房など自分の好みに合わせて設備をつけることが可能です(オプションに関して詳しくは「マンションのオプションには何がある?」をご覧ください)。

 

周辺の物件価格

マンションを選ぶ際には、周辺の物件価格についても必ず見ておきましょう。これはマンションの価格を判断するにも必要となりますし、売却することになったときの参考にもなるでしょう。また、希望するマンションや周辺マンションの空室率も確かめておきましょう。空室率が少ない、つまり入居している部屋が多い場合には住宅需要の高いエリアと判断する基準の1つにもなるでしょう。

 

 
 

 

まとめ

■交通の利便性
■周辺環境
■需要の高いエリア
■採光・通風
■間取り
■管理状態
■購入金額
■周辺の物件価格

 

その他、マンションの売買に関して疑問をお持ちの方は、「マンション専門家への質問」からご質問ください。マンションに詳しい東京カンテイの社員が可能な範囲で皆様のご質問にお答えします。なお、これからマンションを購入する方はこちらの「マンション検索」から探してみてください。

 

 

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