マンションに関する疑問や悩み ありませんか?2020/1/9

不動産を売る際に自分で買主を見つけるのは非常に難しいです。そのため、多くの方は不動産会社に仲介してもらうことになりますが、その際に媒介契約を結びます。この媒介契約には、専任媒介契約や一般媒介契約という種類があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、物件の条件や個人の考え方などによって適切な契約タイプは変わります。売却していくに当たって、どの契約が良いのか考えながら読み進めてみてください。

 

 

不動産会社と契約する際の媒介契約とは

 

不動産売却をする際には、個人で売り出す場合と不動産会社を活用して売却活動を進める場合があります。個人で買主を見つけるのは難しいことから、多くの場合は不動産会社に仲介を依頼することになります。その際に、結ばれるのが媒介契約で、その契約には3種類あります。

 

■専属専任媒介契約
■専任媒介契約
■一般媒介契約

 

契約のタイプによってできることが変わってくるので、個人の状況や考えに合わせて契約の種類を慎重に選んでいきましょう。それぞれの契約について理解するにはレインズの概要と、仲介手数料の仕組みについて知っておく必要がありますので、順を追って説明していきます。

 

レインズ(REINS)とは

 

レインズ(REINS:Real Estate Information Network System)とは、不動産の情報を共有するためのネットワークシステムのことです。

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しており、レインズに登録・公開された不動産情報は、レインズの会員となっている全国の不動産会社のみが検索・閲覧できるようになっています。一般の方は見られないものの、買主は不動産会社を通じて全国の不動産情報を知ることができ、売主は不動産情報を全国に拡散できます。

 

ネットワークシステムを使うことによって、買主も売主も、広く他社にアプローチすることができるため、より良い物件を発見したり、短期間で売却したりするのに役立ちます。また、不動産売買の契約が完了した場合には、レインズに成約価格を登録する必要があります。ただし、情報はレインズ会員の不動産会社しか見ることができないため、知り合い等にご自身の不動産の成約価格を知られる心配はありません。

 

この情報は近くの類似物件を売り出す方が、適正な売却価格を設定するのに役立てられているのです。レインズ会員となっている不動産会社の社員は、貴重な成約価格等の情報を数多く知ることができ、エリアや不動産の条件に合わせた適正価格を判断できるようになります。

参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構「レインズとは?

 

仲介手数料の仕組み

 

仲介手数料は成果報酬となりますので、取引が成立したときになって初めて不動産会社は収益を得られるという仕組みとなっているのです。取引が成立すれば買主や売主から不動産会社に仲介手数料が支払われますが、このとき買主の担当となる不動産会社と、売主の担当となる不動産会社が同じこともあれば異なることもあります。

不動産業界では、片方から仲介手数料をもらう契約のことを片手(取引/仲介)、買主と売主の両方から仲介手数料をもらう契約のことを両手(取引/仲介)と呼んでいます。

 

媒介契約の種類

 

項目/契約の種類 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他の不動産会社への仲介依頼 × ×
自ら見つけた買主との
直接契約
×
契約の期間 3ヶ月 3ヶ月 指定なし
(基本的には3ヶ月以内)
契約の自動更新 × × ×
レインズへの登録 契約から
5営業日以内
契約から
7営業日以内
義務なし
(任意登録は可能)
業務報告 1週間に1回以上 2週間に1回以上 義務なし
(報告の要求は可能)
成約の登録

 

媒介契約には3種類あり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

 

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは、特定の不動産会社1社だけに仲介を依頼するもので、買主を自分で見つけた場合でも不動産会社を経由して契約する必要があります。契約は3ヶ月以内となり、契約を結んだ不動産会社は締結後5営業日以内にレインズへ登録し、週に1回以上は業務報告をします。
この専属専任媒介契約は縛りが強く、売主は必ず契約している不動産会社を通じて取引をすることになります。

 

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、特定の不動産会社1社だけに仲介を依頼するもので、自分で買主を見つけた場合には不動産会社を通さず、直接契約することができます。契約は3ヶ月以内となり、契約を結んだ不動産会社は締結後7営業日以内にレインズへ登録し、2週間に1回以上は業務報告をします。
売主が自分で買主を見つけた場合には不動産会社を仲介しないことも可能ですが、一般的には自分自身で買主を見つけるのは非常に難しく、多くの場合は不動産会社を経由した契約となります。

 

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介が依頼でき、自分で買主を見つけた場合には不動産会社を通さず、直接契約することができます。契約は基本的に3ヶ月以内。契約を結んだ不動産会社にはレインズへ登録義務や、業務報告の義務はありません。しかし、任意でレインズへ登録したり報告したりすることは可能です。

 

 

媒介契約を契約する際の注意点

 

事前に売れない場合の対策を考える

不動産会社と媒介契約をしたら売却活動に移っていくことになりますが、売却活動で売れなかったときの対策について事前に考えておくことが重要です。高価な買い物となりますので、買主はじっくりと物件選びをする方も多いはずです。買主が物件情報を見ていく中で、長らく売れていない物件を見つけた場合には、何か悪いところがあるのではないかと考えてしまう可能性があります。そうなるとますます売れなくなってしまいますから、何か対策をしていかなくてはなりません。そこで、媒介契約の期限となる3ヶ月を目処として、売れなかった場合には他の契約タイプに変える、あるいは価格を下げるなど、対策を考えておきましょう。

 

関連記事:どうしてマンションが売れないの?その原因と対策は?

 

不動産を売却する際には、多くの場合は不動産会社に仲介を依頼することとなります。その際には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類の中からいずれかを選ぶことになり、どれが良いかは不動産の条件などによって異なります。基本的には専属専任媒介契約か専任媒介契約がおすすめですが、需要のある条件を備えた物件であれば一般媒介契約にするのもおすすめです。売ろうと考えている物件の条件や、ご自身の考えに合わせて、どの契約にすべきか考えてみてください。

 

その他、マンションの売買に関して疑問をお持ちの方は、「マンション専門家への質問」からご質問ください。マンションに詳しい東京カンテイの社員が可能な範囲で皆様のご質問にお答えします。

 

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