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オープンキャンバス2017/9/19

第4回 「マンションの価値を現すマトリックス表を埋めていこう!各論①」

皆さん、こんにちは。

マンションマイスターこと不動産鑑定士の石川です。

 

前回まで総論の講義でしたが、理解の程はいかがでしょうか。

 

「なるほど」、とご理解された方はもちろんですが、「ちょっと難しいな」と思われた方も、ご心配なく。

今は何となく「ぼやっ」とした状態でも、今日からの各論で具体の話題になってくれば「ああ、そういう話か」と段々頭が整理できてきますよ。

 

この講義が終わる頃には、きっとあなたも「マンションマイスター」になって、人生を豊かに過ごせる住まいを誰よりも自信を持って選べるかも知れません。

一緒に頑張りましょう!

 

さて、前回までのおさらいです。この表でしたね。

 

最終的にこの表を埋めれば、「マンションの価値を形成する要因」のジグソーパズルが埋まる、ということでした。

 

各論の始めはこの表の左上、つまり「1.安全性」と「A.エリア・立地に関する要因」から説明していこうと思います。

つまり、上の表の黄色の部分ですね。

 

総論では、1.安全性について、以下のように紹介しました。

 

1.の「安全性」は、東日本大震災以来、特にクローズアップされている項目で、地震、地盤沈下、そして洪水といった自然災害からどれだけ守ってくれるのか、という点。また、自然災害だけでなく、防犯・セキュリティの面でも重要な項目です。お子様がいる家庭では大事なポイントですね。

 

具体にどのような項目になるのか考えてみましょう。

 

「安全」の項目を整理するには、反対から考えた方が分かりやすいです。

安全の反対、つまり「危険」ですね。

 

マンション暮らしを想像して、「危険」なものって何でしょう。

まずは、紹介文にもありました「地震」ですね。災害の代表的なものです。

災害は地震だけじゃありません。「火災」や「水害」も心配ですね。

危険なものは自然に由来するものだけでしょうか。人にも由来するものがあります。

「防犯」ですね。

 

以上を整理すると、安全性は3つの項目に分けられます。

 

 

「対地震安全性」

 

 

「対火災・水害安全性」

 

 

「対防犯安全性」

 

 

そうすると、ちょっとマトリックス表の黄色部分に修正を加えることが出来ます。

 

 

さあ、段々整理が出来てきました。

では、この黄色の部分入る具体的な項目を見ていきましょう。

 

鉛筆にマンションマイスターの魔法を一振りすると・・・

 

ちちんぷいぷい!

 

 

 

はい、具体的な項目が現れましたね!

 

エリア・立地に関する要因の中で、「対地震安全性」や「対災害・水害安全性」については、「地盤環境調査」と言われる調査になります。

 

地盤・環境調査は、マンションが建っている敷地の状態について調べるもの。

マンションの安全性は建物の構造だけでなく、敷地の状態からも大きな影響を受けます。

どういった資料から調査するかと言うと、行政が公表している図面を参考に調査できます。

具体的には

 

・『表層地質図』

・『土質柱状図』

・『液状化予測図』

 

からは地盤の堅固さや建物の構造との関係、地震に対する安全性が調査できます。

 

・『地形図』

・『洪水ハザードマップ』

 

からは水に対して安全性が調査できます。

 

 

これらの資料は国や自治体が公開しているもので、今は多くがインターネットから取得できて、お金をかけずに誰でも調べられますよ。

 

これから具体に説明していきますが、あまり詰め込みすぎるのも大変なので、続きは次回に。

お楽しみに!

 

マンションマイスターの石川でした。

 

 

石川勝

不動産鑑定士

東京カンテイにてマンションの評価・調査に携わる。中古マンションに特化した評価手法で複数の特許を取得する理論派の一方、「マンションマイスター」として、自ら街歩きとともにお勧めマンションを巡る企画を展開するなどユニークな取り組みも。

 

 

 

 

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