マンションに関する疑問や悩み ありませんか?2019/12/11

マンションを購入する際に物件を見ていると、土地や建物の販売価格だけを見て購入可能かどうか考えてしまうかもしれません。しかし購入する金額の他に税金を支払う必要もありますから、その金額も考慮しながら物件を選ぶ必要があります。マンションを購入する際にかかる税金には「①不動産取得税」、「②登録免許税」、「③印紙税」、「④消費税」の4種類があります。

 

 

①不動産取得税

 

不動産取得税とは、土地や建物などを購入したり贈与したりしたときに、取得した方に課税される税金のことです。土地と建物にかかる不動産取得税を計算する際の式は同じですが、軽減税率が適用されることも多いため、別々に計算すると良いでしょう。

 

  建物の不動産取得税 =(建物の固定資産税評価額※1-控除額※2.)×税率4%※3.
 土地の不動産取得税 =(土地の固定資産税評価額※1 × 1/2※4. × 税率4%※3.)-控除額※2.

 

※1. 固定資産税評価額とは、固定資産税の納税通知書に記載のある評価額のことです。
※2. 控除額は新築物件や中古物件など、取得する物件の状態によって異なります。
※3. ただし、2021年3月31日までは税率が軽減され、3%となります。
※4. 2021年3月31日までに取得した場合に限り、固定資産税評価額 × 1/2が適用されます。

 

上記の式に当てはめて計算するのですが、新築物件や中古物件など、取得する物件の状態によって軽減制度があります。

 

新築の建物や土地の場合

≪建物≫

■控除額
1,200万円が控除額です。ただし、2020年3月31日までに取得した認定長期優良住宅の新築の場合は、控除額が1,300万円となります。

 

■控除の要件
・住宅として使用すること
・課税床面積が50㎡以上240㎡以下(マンションなどの場合には40㎡以上240㎡以下)

 

≪土地≫

■控除額
以下の「ア」、「イ」のうち高い方が税額から軽減されます。

ア:4万5,000円
イ:1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2 × (課税床面積 × 2)※1. × 税率3%
※1. 200㎡が限度

 

■控除の要件
・建物の要件を満たすこと
・土地の取得から3年以内に住宅を建てること
・土地を借りて住宅を新築した場合には1年以内に土地を取得すること

 

中古の建物や土地の場合

≪建物≫

■控除額
控除額は都道府県や建物が新耐震基準に適合するかどうかによって異なりますので、詳しくは該当都道府県の税事務所にてご確認ください。一例として東京都の控除額を見ていきましょう。

 

新築された日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

 

 

■控除の要件

・住宅として使用すること
・課税床面積が50㎡以上240㎡以下
・次のいずれかに該当するもの
① 昭和57年1月1日以降で新築されたもの
② ①以前に新築された建物で新耐震基準に適合している証明がされたもの(証明にかかる調査は住宅取得日より2年以内に行うこと)

 

≪土地≫

■控除額
土地の控除額は新築の場合と同じで、以下の「ア」、「イ」のうち高い方が税額から軽減されます。
ア:4万5,000円
イ:1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2 × (課税床面積 × 2)※1. × 税率3%
※1. 200㎡が限度

 

■控除の要件
要件については新築とは異なりますのでご注意ください。

・建物の要件を満たすこと
・土地を取得してから1年以内に、その敷地内に建てられている物件を購入すること
・土地を借りて敷地内の物件を購入した場合には1年以内に土地を取得すること

 

参考:東京都主税局「不動産取得税

 

 

②登録免許税

 

不動産を購入した際には所有権を取得したことを登記します。その登記の際にかかる税金が、登録免許税です。

 

《所有権保存登記》

新築した際の登記で、所有者の住所や氏名、建てた日付などを記載します。

 

■登記費用
法務局で決められた価格 × 4/1000
※新築の場合、固定資産税額が決定していないため、法務局が便宜的に価格を決定しています。

 

■軽減税率
以下の条件を満たせば軽減税率を適用でき、「法務局で決められた価格 × 1.5/1000(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合は1/1000)」となります。

 

・住宅として使うこと
・新築または取得後1年以内に登記されたもの
・登記床面積50㎡以上
・2020年3月31日まで

 

 

《所有権移転登記》

中古物件を購入した場合には所有権を売主から買主に移転することになりますが、そこで登記上必要となるものです。

■登記費用
登記費用は土地と建物に分けられます。土地にかかる登記費用は「固定資産税評価額 × 20/1000」ですが、2021年3月31日までは「固定資産税評価額 × 15/1000」となります。一方、建物にかかる登記費用は「固定資産税評価額 × 20/1000」です。

 

■軽減税率
建物にかかる登記費用に関しては、以下の条件を満たせば軽減税率を適用でき、「固定資産税評価額 × 3/1000」となります。また、認定長期優良住宅(共同住宅)、認定低炭素住宅の場合の税率は1/1000で、認定長期優良住宅(一戸建て)の税率は2/1000となります。

 

・住宅として使うこと
・取得後1年以内に登記されたもの
・登記床面積50㎡以上
・2020年3月31日まで

 

《抵当権の設定登記》

抵当権とは、住宅ローンなどお金を借りるときの保証として設定するもので、金融機関は返済が滞った場合に不動産を売却してお金を取り戻すことができます。その抵当権を設定するときに必要となるのが抵当権の設定登記です。

 

■登記費用

ローンの金額 × 4/1000

 

■軽減税率
所有権保存登記、所有権の移転登記において軽減税率を適用できるものは抵当権の設定登記においても軽減税率を適用できます。適用した場合には「ローンの金額 × 1/1000」となります。

 

③印紙税

 

不動産の売買においては、売買契約書など様々な書類を交わしますが、その契約書には印紙を貼る必要があります。その印紙の購入費用が印紙税となります。支払う印紙税は契約する金額によって異なります。

契約金額 本則税率 軽減税率
1万円未満のもの 非課税 非課税
10万円以下のもの 00円 200円
50万円以下のもの 400円 200円
100万円以下のもの 1,000円 500円
500万円以下のもの 2,000円 1,000円
1,000万円以下のもの 1万円 5,000円
5,000万円以下のもの 2万円 1万円
1億円以下のもの 6万円 3万円
5億円以下のもの 10万円 6万円
10億円以下のもの 20万円 16万円
50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

 

 

 

④消費税

 

不動産の売買の際には消費税が非課税となるものも多くあります。例えば、土地の購入費や住宅ローンの利息などが非課税となります。その他、消費税がかかるのものと非課税のものの中から代表的な項目をご紹介します。

 

課税されるもの 非課税のもの
建物の購入費 土地の購入費
住宅ローンの事務手数料 住宅ローンの利息・保証料
仲介手数料 団体信用生命保険料
駐車場の賃貸料 借地の賃貸料
司法書士や土地家屋調査士への報酬 管理費・修繕積立金

 

 

税金や土地・建物の価格の他にもマンションの購入にかかる費用はある?

 

マンションを購入するときにかかるのは、土地・建物の価格や、税金だけではありません。それ以外に不動産会社に支払う仲介手数料がかかりますし、引っ越し業者への費用もかかります。マンションを購入するときには土地・建物の価格に目が行きがちですが、仲介手数料や引っ越し料金もかかるということを念頭に置いておきましょう。不動産会社に支払う仲介手数料については、法律によって上限が決められています。仲介手数料について詳しくは「売却時の仲介手数料とは?」をご覧ください。

 

マンション購入後にかかる税金にはどんなものがある?

 

マンションを購入した後にも支払うことになる税金はあります。それは、固定資産税と都市計画税です。固定資産税とは土地・建物を持っている個人や法人に対して、その面積・大きさ・立地などに応じて課される税金のことで、都市計画税とは都市計画区域内の土地・建物に対して、市区町村が条例で課すことのできる税金のことです。この2つの税金は購入した後も毎年支払っていくことになる税金です。詳しくは「マンションの固定資産税はいくらくらい?基礎知識から計算方法まで」をご覧ください。

 

マンション購入後には税金以外にも支払うものがある

 

マンションの購入後に支払うのは、固定資産税や都市計画税といった税金や、ローンの返済金だけではありません。それ以外に、マンションの管理費と修繕積立金がかかります。管理費とは共有部分の玄関などの掃除やエレベーターの管理などにかかる費用で、修繕積立金とは数十年に一度必要となる大規模な修繕のための積立金です。この管理費や修繕積立金はマンションの購入後に毎月支払う必要があります。管理費・修繕積立金について詳しくは「マンションの管理費ってなに?購入してからもかかるの?」をご覧ください。

 

 

今回はマンションの購入にかかる税金と費用、購入後にかかる税金と費用について見ていきました。マンションを購入する際には土地・建物の価格に目が行きがちですが、それ以外にもこうした費用がかかることを念頭に置き、物件を選んでいきましょう。これから物件を選ぶ方はこちらの「マンション検索」から探してみてください。

その他、マンションの売買に関して疑問をお持ちの方は、「マンション専門家への質問」からご質問ください。マンションに詳しい東京カンテイの社員が可能な範囲で皆様のご質問にお答えします。なお、税金相談に関しましては、税理士にお問い合わせください。

 

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