マンションに関する疑問や悩み ありませんか?2019/12/17

瑕疵担保責任とは不動産の売買をするときに、欠陥のある物件を不当に買わされてしまわないようにと、買主の権利を守るための売主側の責任です。

瑕疵担保責任については買主側が知っておくのはもちろんのこと、売主としてもどんな欠陥に対して、どのくらいの期間で責任を負うのか知っておく必要があります。瑕疵が見つかったときには修理するといった方法で売主が責任を負いますが、その際に役立つ保証もあります。

 

知らないと損をする可能性もありますので、不動産を売却しようと考えている方も購入を検討している方も瑕疵担保責任について正しい知識を学んでおきましょう。

 

 

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、不動産の売却をしたときに売主が負う責任のことです。

買主が不当に不動産を購入させられることのないよう、買主の権利を守るため民法第570条に規定されています。

 

瑕疵とは雨漏りやシロアリ被害などの欠陥のことを指し、瑕疵担保責任の対象となるのは、買主が内見や内覧会などで確認しても気づかない程度の欠陥です。

雨漏りは雨が降らないと分からない欠陥ですし、シロアリ被害も外見からは見て取れない欠陥となるため、瑕疵担保責任の対象ということになります。

その一方で、壁のキズや床のへこみ、洗面台のヒビなどは内見や内覧会の際に、買主が注意して確認すれば分かるでしょう。

そのように一見して分かる欠陥は価格交渉の材料にはなりますが、瑕疵担保責任の対象とはなりません。客観的な判断としては欠陥があることを認めたうえで行われた売買となるのです。

 

家の基礎などに発生し、容易には見つけられない欠陥となりますので、当然売主が把握していない可能性もあります。ただ、売主に悪意がなくても、瑕疵が見つかった場合には売主が責任を取らなくてはなりません。

 

 

具体的にどんな状態が瑕疵担保責任の対象になる?

 

 

瑕疵担保責任とは不動産の売買をするときに、欠陥のある物件を不当に買わされてしまわないようにと、買主の権利を守るための売主側の責任です。

瑕疵担保責任については買主側が知っておくのはもちろんのこと、売主としてもどんな欠陥に対して、どのくらいの期間で責任を負うのか知っておく必要があります。

瑕疵が見つかったときには修理するといった方法で売主が責任を負いますが、その際に役立つ保証もあります。知らないと損をする可能性もありますので、不動産を売却しようと考えている方も購入を検討している方も瑕疵担保責任について正しい知識を学んでおきましょう。

 

 

具体的にどんな状態が瑕疵担保責任の対象になる?

 

 

瑕疵とはキズや欠陥のことですが、民法第570条に規定されている瑕疵担保責任の対象となるのは「隠れた瑕疵」です。この隠れた瑕疵とは、買主が注意して確認しても発見することのできない、家の基礎などにおける欠陥のことです。建物だけでなく、土地に隠れた瑕疵も対象となります。

 

土地の瑕疵担保責任

土地の多くは建物を建てるために購入するため、土壌が汚染されていたり廃棄物が埋まっていたりして建てられない場合には買主に不利益が生じます。買主の権利を守るために建物だけでなく、土地にも瑕疵担保責任があります。具体的には以下のような状態が瑕疵担保責任の対象となります。

・敷地内の土壌が汚染されている
・敷地内の地盤が弱くなっている
・敷地内に廃棄物などが埋まっている

 

 

建物の瑕疵担保責任

建物の瑕疵担保責任には、先ほど紹介したように雨漏りやシロアリによる被害がありますが、建物自体の物理的な欠陥の他、事故物件など精神的に欠陥となるような状態も瑕疵担保責任の対象となります。具体的には以下のような状態が瑕疵担保責任の対象となります。

・事件や事故の起こった事故物件である
・家の基礎や柱・梁といった主要部分が傾いている
・テレビなどの電波に障害が起こる

 

 

買主が請求できる内容や期間とは?

 

 

 

瑕疵が見つかって損害が生じている場合には、買主は売主に対して損害賠償の請求ができます。

敷地内に廃棄物が埋まっていて家を建てられないといったような、契約の目的を達成できないような瑕疵があった場合には契約解除を請求することもできます。請求できる期間は、瑕疵を見つけてから1年以内です。1年を過ぎると請求できなくなってしまいます。なお、具体的にどういった請求をするべきかについては、それぞれの瑕疵の状態によって異なりますので弁護士にご相談ください。

 

瑕疵が見つかって損害が生じている場合には、買主は売主に対して損害賠償の請求ができます。

敷地内に廃棄物が埋まっていて家を建てられないといったような、契約の目的を達成できないような瑕疵があった場合には契約解除を請求することもできます。請求できる期間は、瑕疵を見つけてから1年以内です。1年を過ぎると請求できなくなってしまいます。なお、具体的にどういった請求をするべきかについては、それぞれの瑕疵の状態によって異なりますので弁護士にご相談ください。

 

 

売主が瑕疵担保責任を負う期間とは?

民法では10年間権利を行使しないと時効になると決められています。つまり、引き渡しから10年間請求がなければ、それより先は責任を負う必要がないということです。ただ、10年にも及ぶと経年劣化で売却した後に欠陥が生じることもあり、それに対して売主が損害賠償を払うとなれば、売主の責任・負担が大きくなりすぎてしまいます。そこで、売買契約の際に取り決めをして瑕疵担保責任の期間を2~3ヶ月などと設定する方法が主流となっています。

 

 

不動産会社から購入する場合には少なくとも2年以上の期間となる

不動産会社(宅地建物取引業者)が同業以外の方に売る場合には、瑕疵担保責任の期間を2年以上にするという決まりがあります。不動産会社が、不動産関係の法律などに詳しくない方に対して売る場合、不動産会社が自分たちに有利な契約を結ぶことができてしまいます。そこで、買主を守るために期間の最低ラインが決まっているのです。そのため、不動産会社が同業の不動産会社に対して売る場合には期間は任意で設定できます。また、新築物件を売る場合には不動産会社に最低10年の瑕疵担保責任を負うよう、住宅の品質確保促進法で決められています。

 

瑕疵担保責任を負わない契約もある

売買契約のときに瑕疵担保責任の期間を設定することができるとお伝えしましたが、このときに責任自体を負わないという契約をすることも可能です。責任が免除されるので、売却価格はその分安くなってしまいますが、いつ損害賠償の請求が来るか分からないという不安はなくなるでしょう。

 

 

売主が瑕疵に気づいている場合には瑕疵担保責任は免除されない

売主としては、物件をなるべく高く売りたいし、瑕疵担保責任で損害賠償を支払うのは嫌だと考えるでしょう。そうした心理から、瑕疵があることを知っていながら契約時に瑕疵担保責任が免除されるようにすることも考えられます。しかし、このように悪意のある売主に対しては責任が免除されません。

 

 

瑕疵担保責任をサポートする保険や保証もある

瑕疵が見つかったときには買主は修理費などを支払うことになりますが、「既存住宅売買かし保険」に入っておけば保険金がおります。保険の対象となるのは、基礎・柱といった構造耐力上主要な部分や、屋根・外壁など雨水の侵入を防止する部分、給排水管路、給排水設備・電気設備です。保険金の上限は約500万円~2,000万円となっています。保険を提供している会社は複数あり、対象となる場所や金額は保険によって異なります。
また、不動産会社が独自に行っている保証サービスもあります。詳しいサービス内容は不動産会社によって異なりますが、引き渡しから3ヶ月過ぎたところから2年間、約200万円~500万円を上限として保証がつきます。

 

家の基礎や柱など、外見からはなかなか確認できない「隠れた瑕疵」。

売主にはこうした瑕疵が見つかったときの担保責任があるということが分かりましたね。不動産を売却したり購入したりする場合には瑕疵担保責任について正しく理解しておきましょう。

 

 

その他、マンションの売買に関して疑問をお持ちの方は、「マンション専門家への質問」からご質問ください。マンションに詳しい東京カンテイの社員が可能な範囲で皆様のご質問にお答えします。なお、これからマンションの購入する方はこちらの「マンション検索」から探してみてください。

 

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