マンションに関する疑問や悩み ありませんか?2019/9/25
売れない

(最終更新日: 2019年9月19日)

 

マンションの売却活動をしていると、「なかなか売れない!」と不安に感じることがあります。売れないのであれば必ずそこに原因はあります。どのような原因があって売れないのでしょうか。ここではマンションが売れない原因と、その対策についてご紹介します。これを参考にしてマンションの売却活動を進めてみてはいかがでしょうか。

 
目次
■マンションが売れない原因と対策とは
■売り出してから3ヶ月目が区切りとなる
■不動産会社との契約は3種類
■マンションを売りやすいタイミングはいつ?
■売れない場合には値下げをするべき?
■マンションを値下げするタイミングはいつがいい?
■売れないマンションにリフォームやリノベーションは必要?

 

 

 

マンションが売れない原因と対策とは

マンションが売れないとき、不満や不安を感じているだけではいけません。「どうして売れないのか」と原因を考える必要があります。人によっては「どうして売れないの?」と深く考え込んでしまい、それがゆえに不満が募ってしまうこともあります。あくまで現状をどう打開していくか、その対策を考えていくことが重要です。

対策を考える上で、一般的にマンションが売れない原因としてどんなものがあるのか知っておくことが重要です。それでは早速、考えられる原因についてご紹介していきます。

 

1:マンションを販売していることが認知されていない

マンションの物件情報が、中古マンションを買いたいと思っている方に届いていないということが原因の1つです。そもそも買いたいと思っている方に情報が届いていなければ、買い手は現れませんよね。広告を活用して幅広く知らせる必要があります。

 

2:不動産会社選びが悪い

中古マンションを求める人は、物件の情報を知るために不動産会社をよく使いますよね。つまり、不動産会社との接点がポイントとなります。実力があり、売却を上手くサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが重要になるのです。売却活動を始める際には、不動産会社に物件の査定などをしてもらうことになりますが、1つの不動産会社だけに依頼するのではなく、複数の会社に依頼してみてください。

 

3:マンションの魅力が最大限に伝わっていない

マンションが売れるときは買い手がその物件に魅力を感じたときです。当然ですが、マンションを売却する方は物件の魅力を最大限に伝えることがポイントとなります。例えば、物件の写真が悪い場合などです。他の方に見せて写りがあまりよくないと言われた場合には、写真の画質や角度など、魅力を最大限に伝えられるものに変更しましょう。

 

4:周辺の競合となるマンションと比べて条件が悪い

周辺の物件の広さや立地、価格などを調べてみましょう。それらの物件の条件と比べて、ご自身の物件はどうでしょうか。築年数や設備がどうか、毎月の管理費や修繕積立金がどうかなど、価格以外の条件も細かく見ていきましょう。マンションの売買は決して安い金額ではありません。その分だけ購入したい方は周辺の競合となる物件なども広く調べて比較しますよね。そこでより良い条件の物件があればそちらを選びますよね。近くに似たような物件でご自身の物件よりも条件の良いところがないか調べるというのが大切です。

 

5:内見をするときの印象が悪い

買いたい方が物件に興味を持つと、内見をすることになります。実際に物件に訪れて、様子を見に来るのです。そのときの印象が売却できるかどうかの重要なポイントになります。買い手が見るポイントとして最も重要なのが、清潔感でしょう。実際に物件を見たときにカビが生えていたり、掃除が行き届いていなかったりすると、マイナスな印象を受けるはずです。物件を清潔な状態に保ちましょう。さらにあなた自身が内見に立ち会う場合には、内見をするときの態度にも注意が必要です。内見者の質問に真摯に答えたり、愛想よく対応したりすることを心掛けてみてください。

 

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売り出してから3ヶ月が区切りとなる

 
マンションの売却活動を始めてからどのくらいのタイミングで、売れないと判断すればよいのでしょうか。タイミングとしては3ヶ月を目安にするとよいでしょう。不動産会社との媒介契約は、3ヶ月が基本となります。ですから、それを1つの目安として判断するとよいでしょう。先ほどもお伝えしたように、マンション売買は決して安いものではありませんから、買い手は入念に下準備しますよね。そういう方の視点に立つと、半年以上も売れていない物件を見たときに、その物件には何か売れない特殊な理由があるのではないかと疑ってしまう可能性もあります。ですから、売却の前にはしっかりと下調べをして戦略を立てるようにするとよいでしょう。

 

 

不動産会社との契約は3種類

不動産会社との契約には3種類あります。それは一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つです。

 

■一般媒介契約
この場合には依頼主への報告がなかったり、レインズと呼ばれる不動産会社が自由に物件情報を見ることのできるネットワークシステムへの登録が義務ではなかったりする代わりに、自分で買い手を見つけることができますし、他の不動産会社にも同時並行で依頼することも可能です。

 

■専任媒介契約
こちらはレインズへの登録義務があり、依頼主への報告も義務となります。ただし、他の不動産会社へ依頼することはできません。

 

■専属専任媒介契約
専任媒介契約と似たような契約ですが、いくつかの違いがあります。その一方で、自分で買い手を見つけても売買契約をすることができなくなるというデメリットもあります。

 

売れない

 

不動産会社と契約するときには、どの契約の種類にするのか選ぶことも売却の戦略を考える上でも重要となります。ご自身に考えに合わせて、どの契約形態がよいのか考えてみてください。

 

 

マンションを売りやすいタイミングはいつ?

 
マンション購入の検討者が増えるのは2月~3月頃にかけてと、8月~9月頃です。2月~3月頃に売れやすい理由は4月から進学や就職のために通学・通勤する場所が変わる方が多く、そのタイミングで家族も一緒に引っ越すということも考えられます。また、8月~9月頃に売れやすい理由は企業における人事異動が関係します。異動して10月から新天地で働くケースもあり、10月より少し前のタイミング(8月~9月頃)にマンションの契約をするからです。こうした理由で春と秋のタイミングには、マンション購入を検討する方の絶対数が多くなります。その点から考えると、他の時期と比べてマンションを販売しやすくなるでしょう。

 

 

売れない場合には値下げをするべき?

 
マンションが売れない場合には、値下げを検討することもあるはずです。たしかに売却するのに値下げすることもポイントの1つになります。東京カンテイの「中古マンションの価格乖離率(首都圏)」では売出価格と取引価格、価格乖離率が記されています。
 
ただし、あくまでこれは平均となりますので、当然値下げをせずに売却している物件もあります。それを踏まえてもう一度データを見てください。成約までの期間が長くなるほど価格乖離率(希望額と取引額の乖離を表すパーセンテージ)が大きくなっていることが分かります。値下げをする物件が増えている、あるいは値下げの金額を増やしているということです。そのため、もしあなたが売りに出している物件がなかなか成約しない場合には、値下げを検討することになりますし、その下げ幅も大きくなってしまうでしょう。

 

 

マンションを値下げするタイミングはいつがいい?

 
値下げをするにしても、どのタイミングで値下げをすれば良いか悩むでしょう。ポイントは2つあります。
1つは、不動産の繁忙期を基準としてタイミングを検討するということ。値下げをするなら、マンション購入を検討する方が増える繁忙期の約1ヶ月前を目安にすると良いでしょう。最近値下げをしたという情報は買い手の心をくすぐるに違いありません。
もう1つのポイントが、問い合わせや内覧の情報を参考に決めることです。問い合わせや内覧の絶対数があるにもかかわらず、売却につながっていない場合には、どこか他の物件と比べたときに劣っているところがあると推測できます。周辺にある物件の条件や金額と照らし合わせて分析してください。また、実際に買い手と接している不動産会社に相談し、何が購入の妨げになっているのか質問してみても良いでしょう。販売価格が問題となっているのであれば、すぐにでも値下げを検討すべきです。
 

 

 

売れないマンションにリフォームやリノベーションは必要?

 
マンションが売れないときの対策には、金額を下げる以外にも方法があります。それはリフォームやリノベーションをする方法。おしゃれで住みやすい物件にして販売する手法で、費用がかかるために売却価格は少し上げて販売します。おしゃれな見た目に変えて価格を上げて販売するのが良いか、見た目は変えずに価格を安くするのが良いか…こればかりはどちらが良いと一概に言うことはできません。
 
リノベーションで今どきのおしゃれな部屋にすれば、購入検討者に食いつきが良くなる可能性もあります。リノベーションの場合、物件によってはリノベーションで付加価値をつけることができるかもしれません。工事にかかった費用にプラスアルファして金額を上乗せしても売れる可能性もあるでしょう。
一方、価格が安くなれば購入しようと検討する方も増えますし、買い手がつきやすくなるはずです。それに購入検討者の中には、安い金額で購入して自分自身でリノベーションをしようと考える方もいるでしょう。そのため、リノベーションして販売価格を上げるよりも、価格を安くしたほうが良いという意見もあります。ただ、清潔感は大切ですので、リフォーム・リノベーションをしない場合でもクリーニングはしておくと良いでしょう。
 

以上、マンションが売れないときの原因と対策についてご紹介しました。
マンションの売却を検討しているのであれば、以下のコラムも合わせて読んでみてはいかがでしょうか。

マンションを売却するときの流れとは?
マンションを売却したらどんな税金がいくらかかる?
売却時の仲介手数料とは?
マンションを売却した際の確定申告について
どうしてマンションが売れないの?その原因と対策は?

なお、これからマンションをご購入予定の方はマンション検索も合わせてご参照ください。

その他、マンションの売却について知りたいことがある方は、「マンション専門家への質問」からご質問ください。マンションに詳しい東京カンテイの社員が対応いたします。これらを活用して、納得した状態でお住まいの検討をしてはいかがでしょうか。

 

売れない

 

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