マンションに関する疑問や悩み ありませんか?2019/9/5
耐用年数

(最終更新日:2020年3月13日)

 

中古マンションの購入を検討している方にとって、あとどのくらい住めるのかということは物件選びの際に大切なポイントですよね。「マンションの耐用年数はどのくらい?」、「あとどのくらい住めるの?」と疑問に感じている方のために、ここではマンションの耐用年数、それから寿命についてご説明します。

 

目次

■マンションの耐用年数って何年?

■マンションの減価償却とは

■現在の残存耐用年数を調べたいのなら査定をしよう

■マンションの設備にも耐用年数が決まっている

■耐用年数が過ぎても住めるの?

■中古マンションを選ぶ際にはここを見る!

■インスペクション(住宅診断)を活用して万全を期す

 

耐用年数

 
 

マンションの耐用年数って何年?

マンションには耐用年数というものが決められています。建物の構造によって耐用年数が異なります。

 

木造:22年
木骨モルタル造:20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造:47年
れんが造、石造、ブロック造:38年

 

マンションの場合、基本的には鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリートで造られています。ですので、マンションの耐用年数は基本的に47年と覚えておけばよいでしょう。この耐用年数は減価償却を計算するときに使うことになります。

 
 

マンションの減価償却とは

減価償却というのは、購入にかかった支出を何年にも渡って計上し、支出で収益を相殺させることによって節税を図るというものです。基本的には投資でマンションを購入するときや所有しているマンションを売却するときに考えることになるものです。例えば、マンションを購入して減価償却をしない場合には、最初の年にマンション購入費が計上されます。1年分の家賃収入(利益部分)にかかる税金は、マンション購入費(損失部分)と相殺され、節税ができます。しかし、2年目以降にはマンション購入にかかった費用は支出として計上できないため、2年目の家賃収入(利益部分)にかかる税金を支払う必要が生じてきます。しかし、減価償却をして、マンション購入費(損失部分)を数年に渡って計上すれば、2年目の利益部分と損失部分を相殺させることができます。さらに3年目、4年目…と、数年に渡って計上でき、節税になるのです。ただし、先ほどお伝えしたように基本的には投資目的でマンション購入をしたときの考えで、居住用のマンションを購入する場合には住宅ローン減税で節税できますから、あまり必要はありません。
なお、詳しく知りたい方はこちらのマンションの減価償却費とは?どうやって計算するの?国税庁「減価償却のあらまし」をご覧ください。

 
 

現在の残存耐用年数を調べたいのなら査定をしよう

マンションの価値は築年数などを基に決められますが、実際のところ築年数で価値を判断するのは難しいところがあります。というのも、築年数が古いマンションでも丁寧に管理していて、当初の計画通りに修繕をしたり定期的に点検をしていたりして建物の状態が良い場合には、築年数や耐用年数に関係なく長く住むことができるでしょう。そのため、中古マンションを検討している方は築年数だけ気にしないように注意が必要です。また、築年数の古いマンションを保有している方は、現在の残存年数を調べてみても良いでしょう。管理の状態が良ければ、残存年数が長いこと(購入後に長い期間住めること)を証明でき、マンションの価値を高めることが可能です。現在の残存耐用年数を調べたい方は東京カンテイ「耐用年数調査」をご参照ください。

 
 

マンションの設備にも耐用年数が決まっている

マンションの建物自体だけでなく、給排水やガス設備などのマンションに備わっている設備にも耐用年数が決まっています。マンション設備は以下のように耐用年数が決まっています。

項目 耐用年数
電気設備(蓄電池電源設備) 6年
電気設備(その他のもの) 15年
給排水・衛生設備・ガス設備 15年
冷暖房設備(冷凍機の出力が22キロワット以下のもの) 13年
昇降機設備(エスカレーター) 15年
昇降機設備(エレベーター) 17年
消火・排煙・災害報知設備・格納式避難設備 8年

参考: 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数(建物/建物附属設備)
東京都主税局「減価償却資産の耐用年数表

 
 

耐用年数が過ぎても住めるの?

「耐用年数が過ぎても住めるの?」と疑問に感じている方がいるでしょう。結論からお伝えすると、耐用年数が過ぎても住むことはできます。この耐用年数は節税などの計算に使うものであって、寿命ではないのです。鉄筋コンクリート造などは、耐用年数は47年となっていますが、物理的には100年以上使うことができるとも考えられています。ただし、物件によっては耐用年数よりも前に寿命を迎えてしまうこともあるでしょう。ですから、耐用年数と築年数の関係は参考程度に考えるに留めておきましょう。それでは「どこに注目して中古マンションを選べばよいの?」と感じたかもしれません。そこで、続いては選ぶ際に見るべきポイントをご紹介します。

 
 

中古マンションを選ぶ際にはここを見る!

安心できて長期間住むことのできる物件を選びたいというのは誰もが思うことですね。中古マンションを選ぶ際に見るべきポイントを3つご紹介します。

 

耐用年数

 

ポイント1:耐震性がしっかりしているかどうか

地震大国の日本ですから、耐震性がしっかりしているかどうかは重要なポイントです。耐震性に関する基準は1981年に改善されています。ですから、それ以降に建てられた物件を探すとよいかもしれません。ただ、それ以前に建てられた物件を見る際には耐震工事でしっかりと補強されているのかを確認してください。

 

ポイント2:修繕がされているかどうか

建物においてはメンテナンスが大切です。劣化した物件を放っておくと安全性に心配がありますから、気になる物件があれば修繕の履歴を確認するとよいかもしれません。さらに、注目すべきは大規模な修繕に関してです。数十年に1度必要になる大規模な修繕の際には一戸当たり75万~120万円ほどかかることがあります。大規模な修繕が行われたのかどうかを確認するとよいでしょう。

 

ポイント3:立地や物件に合わせた修繕計画が立てられているか

立地や物件によって、マンションへの傷み方が異なります。例えば、近くに建物のないエリアのマンションであれば、湿気によるカビやコケなどの影響は少なくなりますが、雨風や日差しによる外壁などの傷みは激しくなります。ですから、通常よりも早い時期に外壁の修繕を行うといった修繕計画が立てられているかどうかがポイントになります。そうした修繕計画があり、きちんと実行されている物件であれば安心で長期間住むことができるでしょう。
積立金に関してはこちらの「マンションの修繕積立金の相場は?」も合わせてご確認ください。

ここでは3つのポイントをお伝えしましたが、この他にも注目すべきポイントがあります。詳細はこちらの「中古マンションを購入するときの注意点とは?」をご参照ください。

 

耐用年数

 
 

インスペクション(住宅診断)を活用して万全を期す

先ほど修繕計画が立てられているかどうかといったことが物件を選ぶときのポイントとお伝えしましたが、どういった立地でどんな修繕計画を立てるべきか、それから実際に適切な修繕が実行されているのかどうかについてはあまり分からないですよね。そんなときにはインスペクション(住宅診断)を活用するという方法があります。インスペクションでは建物に劣化や欠陥がないかどうかを調べます。専門家に調べてもらった部屋であれば安心して住めますね。

  

以上、マンションの耐用年数、それから寿命についてご説明しました。
 

これから中古マンションをご購入予定の方は、別途用意しているコラム記事
「新築マンション・中古マンションの選び方とは?」「資産価値が下がりにくいマンションとは?」をご参照ください。また、「マンション検索」も合わせてご活用してみてはいかがでしょうか。
 

その他、マンションに関して疑問のある方はこちらの 「マンション専門家への質問」からご質問ください。マンションに詳しい東京カンテイの社員が可能な範囲で皆様のご質問にお応えします。

 

耐用年数

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