マンションに関する疑問や悩み ありませんか?2019/11/5
売却

 

マンションの売却を検討している方の中には「どんな税金がかかるの?」、「いくらかかるの?」と疑問に思っている方が少なくありません。人生に何度とないことですから、いざマンションを売却しようと思ったときにはこうした疑問が起こるでしょう。そこで、ここではマンションを売却するときにかかる税金についてご紹介します。売却を検討している方はこれを参考にしてみてください。

 

売却

 

マンション売却にかかる税金にはなにがある?

不動産を売却するときには税金がかかります。「どんな税金がかかるの?」という疑問を解決するために、マンション売却にかかる4つの税金をご紹介します。

 

■譲渡所得税
■住民税
■登録免許税
■印紙税

 

税理士に任せるという場合でも、この4つの税金がかかるということくらいは知っておいたほうがよいかもしれませんね。それぞれを計算する方法については以下にご紹介します。

 

不動産売却にかかる税金を計算する方法

 

譲渡所得税と住民税を計算する方法

譲渡所得税と住民税に関しては同時に計算できますので、まとめてご紹介します。この税金は、取得や譲渡などでかかった費用よりも高い金額で売れ、利益が出た場合にかかるものです。赤字の方は税金がかからないというわけです。また、売った年の1月1日の段階で5年を超えるかどうかによって税率が変わります。

 

■短期譲渡所得(5年以内に売った場合)

譲渡所得税 + 住民税 = 譲渡所得 × 39%(譲渡所得税30%、住民税9%)

 

■長期譲渡所得(5年以上経過してから売った場合)

譲渡所得税 + 住民税 = 譲渡所得 × 20%(譲渡所得税15%、住民税5%)

譲渡所得はどうやって計算するのか気になった方もいますよね。譲渡所得は下記の計算式で算出できます。

譲渡所得 = 売却価格 - (取得費用 + 譲渡費用)

 

ただし、建物は劣化していきますから、資産価値がだんだんと下がってきます。そのため、取得費用の部分は取得にかかった費用から減価償却費を差し引いて計算します。減価償却費を計算するための式は以下の通りです。

マンションの減価償却 = 購入価格 × 0.9 × 償却率(耐用年数によって変わる) × 経過年数
耐用年数や償却率に関してはこちらをご覧ください。
電子政府の総合窓口(e-Gov)「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」

 

売却

 

登録免許税を計算する方法

登録免許税とは、抵当権を抹消させる際に必要になる税金のことです。多くの方は不動産を購入する際に住宅ローンを組みますよね。住宅ローンというのは金融機関などが不動産を購入するためのお金を貸し出してくれるというものです。ただし、貸し出す際には抵当権(もし返してもらえなかったら該当の不動産を売却してお金を回収する権利)を設定します。ローン返済が終わった場合や売却の際には抵当権を抹消することになります。その手続きに登録免許税がかかります。土地と建物の抵当権を抹消する手続きには2,000円が必要になります。司法書士に依頼することが多いのですが、依頼すると1~2万円程度かかります。

 

印紙税を計算する方法

領収書をもらったときに収入印紙が貼ってあるのをご存知ですよね? その収入印紙の代金こそが印紙税となります。収入印紙は、取引する金額に応じて、契約書や領収書などに貼る必要があります。金額は以下の通りです。

マンション税金
出典:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

売却

不動産を売却する際に節税できるポイントにはなにがある?

不動産を売却する際に譲渡所得がプラスになった場合には、そこで得た所得に対して税金が発生します。ただし、その場合には税金を控除される特例制度があります。「3000万円の特別控除の特例」、「軽減税率の特例」、「買換え(交換)の特例」の3つです。この特例制度を活用することで節税できるのです。譲渡所得の計算方法、特例について以下にご紹介します。

 

■譲渡所得の計算方法

先ほどもお伝えしましたが、譲渡所得を計算する方法についてもおさらいしておきましょう。以下の式で計算できます。

譲渡所得 = 売却価格 - (取得費用 + 譲渡費用)

 

■3000万円の特別控除の特例

この特例を活用した場合、譲渡所得が3,000万円を超えない範囲で控除されます。つまり、売却した際の利益が3,000万円以下であれば税金がかからないということです。これは自宅を所有している期間が短くても使える特例となります。

 

課税譲渡所得金額 = 譲渡所得 - 特別控除(3,000万円まで)

 

ただし、注意点は3つあります。1つは、「親子や兄弟など家族に売ったものではないこと」、「前年・前々年にこの特別控除や買い換え特例、繰り越し控除の特例を受けていないこと」などの条件があるということ。2つ目は、後に紹介する「買換え(交換)の特例」との併用ができないということです。3つ目は、住宅ローン減税と併用できないということです。住宅ローン減税は、10年間で最大400万円の控除が受けられます。譲渡所得が少ない場合には、新しい物件を買う際に住宅ローン減税を活用したほうが節税になるかもしれません。ご自身の状況に合わせて選択しましょう。

詳しくはこちらの 国税庁「マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。

 

■軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で、その物件を10年以上所有している場合には「軽減税率の特例」が使えます。先ほどの3000万円の特別控除の特例で計算し、課税譲渡所得に対して以下のように軽減された税率で課税されることになります。


ただし、注意点は3つあります。1つは、「売却した物件が自分で住んでいた家であること」、「前年・前々年にこの特例を受けていないこと」などの条件があるということ。2つ目は、確定申告時には所得税に合わせて復興特別所得税を納付するということです。復興特別所得税は、基準所得税額(所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額)に2.1%を掛けて計算します。3つ目は、後に紹介する「買換え(交換)の特例」との併用ができないということです。

詳しくはこちらの国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご覧ください。

 

売却

 

■買換え(交換)の特例

物件を売却した年の前年から翌年までの3年間で、マイホームの買換え・交換をしたときに収益を得られた場合には「買換え(交換)の特例」が使えます。以前住んでいた物件が高く売れ、新しく住むことになる物件を安く手にできた方はこちらの特例も検討してみてください。ただし、この特例の場合には納税を先送りにするものです。ですから、多くの場合には「3000万円の特別控除の特例」を活用することになります。しかし、家族へ売る場合などには「3000万円の特別控除の特例」を使えないということもあり、こちらの特例を使う方も多いです。

この特例を活用する際には注意点は3つあります。1つは、「売却する年の1月1日時点で10年を超えて居住していること」、「売却価格が1億円以下であること」などの条件があるということ。2つ目は、「3000万円の特別控除の特例」と同様に住宅ローン減税と併用できないということです。3つ目は、先に紹介した「3000万円の特別控除の特例」、「軽減税率の特例」との併用ができないということです。

詳しくはこちらの国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」をご覧ください。

 

売却時には税金以外にもお金がかかる

不動産を売却する際にかかる税金についてお伝えしましたが、売却する際には税金の他にもお金はかかります。例えば、不動産会社への仲介手数料や、引っ越し代などがあります。税金に注目してしまうと忘れがちになってしまいますが、こうした費用もかかるということも改めて確認しておきましょう。ちなみに仲介手数料や引っ越し代には消費税もかかるので、そのこともお忘れなく。

以上、マンションを売却するときにかかる税金についてご紹介しました。これを参考にしてマンションの売却を考えてみてください。

その他、マンションに関して知りたいことがある場合には「マンション専門家への質問」からご質問ください。マンションに詳しい東京カンテイの社員が可能な範囲で皆様のご質問にお応えします。なお、税務相談に関しましては、税理士にお問い合わせください。

また、実際の物件に関してはこちらの「マンション検索」から探してみてください。

 

売却

マンションに関する疑問や悩み ありませんか? についての記事

マンションに関する疑問や悩み ありませんか?

マンションにある和室の活用方法とは?

マンションの間取りに和室がある場合、そのまま和室として活かすのか、リフォームをして洋室として使うのかは悩まれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。和室の特徴を活かして有効に使うにはどのような方法があるのか、和室を洋室に

マンションに関する疑問や悩み ありませんか?

マンションの入り口であるエントランスの役割とは?

マンションの購入で比較・検討するときに内覧は欠かせません。マンションを内覧する際に自分が住む部屋の中は念入りにチェックすると思いますが、次にしっかりチェックしておきたいのがマンションのエントランスです。エントランスがきち

マンションに関する疑問や悩み ありませんか?

東京への一極集中が起こる要因と問題とは

東京都の人口は1997年以降、24年間連続で増え続けています。その要因としてあげられるのが、他県から東京圏(1都3県)へ流入する転入超過です。では、どれくらいの人がどういった理由で東京に移動しているのでしょうか。また、東

もっと見る