マンションに関する疑問や悩み ありませんか?2019/7/3
ローンとコインと家

(最終更新日:2020年3月12日)

 

住宅ローン控除という言葉を聞いたことはございますか。

物件の購入を考えていて、住宅ローンを利用する方は知っておくべき知識となります。というのも、住宅ローン控除を申請すれば節税できるのです。「いくらくらい控除できるの?」、「どう申請したらよいの?」と疑問に思っている方のために、住宅ローン控除についてご紹介します。

なお、住宅ローンに関してはこちらの「住宅ローンにはどんな種類があるの?またどんな特徴があるの?」をご参照ください。

 

目次

■住宅ローン控除とは

■住宅ローン控除でいくら得になる?

■控除の対象となるローンとは

■控除を受けるための要件

■控除を受けるための手続き

■控除額の計算

■繰り上げ返済をする場合には住宅ローン控除に注意

■すまい給付金とは

■投資型減税とは

 

 

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームの購入や、自宅のリフォームをした場合に、所得税や住民税の一部が控除される制度のことです。

一般住宅において控除される金額は最大10年間で400万円となります。国の定める基準に達した「認定長期優良住宅」や、二酸化炭素排出を抑えられる「認定低炭素住宅」の場合には、10年間で最大500万円が控除額となります。支払う税金が少なくなりますから、物件の購入を検討している場合にはこの住宅ローン控除を使わない手はないでしょう。

ただ、1つ注意すべきなのが、この金額が最大の金額ということです。ですので、実際に控除を受けるときには多くの場合、この金額よりも少なくなると考えておくとよいでしょう。

 

家とローン

 
 

住宅ローン控除でいくら得になる?

一般住宅においては1年で最大40万円、最大10年間で400万円まで分の税金が控除され、認定住宅の場合には1年で最大50万円、最大10年間で500万円分の税金が控除されます。所得税や住民税の金額から上記の金額が差し引かれるということです。ただし、この金額には住宅の引き渡し時期や、リフォーム時期などによって変動があります。

期間 控除年数 控除額
平成26年1月1日 ~

令和元年9月30日

10年 一般住宅:1年で最大40万円、最大10年間で400万円
認定住宅:1年で最大50万円、最大10年間で500万円
令和元年10月1日 ~

令和2年12月31日

13年 【1年目~10年目】
一般住宅:1年で最大40万円、最大10年間で400万円
認定住宅:1年で最大50万円、最大10年間で500万円
【11年目~13年目】
1年分の控除額は次のいずれかの少ない額
①年末住宅ローン残高(上限4,000万円)×1%
②(住宅取得等対価の額-消費税額)×2%(最大80万円)÷3
令和3年1月1日 ~

令和3年12月31日

10年 一般住宅:1年で最大40万円、最大10年間で400万円
認定住宅:1年で最大50万円、最大10年間で500万円

消費税増税に伴って拡充措置として、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間なら控除期間が13年となり、手厚い補助を受けられます。

 
 

控除の対象となるローンとは

住宅ローン控除は、マイホームの購入や自宅のリフォームのためにお金を借りた方に対しての補助的な役割があります。ただ、借りたお金のすべてが対象となるわけではありません。例えば親族からお金を借りている場合などには、住宅ローン控除の対象外となります。何が対象となって、何が対象外になるのかご紹介しますので、検討材料にしてみてください。

 

対象になるケース

以下に挙げる方が、お金の貸し手となる場合は住宅ローン控除の対象となります。

・金融機関(銀行、信用金庫、労働金庫、信用協同組合、農業協同組合、漁業協同組合など)
・指定基金(独立行政法人住宅金融支援機構、地方公共団体、国家公務員共済組合、地方公務員共済組合など)
・賃金業者(住宅の建築や取得に必要な資金の長期貸付の賃金業を行う法人)
・勤労者財産形成促進法第9条第1項に定められている事業主団体、福利厚生会社(独立行政法人勤労者退職金共済機構からの転貸貸付資金に係るもののみ)
・厚生年金保険の被保険者に対して住宅資金の貸付を行う法人(独立行政法人福祉医療機構からの転貸貸付資金に係るもののみ)
・給与所得者の使用者(役員等である場合を除く)
・公共福利厚生法人(使用者の代わりに住宅取得等に必要な資金の貸付を行っている法人)

 

対象外になるケース

・使用者・事業主団体が使用人の立場として無利子、もしくは0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満の利率で貸し付けるケース
・使用者・事業主団体が使用人の立場として貸し付け、利子の援助を加味すると実質金利が0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満となるケース
・使用者・事業主団体が使用人の立場として貸し付け、時価の2分の1未満の価額でマイホームを取得させたケース

 

 
 

控除を受けるための要件

控除を受けるのにはいくつかの適用要件があります。

新築物件、中古物件、増改築・リフォームの3つに共通する要件を紹介した後、中古物件に必要となる要件、そして増改築・リフォームに必要となる要件をご紹介します。

 

新築物件、中古物件、増改築・リフォームに共通する要件

・控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること
・住宅ローンの返済期間が10年以上であること
・住宅の床面積が50平方メートル以上であり、かつ床面積の2分の1以上を居住用として利用していること
・新築や中古住宅の購入後、あるいは増改築後、6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き居住していること

 

中古物件の場合の要件

・家屋が建築されてから取得の日までが20年(マンションなどの耐火建築物の場合には25年)以下であること
・地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準、またはこれに準ずるもの(耐震基準)に適合する建物であること
・平成26年4月1日以後に取得した中古住宅のうち、先の2つに該当しない要耐震改修住宅で、耐震改修を行うことについての申請をして、改修をして耐震基準に適合することが証明されたものであること
・相続や贈与でないこと

 

増改築・リフォームの場合の要件

・100万円以上の工事費用を超えており、2分の1以上が居住用部分の工事であること
・大規模な修繕、大規模な模様替え工事であること
・バリアフリー改修工事や、省エネ改修工事などであること
・10年以上にわたり分割して返済する方法になっていること

 

住宅ローンの申し込み

 
 

控除を受けるための手続き

住宅ローン控除を受けるには、最初の年だけ自分で確定申告する必要があります。

住み始めた翌年の2月中旬~3月中旬の確定申告を忘れないようにしましょう。なお、1年目だけ自分で申告すれば、2年目以降はお勤めの会社などの年末調整で対応できます。

確定申告は、期間中に書類を税務署に提出することになります。確定申告の期間に入ってからあわてることのないよう、事前に準備のできるものは準備しておきましょう。

 
 

控除額の計算

控除額が具体的にどのくらいになるのか計算方法をご紹介します。まずは「住宅ローンの年末残高 × 1%」を計算してみてください。そして、以下に挙げる2つのうち小さいほうの額が、その年の最大控除額となります。

・住宅ローンの年末残高 × 1%
・40万円(認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は50万円)

基本的には所得税から上記の計算式で算出した金額が控除されます。この控除額が所得額よりも多いときには、控除額の残りを住民税から引くことができます。ただしそれには条件があり、以下の2つのうち小さいほうの金額が上限となります。

・先ほど計算した最大控除額 - 所得税額
・13万6,500円

 

住宅ローンの計算

 

住宅ローン控除のシミュレーション

先ほどの計算式をもとに、1つ例を挙げながら計算方法をご紹介します。例えば、所得税額6万円/年末ローン残高3,000万円/一般住宅の場合を見ていきましょう。

 

■最大控除額・所得税控除の計算

繰り返しになりますが、最大控除額は以下のうち少ない額。

・40万円(認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は50万円)
・住宅ローンの年末残高 × 1%
3,000万円(住宅ローンの年末残高) × 1% = 30万円

この場合は、最大控除額が30万円となります。所得税額は6万円ですから、所得税に関しては全額控除となります。

 

■住民税控除の計算

住民税控除の限度額は以下のうち小さいほうの額でしたね。

・13万6,500円
・先ほど計算した最大控除額 - 所得税額

30万円 - 6万円 = 24万円

この場合は、住民税控除の限度額が13万6,500円となります。

つまり、控除額の合計は所得税控除額の6万円と住民税控除額の13万6,500円、合わせて19万6,500円が控除されるということになります。

  
 

繰り上げ返済をする場合には住宅ローン控除に注意

住宅ローンを組んだ後に、様々な理由でお金に余裕ができた場合には、繰り上げ返済をしようと考えるかもしれません。繰り上げて返済をすれば早く完済でき、その分だけ支払う利子は少なくなります。ですから、もしお金に余裕ができたら繰り上げ返済を検討してみるのも良いでしょう。ただし、繰り上げ返済をする際には住宅ローン控除に注意してください。先ほどお伝えしましたが、住宅ローン控除にはいくつかの条件があり、その1つに「住宅ローンの返済期間が10年以上であること」という条件があります。繰り上げ返済によって、ローンの返済期間が10年未満になってしまうと、住宅ローン控除の対象から外れてしまいます。繰り上げ返済をするのであれば、返済期間が何年になるのかも考慮してください。

  
 

すまい給付金とは

すまい給付金とは、国土交通省が管轄する給付金制度のことです。消費税増税の対策として住宅ローン控除に拡充措置が取られましたが、これは所得税から控除されることになります。つまり、収入の少ない方ほど拡充措置で得られる恩恵が少なくなる特徴があります。そこで、収入の少ない方の中で新築もしくは中古で住宅を取得した方を、すまい給付金の対象としています。金額は収入に応じて変動し、振込によって給付金を受け取ることができます。収入額の目安が年775万円以下の方に最大50万円が給付されます。
  
 

投資型減税とは

住宅ローン控除の他に、投資型減税という制度もあり、節税を可能とします。この投資型減税の対象となるのは認定住宅と言って、国の定める基準に達した「認定長期優良住宅」や、二酸化炭素排出を抑えられる「認定低炭素住宅」を取得した方となります。住宅ローン控除を活用するには、お金を借り入れている必要があったり、その返済期間の縛りがあったりする一方、投資型減税の場合には住宅ローンを使っていなくても構いません。自己資金で取得した場合や、住宅ローンを使っているけれど10年に満たない場合などには投資型減税の利用も検討してみるべきでしょう。

 

以上、住宅ローン控除についてご紹介しました。

節税になりますから、住宅ローンを利用してマンションなど不動産を購入する方は、住宅ローン控除を使わない手はありません。

ここに紹介した内容を参考にして住宅ローン控除の利用を検討してみてください。

 

住宅ローン控除について、さらに詳しいことを知りたい方はこちらの国税庁「No.1210 マイホームの取得等と所得税の税額控除」をご覧ください。

これからマンションを購入するのなら以下のページもご参照ください。

分譲マンションってなに?物件の選び方や人気のエリアも紹介
マンションの買い時はいつ?購入のタイミングとは
マンション購入の頭金の目安ってどのくらい?
マンションの管理費ってなに?購入してもかかるの?

 

ここでは住宅ローン控除についてお話しましたが、その他マンションに関して疑問に感じたことがあればマンションライブラリ「マンション専門家への質問」にてご質問ください。

なお、個別の税務相談に関しましては、税理士にお尋ねください。

 

家と木の机

 

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