住宅ローン・フラット35の基礎知識を徹底解説！メリット・デメリットや向いている人の特徴

フラット35には以下のラインナップがあります。

・フラット35

・フラット35（保証型）

・フラット35S

まずはそれぞれの基礎知識を解説しましょう。

フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンです（※）。借入時の金利が返済開始から終了まで固定される「全期間固定金利」で、借入期間は最長で35年です。

新築住宅の建築資金・購入資金、中古住宅の購入資金に利用できます。「買取型」と「保証型」に分かれますが、一般的なフラット35は買取型のことです。

住宅金融支援機構は金融機関から住宅ローンの債権を買い取って証券化。機関投資家に販売することで資金を調達します。住宅金融支援機構が買い取ることによって、回収に時間がかかる全期間固定金利を金融機関でも取り扱いできる仕組みです。

※参照：住宅金融支援機構

フラット35（保証型）では、金融資金が提供する住宅ローンに住宅金融支援機構が住宅融資保険（保証型用）をかけます。利用者が返済できなくなったとき、住宅金融支援機構が金融機関に保険金を支払う仕組みです（※）。

フラット35（保証型）と比較すると、利用できる金融機関は限定されます。ほかにも借入期間や借入額など異なる点は多いため、違いをチェックしておきましょう。

※参照：住宅金融支援機構

フラット35Sとは、フラット35を申し込んだ利用者が基準を満たした住宅を取得する際に一定期間金利を引き下げる制度です。以下のような住宅性能が基準とされます（※）。

フラット35とフラット35（保証型）の違いは、以下の通りです。

※参照：住宅金融支援機構

※参照：住信SBIネット銀行

新機構団体信用生命保険制度とは、加入者が死亡・所定の身体障害状態になったとき債務の返済が不要になる生命保険です。フラット35を申し込みの方に適用され、以下のような2つのメニューを用意しています。

※参照：住宅金融支援機構

フラット35の申し込みをした方は、機構団信と3大疾病付機構団信のいずれかに加入できます。フラット35（保証型）では新機構団体信用生命保険制度は申し込めないため、金融機関提供の団体信用生命保険を利用しましょう。

なお、フラット35とフラット35（保証型）の借入金利や融資手数料は、取扱金融機関によって異なります。それぞれシミュレーションしてから、どちらを選ぶか検討してください。

フラット35Sは、フラット35を申し込んだ際に一定条件を満たすことで金利を引き下げる制度です。引き下げ期間は5年間で、住宅の技術基準レベルによって3つの金利引下げメニューが適用されます。

以下の条件で、フラット35とフラット35Sの毎月の返済額・総返済額をシミュレーションしました。

・借入額3,000万円（融資率9割以下）

・借入期間35年

・元利均等返済

・借入金利年1.80％

・ボーナス返済なし

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※金利引き下げ幅（2024年3月31日までの申込受付分に適用）

※参照：住宅金融支援機構

フラット35と比較すると、フラット35Sでは毎月の返済額や総返済額が減っているのがわかります。金利の引き下げが終了したあとも毎月の返済額が少なくなるため、返済負担を減らすことが可能です。

フラット35を利用する際には、以下の条件を満たす必要があります。

・契約者に関する条件

・住宅に関する条件

利用が可能かどうかの判断基準として、ぜひチェックしてください。

契約者に関する条件は以下の通りです。

※参照：住宅金融支援機構

※参照：住宅金融支援機構

上記の条件を満たしている方ならフラット35が利用できます。すべての借入は住宅ローンやカードローン、自動車ローン、教育ローンなどを含むため、あわせて確認しておきましょう。

住宅に関する条件は以下の通りです。

フラット35Sの対象になる住宅を、3つのプランごとに紹介します。

・フラット35S（ZEH）

・フラット35S（金利Aプラン）

・フラット35S（金利Bプラン）

それぞれの詳しい条件をまとめました。

まずはフラット35S（ZEH）を利用するための、一戸建ての基準を紹介しましょう。

※横にスクロールできます。

共同建てや重ね建て、連続建てなど、一戸建て以外の住宅の基準は以下の通りです。

※横にスクロールできます。

※参照：住宅金融支援機構

新築住宅では、下記の表の1～5のうちいずれか1つ以上の基準を満たした住宅にフラット35S（金利Aプラン）が適用されます。

※参照：住宅金融支援機構

中古住宅の基準は、下記の表の1～7のうちいずれか1つ以上を満たすことです。

※参照：住宅金融支援機構

新築住宅では、下記の表の1～5のうち一つ以上満たせばフラット35S（金利Bプラン）が適用されます。

※参照：住宅金融支援機構

中古住宅の基準は、下記の表の1～3のいずれか1つ以上を満たすことです。

※参照：住宅金融支援機構

フラット35を利用するメリットは以下の通りです。

・金利が変動しない

・繰り上げ返済手数料が不要

利用すべきなのか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

フラット35は全期間固定金利の住宅ローンなので、完済まで金利が変動しません。金利が大きく変動した場合でも、返済額はずっと同じままです。

借りた時点で住宅ローンの返済総額や毎月の返済額が決まるため、返済プランが立てやすいでしょう。金利の上昇による返済額の増加を心配する必要がありません。

フラット35では、繰り上げ返済をおこなう場合の返済手数料が不要です。繰り上げ返済とは、元金の一部もしくは全部を当初の予定より前倒しで返済することを指します。

繰り上げ返済をすれば、支払うはずだった金利を節約できるでしょう。フラット35なら手数料がかからないので、お金に余裕があるとき気軽に繰り上げ返済をおこなえます。

フラット35のデメリットを紹介しましょう。

・変動金利型より金利が高め

・市場金利が低下しても借入金利が変わらない

住宅ローンで損をしないために、注意点を把握しておく必要があります。

変動金利型の住宅ローンと比較すると、フラット35の金利が高い傾向があります。返済総額や毎月の返済額は高くなると考えられるでしょう。

一方で金利が上昇して全期間固定金利の水準を超えると、フラット35のほうが返済総額が少なくなる可能性があります。購入時の市場金利や変動のリスクを考慮したうえで、住宅ローンを選ぶことが重要です。

フラット35は全期間固定金利の住宅ローンなので、市場金利が低下しても借入金利は変わりません。変動金利型と違って返済総額や月々の返済額は減らないため、損をする可能性があります。

利用中のフラット35から金利が低い住宅ローンに乗り換えはできますが、手数料がかかるので注意が必要です。乗り換えたとしても総支払額が減るとは限りません。

住宅ローンのフラット35が向いている人の特徴は、以下の通りです。

・金利の変動に不安がある人

・自営業やフリーランスの人

・団体信用生命保険に加入できない人

フラット35を利用するべきか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

フラット35は全期間固定金利の住宅ローンなので、金利の変動に不安がある人に向いています。市場金利の急上昇により、家計の負担が増大するリスクがありません。

市場金利の上昇を心配する必要がなく、精神的な負担を感じにくいことが魅力です。長期にわたり住宅ローンを安定して返済したい方には、フラット35が適しています。

フラット35は、民間の住宅ローンと比較して審査が甘い傾向があります。申込者の勤務先や職業も問われないため、自営業やフリーランスでも利用しやすいことがメリットです。

民間の住宅ローンの場合、収入が不安定だったり勤続年数が短かったりすると審査が通らない可能性があります。フラット35は年収が不安定な方や勤続年数が短い方でも審査に通りやすいので、ぜひ利用を検討してください。

フラット35の場合、団体信用生命保険（団信）への加入は必須ではありません。民間金融機関の住宅ローンの場合は、ほとんどのケースで団信への加入が必要です。

健康上の問題で団信に加入できない方でも、フラット35なら住宅ローンを利用できます。なお、フラット35は独自の「新機構団体信用生命保険制度」を用意しているので、要件をチェックしておきましょう。

フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです。借入時の金利が返済開始から終了まで変わらないため、安定して返済できます。

フラット35とフラット35（保証型）に分かれているので、それぞれの特徴をチェックしておきましょう。さらに一定の技術基準に適合すれば、フラット35Sで一定期間金利を引き下げられます。

フラット35の特徴を理解して、最適な返済方法を選択することが重要です。フラット35のメリットやデメリット、向いている人についても紹介したので、ぜひ参考にしてください。